What changed

## Regeringens proposition till riksdagen med förslag till lag om ändring av lagen om

bostadsrättsbostäder

## PROPOSITIONENS HUVUDSAKLIGA INNEHÅLL

I denna proposition föreslås det att lagen om bostadsrättsbostäder ändras.

Det föreslås att befrielse av bostadsrättshus från begränsningar möjliggörs i situationer av hög vakansgrad och i situationer när ett hus är i behov av ombyggnad, men det för renovering av huset inte beviljas statligt stött ombyggnadslån. Det föreslås även att ordningsnumren vid valet av boende slopas, och bostadsrättsinnehavarna väljs i den ordning som ansökningarna kommit in. Dessutom föreslås det att bestämmelserna om delgivning preciseras.

Propositionens mål är att stärka bostadsrättssystemets ekonomiska hållbarhet och påskynda avyttringen av förlustbringande hus, så att de kostnader som orsakas av huset inte belastar den sammanslutning som äger bostadsrättshuset och bostadsrättshavarna. Boendetryggheten för bostadsrättshavarna säkerställs enligt förslaget genom att bostadsrättshavarna erbjuds rätt att lösa in bostaden och möjlighet till hyres- eller bostadsrättsavtal. Syftet med slopandet av ordningsnumren är att förenkla ansökningsprocessen för bostadsrättsbostäder och sänka tröskeln för att ansöka om en bostadsrättsbostad.

Den föreslagna lagen avses träda i kraft den 1 januari 2027. De ändringar som gäller val av boende avses dock träda i kraft den 1 januari 2029.

—————

RP 156/2026 rd

## INNEHÅLL

PROPOSITIONENS HUVUDSAKLIGA INNEHÅLL .............................................................1 MOTIVERING ............................................................................................................................3 1 Bakgrund och beredning ...........................................................................................................3 1.1 Bakgrund .......................................................................................................................3 1.2 Beredning ......................................................................................................................3 2 Nuläge och bedömning av nuläget ...........................................................................................4 2.1 Nationell lagstiftning och praxis ...................................................................................4 2.1.1 Bostadsrättssystemet ..................................................................................................4 2.1.2 Befrielse från begränsningar i bostadsrättshus ..........................................................5 2.1.3 Ordningsnummer och register över ordningsnummer ...............................................6 2.2 Bedömning av nuläget ..................................................................................................6 2.2.1 Förändringar i verksamhetsmiljön för sammanslutningar som äger bostadsrättshus 6 2.2.2 Tillgången till finansiering för grundlig renovering ..................................................8 2.2.3 Ordningsnummersystemets funktion .........................................................................9 3 Målsättning .............................................................................................................................10 4 Förslagen och deras konsekvenser .........................................................................................10 4.1 De viktigaste förslagen ...............................................................................................10 4.2 De huvudsakliga konsekvenserna ...............................................................................11 4.2.1 Ekonomiska konsekvenser .......................................................................................11 4.2.1.1 Bostadsrättshavare och sökande ...........................................................................11 4.2.1.2 Sammanslutningar som äger bostadsrättshus .......................................................14 4.2.1.3 Den offentliga ekonomin ......................................................................................15 4.2.2 Miljökonsekvenser ...................................................................................................16 4.2.3 Övriga konsekvenser för människorna och samhället .............................................16 4.2.3.1 Konsekvenser för grundläggande och mänskliga rättigheter ................................16 4.2.3.2 Myndigheter ..........................................................................................................19 5 Alternativa handlingsvägar .....................................................................................................19 5.1 Handlingsalternativen och deras konsekvenser ..........................................................19 5.2 Lagstiftning och andra handlingsmodeller i utlandet .................................................21 6 Remissvar ...............................................................................................................................21 6.1 Utlåtanden ...................................................................................................................21 6.2 Ändringar som gjorts utifrån utlåtandena ...................................................................25 7 Specialmotivering ...................................................................................................................26 8 Bestämmelser på lägre nivå än lag .........................................................................................37 9 Ikraftträdande .........................................................................................................................37 10 Verkställighet och uppföljning .............................................................................................37 11 Förhållande till grundlagen samt lagstiftningsordning .........................................................37 LAGFÖRSLAG .........................................................................................................................46

Lag om ändring av lagen om bostadsrättsbostäder ...........................................................46 BILAGA ....................................................................................................................................52 PARALLELLTEXT ..................................................................................................................52

Lag om ändring av lagen om bostadsrättsbostäder ...........................................................52

## MOTIVERING

## 1 Bakgrund och beredning

## 1.1 Bakgrund

Enligt statsminister Petteri Orpos regeringsprogram (s. 124, avsnitt 6.5) beviljas inget stöd till nya bostadsrättsobjekt. Syftet med att avveckla stödet för nyproduktion är att minska statens risker inom bostadsrättssystemet. Riskerna är kopplade till systemets fasta villkor och regler. Att stödet till nyproduktionen upphör understryker behovet av att utveckla det nuvarande bostadsrättssystemet och hantera de risker som är förknippade med det utan nya stödformer.

## 1.2 Beredning

Regeringens proposition har beretts som tjänsteuppdrag i miljöministeriet i samarbete med Centralen för statligt stött bostadsbyggande (nedan Varke).

Miljöministeriet beställde utredningen ”Asumisoikeusasuntojen uudistuotannon tuen loppumisen vaikutukset ja ratkaisut järjestelmän riskeihin” (Miljöministeriets publikationer 19:2025, nedan kallad bostadsrättsutredningen) för att bedöma konsekvenserna av genomförandet av skrivningen i regeringsprogrammet och som underlag för lagberedningen. Utredningen genomfördes av Pellervon taloustutkimus PTT ry i samarbete med Owal Group Oy. Syftet med utredningen var att identifiera riskerna med beståndet av bostadsrättsbostäder och hitta lösningar till dessa. Uppdraget var att utreda den ekonomiska situationen hos sammanslutningar som äger bostadsrättshus med beaktande av upphörandet av stödet för nyproduktion, verksamhetens risker, byggnadernas livscykel och skäligheten boendekostnaderna. Utredarna skulle lägga fram olika lösningsalternativ och ta ställning till dessa samt till hur de skulle kunna genomföras, samtidigt som de bedömde lösningarnas ekonomiska konsekvenser. Utredarna skulle höra invånarna, bostadsrättsbolagen och andra berörda intressenter.

I samband med beredningen av propositionen har även experter från Statskontoret hörts. Miljöministeriet har också presenterat de viktigaste förslagen för den riksomfattande delegationen för bostadsrättsärenden, där medlemmarna består av bostadsrättshavare och sammanslutningar som äger bostadsrättshus samt centrala intressebevakningsorganisationer. Delegationens medlemmar har således haft möjlighet att diskutera förslagen. Dessutom har miljöministeriet på begäran träffat företrädare för Suomen Asumisoikeusasukkaat ry (SASO) under beredningen.

Beredningen bygger, utöver bostadsrättsutredningen, även på Varkes register-, statistik- och tillsynsuppgifter. Varke publicerar årligen bostadsmarknadsöversikter över bostadsrättsbostäder. Genom registret över ordningsnummer har Varke dessutom tillgång till uppgifter om bland annat beläggningsgraden i bostadsrättsbostäder, bruksvederlag samt antalet tomma och uthyrda bostäder. Dessutom övervakar Varke ekonomin hos sammanslutningar som äger bostadsrättshus i samband med att Varke godkänner och ser över stöd.

I beredningen har även uppgifter från Varke och Statskontoret funnits tillgängliga, bland annat om finansiering av grundliga renoveringar och betalningsarrangemang för räntestödslån för sammanslutningar som äger bostadsrättshus. Miljöministeriet har dessutom begärt mer detaljerade uppgifter från Varke och sammanslutningarna som äger bostadsrättshus om de objekt där befrielse från begränsningarna, utifrån de nuvarande uppgifterna, kan bli aktuellt. Dessa uppgifter kan ändå presenteras i regeringens proposition endast i den utsträckning som det är möjligt med beaktande av begränsningarna i fråga om uppgifternas offentlighet och sekretess.

Utkastet till regeringspropositionen var på remiss mellan den 23 mars och 8 maj 2026 i Utlåtandetjänsten. Utlåtanden begärdes av sammanslutningar som äger bostadsrättshus, intresseorganisationer och kommuner samt från centrala statliga myndigheter och ministerier. Även utomstående som inte nämndes i sändlistan hade möjlighet att lämna ett utlåtande. Det kom in sammanlagt 85 utlåtanden om utkastet. Ett sammandrag av utlåtandena har offentliggjorts. Remissvaren och deras inverkan på propositionens innehåll beskrivs i avsnitt 6.

Propositionen behandlades i delegationen för kommunal ekonomi och kommunalförvaltning den 27 augusti 2026.

Beredningsunderlaget till propositionen finns i den offentliga webbtjänsten på adressen https://ym.fi/sv/projekt-och-lagberedning under koden YM042:00/2025.

## 2 Nuläge och bedömning av nuläget

## 2.1 Nationell lagstiftning och praxis

2.1.1 Bostadsrättssystemet

Bostadsrättssystemet skapades i början av 1990-talet som en lösning på en situation där tröskeln till att skaffa en ägarbostad hade blivit för hög för många invånare. Bostadsrättsbostäderna utgör som en självständig besittningsform ett alternativ till hyres- och ägarboende. Egenskaper som påminner om hyresboende är bruksvederlaget, som kan jämföras med hyra, och att bostaden inte kan lösas in till ägarbostad. Den bestående boendetryggheten kan i sin tur likställas med ägarboende. Inom bostadspolitiken spelar bostadsrättssystemet en viktig roll när det gäller att förebygga segregation och skapa mångsidiga bostadsområden och boendealternativ.

Bestämmelser om bostadsrättsbostäder som besittningsform finns lagen om bostadsrättsbostäder (393/2021, nedan bostadsrättslagen). Bostadsrättslagen trädde i kraft år 2022 och upphävde därmed lagen med samma namn (650/1990). Syftet med reformen var att bevara de centrala principerna i bostadsrättssystemet oförändrade, men samtidigt tydliggöra och uppdatera lagens struktur och bestämmelsernas innehåll (RP 189/2020 rd).

Bostadsrättssystemet har i praktiken baserat sig på statligt subventionerat bostadsbyggande, även om lagstiftningen också möjliggör fritt finansierade bostadsrättsbostäder. Staten stöder byggande, anskaffning och grundlig renovering av bostadsrättsbostäder genom att betala räntestöd för lån som tecknats för detta syfte på det sätt som anges i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001, nedan räntestödslagen). Varke godkänner lånen som räntestödslån. Bestämmelser om låne- och stödvillkoren för räntestödslån finns förutom i lagen i fråga även i statsrådets förordning som utfärdats med stöd av denna (statsrådets förordning om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån 666/2001).

I bostadsrättslagen föreskrivs om bruksrättighets- och överlåtelsebegränsningar i fråga om bostadsrättsbostäder. Bostadsrättsbostäderna ska första hand användas som bostadsrättsbostäder. I andra hand kan de hyras ut, om det inte finns någon efterfrågan på dem som bostadsrättsbostäder. Bestämmelserna om statligt stödda och fritt finansierade bostadsrättsbostäder begränsar beloppet av den bostadsrättsavgift som kan tas ut och fastställer att det bruksvederlag som tas ut av boende i bostadsrättsbostäder ska bestämmas enligt självkostnadsprincipen. Bostadsrättshus kan överlåtas endast till i lagen angivna aktörer till ett reglerat pris. Dessutom ska bostadsrättshavarna för statligt stödda bostadsrättsbostäder väljas utifrån ordningsnummer, och förmögenhetsgränser ska tillämpas i valen förutom i fråga om sökande som fyllt 55 år. Gränserna är bestående oberoende av återbetalningen av det statsstödda lånet.

Räntestödslån kan beviljas kommuner och andra offentliga samfund, allmännyttiga bostadssamfund som utses av Varke samt aktiebolag eller bostadsaktiebolag där dessa har direkt bestämmande inflytande. Statligt stöd är därför i grunden inte knutet till en viss bolagsform. Det avgörande är att de lagstadgade kraven på stödberättigande och allmännytta uppfylls.

Bostadsrättsverksamheten bedrivs ändå i praktiken i aktiebolagsform, där fastighetsskötarenägaren äger aktierna i bolaget och därigenom bostadsrättshusen. Sammanslutningar som äger bostadsrättshus med verksamhet i hela landet äger 76 procent av bostadsrättsbostäder och kommunägda bolag äger 24 procent. Dessutom bedriver ett par bostadsrättsföreningar bostadsrättsverksamhet, vilka regleras i lagen om bostadsrättsföreningar (1072/1994). I en bostadsrättsförening utövar bostadsrättshavarna beslutanderätten i egenskap av medlemmar i föreningen, och någon separat extern ägare finns inte. Bostadsrättsföreningar äger cirka en procent av bostadsrättsbostäderna.

2.1.2 Befrielse från begränsningar i bostadsrättshus

Befrielse från begränsningar i bostadsrättshus regleras i 88 § i bostadsrättslagen. Enligt bestämmelsen kan Varke på villkor som de fastställer bevilja huset befrielse från begränsningarna helt eller delvis, om lägenheterna i huset redan används för annat än bostadsrättsändamål eller senare kommer att användas för sådana ändamål. För befrielse från begränsningarna förutsätts dessutom att befrielsen främjar en fungerande bostadsmarknad på området i fråga eller förebygger att bostäder blir stående tomma samt ekonomiska förluster till följd av det. Ett lån som avser det hus som befrielsen gäller, ska återbetalas eller staten befrias från borgensansvaret.

Bestämmelsen om befrielse från begränsningarna för bostadsrättshus har i praktiken tillämpats relativt sällan. Sammanlagt har tio objekt befriats från begränsningar. Objekten har legat i Vanda, Åbo, Vasa och Lojo.

I samband med regleringen av bostadsrättslagen (RP 189/2020 rd) föreslogs att det skulle vara tillåtet att befrias från begränsningarna i en situation där det inte längre finns någon efterfrågan på bostäderna i ett bostadsrättshus som bostadsrättsbostäder och det endast finns bostadsinnehavare kvar i en tredjedel eller mindre av husets lägenheter. Syftet med förslaget om befrielse från begränsningarna var att påskynda avskaffandet av förlustbringande hus, så att kostnaderna för huset inte belastar sammanslutningen som äger bostadsrättshuset och dess bostadsrättshavare.

Förslaget ströks dock från grundlagsutskottets proposition. Grundlagsutskottet betonade i sitt utlåtande (GrUU 5/2021 rd) vikten av den bestående boendetrygghet som bostadsrätten ger och konstaterade att det inte är möjligt att i förväg förutse ett problem som ännu inte hotade verksamhetsförutsättningarna för sammanslutningar som äger bostadsrättshus. Enligt utlåtandet är betydelsen av den låga användningsgraden av bostadsrättsbostäder för verksamheten för sammanslutningarna som äger bostadsrättshus åtminstone tills vidare inte så betydande att deras verksamhet blir ekonomiskt omöjlig, även om bostadsrättshuset inte befrias från begränsningarna.

2.1.3 Ordningsnummer och register över ordningsnummer

I 2 kap. i bostadsrättslagen föreskrivs om valet av boende och ordningsnummer för statsstödda bostadsrättsbostäder. Enligt 11 § i bostadsrättslagen väljer den sammanslutning som äger bostadsrättshuset bostadsrättshavarna bland sökande som behöver en bostadsrättsbostad i den ordning som deras i 15 § avsedda ordningsnummer utvisar.

I samband med reformen av bostadsrättslagen infördes ändringar i valet av boende och ansökningssystemet. De permanenta ordningsnumren avskaffades och ordningsnumret gäller numera i två år. En sökande kan endast ha ett ordningsnummer. Ordningsnumret hämtas från det nationella registret för ordningsnummer, som förvaltas av Varke. Sammanslutningen som äger bostadsrättshus sköter övriga uppgifter som gäller valet av boende, medan Varke styr och övervakar att bestämmelserna om valet av boende följs.

Grundprincipen för valet av boende bevarades i reformen, det vill säga sammanslutningen som äger bostadsrättshuset väljer bostadsrättshavarna bland sökande som behöver en bostadsrättsbostad i den ordning som deras ordningsnummer utvisar. Den som har det lägsta ordningsnumret väljs ut som bostadsrättshavare. De boende i samma bostadsrättsobjekt, personer som flyttar från ett hus som befrias från begränsningar och personer som byter bostadsrättsbostad med varandra behöver inte något ordningsnummer. övriga utbytessituationer krävs ett ordningsnummer.

Det nationella registret över ordningsnummer togs i bruk den 1 september 2023. Priset för ett ordningsnummer är 9,20 euro och 98 373 antal nummer har hämtats från registret för ordningsnummer (läget den 6 juli 2026). Utöver uppgifter om ordningsnummer och sökande till dessa lagrar sammanslutningarna som äger bostadsrättshus uppgifter om ingångna bostadsrättsavtal i registret. Registret innehåller även uppgifter om byggnader och bostäder som tillhör sammanslutningar som äger bostadsrättshus, till exempel uppgifter om objektens bruksvederlag samt om bostäderna används enligt bostadsrätt, är uthyrda eller står tomma. Varke använder uppgifterna i registret för att övervaka valet av boende samt för uppföljning och statistik avseende bostadsrättsbostäder.

## 2.2 Bedömning av nuläget

2.2.1 Förändringar i verksamhetsmiljön för sammanslutningar som äger bostadsrättshus

Verksamhetsmiljön för sammanslutningar som äger bostadsrättshus har under de senaste åren blivit betydligt mer utmanande än tidigare. Bruksvederlagen för bostadsrättsbostäderna har stigit och användningsgraderna har försämrats. Orsakerna till höjningen av bruksvederlagen är många, men de avsevärt stigande räntekostnaderna och den allmänna inflationen har spelat en avgörande roll. Avgifterna höjdes framför allt på grund av de ökade lånekostnaderna till följd av de höga räntorna samt den allmänna kostnadsökningen, bland annat de kraftigt stigande kostnaderna för uppvärmning och underhåll. Dessutom åldras beståndet av bostadsrättsbostäder och amorteringarna på baktunga lån ökar. För tidigare beviljade lån för bostadsrättshus var bassjälvriskräntan betydligt högre och räntestödet lägre än för hyresbostadslån, vilket har ökat finansieringskostnaderna.

Bruksvederlagsnivåerna för de nya bostadsrättsbostäderna är betydligt högre än tidigare, eftersom byggkostnaderna inte har sjunkit i samma utsträckning som finansierings- och underhållskostnaderna har stigit. Ett betydande antal nya bostadsrättshus kommer att stå färdiga fram till slutet av 2027, eftersom åtgärderna för att stimulera byggsektorn och informationen om att stödet för nybyggnation av bostadsrättsbostäder upphör, tillfälligt ökade antalet påbörjade byggprojekt och låneansökningar. Särskilt de sammanslutningar som äger bostadsrättshus och som bygger i storstadsområdet genomför just nu den största nybyggnationen någonsin.

I bostadsrättsutredningen undersöktes vilka effekter ett upphörande av nyproduktionen på bostadsrättsbostäder har på bruksvederlagen och systemets garantimekanismer. Avskaffandet av stödet till nyproduktion bedöms öka trycket uppåt på bruksvederlagen, eftersom nya objekt inte längre färdigställs för att jämna ut de ökande kostnaderna för det äldre bostadsbeståndet. De nya objekten har fungerat som nettobetalare i utjämningssystemet på grund av sina låga underhållskostnader och lägre lånekostnader. Enligt utredningen kan höjningen av bruksvederlagen dämpas och jämnas ut med olika bolagsspecifika åtgärder som baserar sig till exempel på bostadsbeståndets ålder och andra egenskaper.

Utjämningen av bruksvederlagen har alltså även i fortsättningen en central betydelse för att säkerställa att bruksvederlagen är rimliga. Utjämningen är en viktig grundläggande egenskap för systemets stabilitet och företagens ekonomi, som säkerställer att driftsavgifterna hålls på en nivå som ligger under jämförelsehyran i olika finansierings- och kostnadssituationer. Utjämningen är nödvändig för systemet när det gäller riskhantering, med tanke på husens skuldtyngda finansieringsstruktur, skyldigheten att lösa in bostadsrättavgiften och den jämna utvecklingen av bostadskostnaderna inom det statligt stödda systemet. Utjämningen är dock förknippad med spänningar, eftersom de boende i områden med höga bruksvederlag och hyror får bära kostnaderna för hus som ligger på mindre attraktiva lägen och i perifera områden. Denna utveckling bör därför, i takt med att kostnaderna stiger, balanseras genom att avstå från objekt som permanent har låg användningsgrad.

Den högre nivån på bruksvederlagen för bostadsrättsbostäder påverkar efterfrågan på objekten negativt, och objektens beläggningsgrad har sjunkit under de senaste åren. Den försämrade konkurrenskraften för bostadsrättsbostäder i förhållande till privatfinansierade hyresbostäder har bidragit till att beläggningsgraderna har sjunkit. Under de senaste åren har det funnits ett stort utbud av ägar- och hyresbostäder på bostadsmarknaden, vilket har bromsat ökningen av marknadsmässiga hyror. Denna utveckling har försvagat den relativa priskonkurrenskraften hos de bruksvederlag som fastställs enligt självkostnadsprincipen. Efterfrågan på bostadsrättsbostäder kommer under de närmaste åren även att påverkas av den avtagande befolkningstillväxten och det ökande antalet kommuner som förlorar invånare.

Försämringen av marknadsläget syns också i Varkes (tidigare Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet Ara) översikt över bostadsmarknaden för bostadsrättsbostäder som publiceras en gång om året. Som framgår av tabellen nedan ökade andelen inlösta bostäder under 2024 avsevärt jämfört med tidigare år och har sedan dess legat kvar på en högre nivå. Enligt Varkes registeruppgifter har andelen inlösta bostäder i maj 2026 redan ökat till 10,2 %. Naturligtvis har även andelen tomma och uthyrda bostäder ökat jämfört med tidigare. Andelen tomma bostäder ökar dock delvis på grund av det stora antalet nya bostadsrättsbostäder.

Tabell 1. Inlösta, tomma och uthyrda bostadsrättsbostäder under 2021–2025. Siffrorna för december 2023 är inte jämförbara. Källa: Centralen för statligt stött

## Augusti 2021

## Augusti 2022

## December 2023

## Oktober 2024

## Oktober 2025 antal andel antal andel antal andel antal andel antal andel inlösta

2 326 4,5 % 1 924 3,6 % 2 940 5,2 % 4 818 8,3 % 4 953 8,3 % tomma

0,6 % 0,5 % 1 040 1,8 % 2 602 4,5 % 2 205 3,7 % hyrda

1 644 3,2 % 1 409 2,6 % 1 320 2,3 % 1 638 2,8 % 2 585 4,3 %

Den minskade användningsgraden har försämrat möjligheterna för sammanslutningar som äger bostadsrättshus att justera bruksvederlagen i enlighet med självkostnadsprincipen, vilket har lett till att vissa objekt redan har negativa kassaflöden. Om bruksvederlagen höjs betydligt finns det en risk för att bostadsrättshavarna säger upp sina avtal och att antalet inlösen ökar. Detta försvagar ytterligare kassaflödet, eftersom det inte har varit möjligt att i tillräcklig utsträckning förbereda sig för lagstadgade återbetalningar av bostadsrättsavgifter när höjningar av bruksvederlagen inte är möjliga. En liknande negativ utveckling kan också uppstå om man inte lyckas hålla objekten i gott och modernt skick. Det finns redan nu tecken på detta, eftersom Varke har avslagit ansökningar om grundförbättringslån för bostadsrättshus, då förutsättningarna för godkännande av räntestödslån inte har varit uppfyllda.

Om ett stort antal bostadsrättshavare säger upp sina avtal samtidigt och nya bostadsrättshavare inte hittas till de lediga bostäderna, behöver sammanslutningarna som äger bostadsrättshusen kunna återbetala ett stort antal bostadsrättsavgifter som har justerats enligt byggnadskostnadsindex. En omfattande återbetalningsskyldighet kan äventyra bolagens likviditet och bli svår att genomföra. En del sammanslutningar som äger bostadsrättshus har redan ansökt om arrangemang för räntestödslån för att säkerställa sin likviditet.

Reformen är således nödvändig för att säkerställa likviditet och de boendes boendetrygghet i sammanslutningarna som äger bostadsrättshusen, förebygga omfattande störningar i bostadsrättssystemet samt för att säkerställa att bostadsrättsboende förblir prisvärt.

2.2.2 Tillgången till finansiering för grundlig renovering

Föreningarnas ekonomi pressas också av att beståndet av bostadsrättshus blir allt äldre. Allt fler objekt kommer under de närmaste åren att omfattas av omfattande reparations- och ombyggnadsbehov. De permanenta bruks- och överlåtelsebegränsningarna som gäller för bostadsrättshus försvagar dock objektets belåningsvärde ur finansiärens perspektiv, eftersom objektet inte kan realiseras fritt. Även ägarens skyldighet att lösa in bostadsrättsavgifterna är en väsentlig risk ur finansiärens perspektiv.

Den grundliga renoveringen av bostadsrättshus är alltså i praktiken beroende av statligt garanterade lån. Den finansiering som Varke har godkänt för grundliga renoveringar av bostadsrättsbostäder förutsätter dock bland annat ett långsiktigt behov av bostäderna, och bruksvederlagen får efter renoveringarna inte stiga till en alltför hög nivå i förhållande till hyresnivån i området. På grund av dessa villkor kan inte alla bostadsrättshus renoveras med statligt stöd. Dessutom minskar befogenheterna för räntestödslån och med åtstramningsåtgärderna inom statsfinanserna, vilket ökar behovet av att prioritera mellan olika renoveringsprojekt.

Varke har redan fattat negativa beslut om ansökningar om grundförbättringslån för bostadsrättshus. Under åren 2024–2026 har totalt åtta negativa beslut fattats: tre stycken år 2024, två stycken år 2025 och tre stycken år 2026 (uppgifter per den 18 juni 2026). Som grunder till avslagen har bland annat angetts objektets låga användningsgrad, en alltför hög kreditgivningsgrad, att bruksvederlaget efter grundförbättringen stiger över hyresnivån för fritt finansierade bostäder i området samt att det saknas ett långsiktigt behov av bostadsrättsbostäder på orten.

Om grundliga renoveringar av byggnader försummas kan det leda till allvarliga problem både för de boendes välbefinnande och för byggnadernas långsiktiga livslängd. Utan nödvändiga renoveringar kan inomhusklimatet, energieffektiviteten och säkerheten i byggnaderna försämras, vilket direkt påverkar de boendes livskvalitet. För de boende syns konsekvenserna i form av försämrad trivsel, eventuella hälsorisker samt ett ökat tryck på höjda bruksvederlag när reparationsbehoven hopar sig. Å andra sidan är ägaren ansvarig för underhållet av husen, och när husens bruksvärde sjunker är det de övriga boende i bostadsrättsbostäderna som står för kostnaderna. Ett livscykelbaserat synsätt visar att uppskjutna reparationer ökar behovet av framtida investeringar och förkortar byggnadernas livslängd. På lång sikt leder alltså underlåtenhet att utföra reparationer också till att boendetryggheten försämras.

Avslag på ansökningar om grundförbättringslån visar att det i praktiken redan har uppstått situationer där bostadsrättshus behöver renoveras, men där villkoren för statligt stöd inte är uppfyllda. I en sådan situation är handlingsutrymmet för en sammanslutning som äger bostadsrättshus idag begränsat, och den gällande regleringen erbjuder inte tillräckliga metoder att agera i situationer där det inte längre är ekonomiskt eller verksamhetsmässigt hållbart att behålla ett bostadsrättshus i bostadsrättsanvändning. Det är därför nödvändigt med en flexiblare reglering så att den bättre motsvarar de förändrade förhållandena och möjliggör en kontrollerad anpassning även om finansieringen av grundlig renovering förhindras.

2.2.3 Ordningsnummersystemets funktion

Valet av boende och ansökningssystemet för statligt stödda bostadsrättsbostäder uppdaterades i samband med reformen av bostadsrättslagen. I reformen övervägdes även att avskaffa ordningsnumren och övergå till att sammanslutningarna själva helt ansvarar för valet av boende. Tilldelningen av ordningsnummer anförtroddes dock åt ARA (numera Varke), för att behålla en del av den förhandskontroll som myndigheterna utövade i ett system där kommunerna tidigare ansvarade för valet av boende. Även ett stegvis avskaffande av ordningsnumren ansågs vara möjligt. I bostadsrättssystemet är det viktigt att de bostäder som byggts med statligt stöd fördelas till sökande enligt jämlika kriterier. (RP 189/2020 rd, s. 27)

Behovet av ordningsnummer har dock fortsatt att väcka diskussion. Uppgifterna kring valet av boende överfördes helt från kommunerna till sammanslutningarna som äger bostadsrättshus den 1 september 2023, och erfarenheterna av att sammanslutningarna sköter urvalet har varit positiva. Under denna period har endast ett klagomål som rör valet av boende lämnats in till Varke. Att avskaffa ordningsnumren förenklar processen för valet av boende och sänker tröskeln för att söka bostad, eftersom ansökningsförfarandet blir tydligare och enklare för de sökande. Även om sammanslutningarna som äger bostadsrättshus redan idag kan ansöka om ordningsnummer åt sökanden, minskar ett avskaffande av systemet byråkratin och förenklar förfarandet både för sökandena och för sammanslutningarna.

Registret över ordningsnummer innehåller, förutom ordningsnummer, även en mängd andra uppgifter om bostadsrättsbostäder. Uppgifterna i registret används för valet av boende, övervakning av de boendes val samt rapportering om bostadsrättsbostäder, till exempel i Varkes bostadsmarknadsöversikter. Uppgifter kan utlämnas också i anonymiserad form till kommunerna för bostadspolitiska informationsbehov och planering av markanvändningen. Att säkerställa dessa informationsbehov är av central betydelse vid en reformering av ansökningsförfarandet.

## 3 Målsättning

Syftet med förslagen om befrielse från bruksrättighets- och överlåtelsebegränsningarna är att stärka bostadsrättssystemets ekonomiska hållbarhet i en situation där verksamhetsmiljön för sammanslutningar som äger bostadsrättshus har blivit avsevärt mer krävande. Förändringen i verksamhetsmiljön har lett till höjda bruksvederlag för bostadsrättsbostäder och sjunkande användningsgrader. Syftet med reformen är att öka flexibiliteten i regleringen så att bostadsrättsbeståndet kan anpassas på ett kontrollerat sätt till den föränderliga efterfrågan och så att man kan avskaffa objekt som är ekonomiskt eller driftsmässigt ohållbara. På så sätt minskar de ekonomiska riskerna för sammanslutningen som äger bostadsrättshus och trycket på höjda bruksvederlag kan begränsas. Boendetryggheten för bostadsrättshavarna säkerställs genom rätten att lösa in bostaden och erbjudandet om hyres- eller bostadsrättsavtal.

Syftet med att avskaffa ordningsnumren är att förenkla ansökningsprocessen och sänka tröskeln för att ansöka om en bostadsrättsbostad. Detta ökar efterfrågan på bostäder och förbättrar deras användningsgrad. Att ansvaret för valet av boende övergår helt till sammanslutningarna som äger bostadsrättshus främjar principen om ett enda serviceställe, vilket gör ansökningsprocessen smidigare och stärker systemets användarorientering.

## 4 Förslagen och deras konsekvenser

## 4.1 De viktigaste förslagen

Det föreslås att en ny bestämmelse fogas till bostadsrättslagen gällande befrielse från begränsningarna för bostadsrättshus i vissa särskilda situationer. Ett bostadsrättshus kan för det första befrias från begränsningarna om det inte längre finns någon efterfrågan på huset som bostadsrättshus och om bostadsrättshavarna utgör högst en tredjedel av bostadens lägenheter. För det andra vore det möjligt att bevilja befrielse från begränsningarna om huset är i behov av en grundlig renovering, men Varke godkänner inte ett räntestödslån för grundlig renovering för att renovera huset. I båda fallen är befrielsen dessutom villkorad av att övriga villkor som föreskrivs i lagen uppfylls.

Genom att underlätta befrielse från begränsningarna påskyndas avskaffandet av förlustbringande hus och ökningen av husens underhållsskuld förebyggs. Syftet är att minska den ekonomiska bördan som sådana hus medför för bostadsrättshavarna och sammanslutningar som äger bostadsrättshus. Att avveckla förlustbringande hus säkerställer de bostadsrättsavgifter som bostadsrättshavarna har betalat till bolaget samt minskar riskerna för bolaget, de boende och staten. Det hus som befrias från begränsningarna omvandlas till ett vanligt bostadsaktiebolag.

Bostadsrättshavarnas boendetrygghet säkerställs genom att de ges möjlighet att lösa in bostaden. Som inlösningspris föreslås marknadsvärdet eller, alternativt, det ursprungliga anskaffningsvärdet justerat enligt byggnadskostnadsindex, om detta är lägre. Med gängse pris avses det sannolika marknadspriset för bostaden. Om bostadsrättshavaren inte vill lösa in bostaden, kan hen bo kvar i lägenheten som hyresgäst eller erbjudas en motsvarande bostadsrättsbostad eller hyresbostad på orten.

För att befria ett bostadsrättshus från begränsningarna krävs alltid en myndighetsprövning och att de boende hörs. Ingrepp i bostadsrätten vore en sista utväg och endast möjligt när bostadsrättshusets faktiska ekonomiska situation är sådan att en fortsatt okontrollerad utveckling äventyrar exempelvis inlösen av de bostadsrättsavgifter som hör till bostadsrätten.

Valet av boende reformeras genom att ordningsnumren avskaffas. Bostadsrättshavarna väljs fortsättningsvis utifrån den ordning som ansökningarna inkommer. Den som först lämnat in en ansökan om bostaden väljs alltså ut som bostadsrättshavare bland de sökande som uppfyller behovskraven. Bland de sökande som tillhör förtursgruppen väljs, oberoende av ansökningarnas ankomstordning, den sökande vars bostadsrättsavtal är äldst.

Delgivningssättet för de meddelanden och varningar som avses i lagen om bostadsrättsbostäder föreslås ändras så att bestämmelserna motsvarar dagens förhållanden och beaktar den digitala utvecklingen. I lagen preciseras förutsättningarna för elektronisk delgivning, när delgivningsskyldigheten är uppfylld och när delgivningen anses ha skett. Dessutom föreslås, vid sidan av den bevisförda delgivning som krävs i vissa situationer, ett nytt delgivningssätt som bygger på användningen av två elektroniska kommunikationskanaler.

## 4.2 De huvudsakliga konsekvenserna

Konsekvensbedömningen har genomförts som tjänsteuppdrag med hjälp av det material som beskrivs i avsnitt 1.2.

4.2.1 Ekonomiska konsekvenser

4.2.1.1 Bostadsrättshavare och sökande

Möjligheten att avveckla hus som är underutnyttjade eller hus som är i behov av en grundlig renovering och som är ekonomiskt olönsamma för bostadsrättsändamål förbättrar bolagens ekonomiska ställning, vilket i sista hand tryggar de bostadsrättsavgifter som bostadsrättshavarna har betalat och minskar deras ekonomiska risk. Dessutom minskar arrangemanget de kostnader som uppstår för husen och som annars också belastar de boende i de övriga husen och höjer bruksvederlagen.

Vid befrielse från begränsningarna kan bostadsrättshavaren välja att fortsätta bo i sin bostad genom att lösa in den eller genom att stanna kvar som hyresgäst. Alternativt skulle bostadsrättshavaren kunna flytta till en annan bostadsrättsbostad eller till en hyresbostad. Vid inlösen av bostaden dras den bostadsrättsavgift som bostadsrättshavaren har betalat, inklusive justeringar, av från bostadens inlösningspris. I övriga fall kan bostadsrättsavgiften återbetalas till bostadsrättshavaren.

Miljöministeriet har utrett vilka bostadsrättsobjekt som eventuellt kan komma att omfattas av befrielsen från begränsningarna och gjort en mycket grov uppskattning av deras inlösningspriser. Som inlösningspris för bostäderna föreslås det gängse priset, det vill säga det sannolika marknadsvärdet eller det ursprungliga anskaffningsvärdet justerat enligt byggnadskostnadsindex (indexjusterat anskaffningsvärde), beroende på vilket som är lägre. Miljöministeriet har fått de ursprungliga anskaffningsvärden som använts vid bedömningen från Varke. Dessutom har Statistikcentralens statistik ”Kvadratmeterspriser på gamla aktiebostäder och antalet affärer, efter kvartal, 2006Q1–2026Q1” och värdet för 2026Q1 använts vid fastställandet av marknadspriset. Om det inte har funnits någon kvartalsstatistik tillgänglig för orten eller området, har Statistikcentralens statistik ”Kvadratmeterspriser på gamla aktiebostäder och antalet affärer kommunvis, efter år” använts samt år 2025.

De objekt som uppfyller villkoret om underutnyttjande skiljer sig mycket från varandra. Materialet omfattar objekt både i huvudstadsregionen, såsom Helsingfors och Esbo, och i övriga Finland. Utanför huvudstadsregionen finns objekt bland annat i medelstora städer som Kouvola, Vasa och Lojo. Fastigheterna byggdes huvudsakligen under 1990-talet, och de flesta av dem har inte genomgått någon grundlig renovering. Objektens storlek varierar från små parhus och radhus till större höghusobjekt. Dessutom har avslagsbeslut för grundförbättringslån fattats under de senaste åren i Jyväskylä, Kouvola, Lojo och Tusby.

I samband med beredningen granskades sex exempelfall i Helsingfors, Esbo, Kouvola, Vasa, Lojo och Ylöjärvi. Fem av fastigheterna uppfördes under 1990-talet och deras ursprungliga anskaffningsvärden låg på ungefär samma nivå, cirka 1 000–1 300 €/m2. Det enda exemplet på en fastighet som byggdes under 2000-talet hade ett anskaffningsvärde på cirka 2 200 €/m2. De indexjusterade anskaffningsvärdena låg på 2 000–2 500 €/m² för fastigheter från 1990-talet och på cirka 3 000 för fastigheter från 2000-talet.

Grovt uppskattat varierar de ekonomiska konsekvenserna av inlösen betydligt mellan olika områden. I huvudstadsregionen kan det indexjusterade anskaffningsvärdet hamna betydligt under marknadsprisnivån i området. I de granskade exempelfallen uppgår skillnaden mellan marknadspriset och det indexjusterade anskaffningsvärdet till cirka 600–1 200 €/m². Till exempel kan en lägenhet på 70 kvadratmeter köpas i Helsingfors för 176 500 euro, medan marknadspriset för en motsvarande lägenhet i samma område vore 261 739 euro. I Esbo låg motsvarande priser på 174 900 euro och 217 000 euro.

Utanför huvudstadsregionen skulle påverkan se annorlunda ut. I de granskade exempelobjekten i Kouvola, Vasa, Lojo och Ylöjärvi låg det indexjusterade anskaffningsvärdet på samma nivå som eller högre än marknadspriset i området. I dessa situationer fastställs alltså inlösningspriset, enligt förslaget, på grundval av det gängse priset. Till exempel var det indexjusterade anskaffningsvärdet för en lägenhet på 70 kvadratmeter i Kouvola cirka 147 000 euro, medan marknadspriset var cirka 71 000 euro. I Vasa låg motsvarande priser på cirka 151 000 euro respektive 110 000 euro, i Lojo på cirka 141 000 euro respektive 136 000 euro och i Ylöjärvi på cirka 216 000 euro respektive 153 000 euro.

En bostadsrättshavare kan alltså, särskilt i huvudstadsregionen och andra områden med kraftig prisutveckling, få en betydande ekonomisk fördel av möjligheten att lösa in bostaden till ett indexjusterat anskaffningsvärde. Däremot skulle inlösningspriset i områden där bostädernas marknadspriser är lägre, sannolikt fastställas utifrån marknadsvärdet, och någon motsvarande ekonomisk fördel uppstår inte. Bedömningarna är dock vägledande och det går inte att dra slutsatser om objektens slutliga inlösningspriser på basis av dem. Att äga sin bostad kan dock på lång sikt stabilisera hushållets boendekostnader.

Det är inte säkert att alla bostadsrättshavare har möjlighet att få finansiering för att köpa bostaden, även om inlösningspris ligger under det genomsnittliga marknadspriset i området. Dessutom kan en del av bostadsrättshavarna vilja fortsätta att bo just i bostadsrättsbostäder och inte vara intresserade av att äga sin bostad. I dessa situationer är de övriga föreslagna åtgärderna för att säkerställa kontinuiteten i boendet av central betydelse. En sammanslutning som äger bostadsrättshus är skyldig att erbjuda bostadsrättshavaren rätten att fortsätta bo i bostaden som hyresgäst, eller en annan hyres- eller bostadsrättsbostad på samma ort.

Att flytta till en annan bostadsrättsbostad kan vara ett attraktivt alternativ för bostadsrättshavaren, eftersom boendeformen förblir oförändrad. Möjligheterna att fortsätta med bostadsrättsboende är också i princip goda, eftersom det enligt sammanslutningarna som äger bostadsrättshus huvudsakligen finns motsvarande bostadsrättsbostäder tillgängliga i de områden där bostäder eventuellt kan befrias från begränsningarna.

Även inlösen medför risker för bostadsrättshavaren. När bostadsrättshavaren löser in sin bostad blir hen aktieägare i bostadsaktiebolaget. Hen kan förbli minoritetsdelägare i huset, där majoriteten av andelarna fortfarande ägs av sammanslutningen som äger bostadsrättshuset. I ett bostadsaktiebolag fattas beslut som regel enligt majoritetsprincipen i 9 § i lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009, BostABL). För beslut vid bolagsstämman räcker det i regel med mer än hälften av de avgivna rösterna, såvida inte lagen eller bolagsordningen föreskriver något annat om det erforderliga antalet röster (6:26 §, BostABL). Vissa beslut måste fattas med kvalificerad majoritet (6:27 §, BostABL).

Riskerna med minoritetsägande begränsas av de bestämmelser i lagen om bostadsaktiebolag som skyddar minoritetsdelägare. En enskild aktieägares samtycke krävs till exempel för vissa ändringar i bolagsordningen samt för att ändra eller upphöra med bostadsaktiebolagets verksamhet eller avyttra dess tillgångar (6 kap. 35 § och 37 § i lagen om bostadsaktiebolag).

Bolagets ägarstruktur kan också påverka bostadens återförsäljningsvärde. Potentiella köpare kan vara tveksamma till ett bostadsaktiebolag där en betydande del av aktierna ägs av en enda ägare. Ägarstrukturen kan i vissa fall även påverka företagets tillgång till finansiering och villkoren för denna, men finansiären bedömer alltid situationen från fall till fall.

Som delägare i ett bostadsaktiebolag riskerar bostadsrättshavaren även att behöva bära de risker som är förknippade med bostadsaktiebolagets ekonomiska situation. Delägarna är skyldiga att betala vederlag i enlighet med bestämmelserna i bolagsordningen. Om en eller flera delägare underlåter att betala avgifterna kan bostadsaktiebolagets likviditet försämras. Att återställa betalningsförmågan kan vara en lång process, under vilken bostadsaktiebolaget kan behöva ta ut ett extra bolagsvederlag eller höja vederlaget. Betalningsförsummelser kan alltså medföra ekonomiska nackdelar även för andra delägare.

Dessutom löper delägaren en risk i samband med bostadsaktiebolagets skuldsättning. Om bostadsaktiebolaget blir överskuldsatt kan delägaren förlora hela sin investering. Med tanke på att ett hus som befrias från begränsningarna i regel redan befinner sig i ekonomiska svårigheter, är sannolikheten för att en sådan risk realiseras ungefär densamma som i bostadsaktiebolag med underhållsskulder och ett minskande antal boende. Antalet konkurser bland sådana bolag har ökat.

På grund av de risker som beskrivs ovan är det viktigt att sammanslutningen som äger bostadsrättshus, innan beslutet om inlösen fattas, ger bostadsrättshavarna tillräcklig, tydlig och aktuell information om de ekonomiska och rättsliga konsekvenserna av att lösa in bostaden samt om de skyldigheter och risker som är förknippade med att vara delägare i ett bostadsaktiebolag. Konsumentskyddslagen (38/1978) ålägger också säljaren att lämna köparen alla uppgifter som kan påverka köparens köpbeslut. Enligt till exempel 6 kap. 20 § i lagen om bostadsköp (843/1994) är köpet behäftat med ett ekonomiskt fel om köparen har fått oriktig eller vilseledande uppgift om de ekonomiska förpliktelser eller det ekonomiska ansvar som sammanhänger med innehavet eller användningen av bostaden och uppgiften kan antas ha inverkat på köpet. De uppgifter som ska lämnas kan avse bolagsvederlag, andel av bolagets skulder eller på annat sätt bostadssamfundets ekonomiska ställning.

Att avskaffa ordningsnumren förenklar ansökningsprocessen för en bostadsrättsbostad och den sökande behöver inte längre betala någon avgift för ordningsnumret. I propositionen föreslås en övergångsperiod på två år, under vilken valet av boende fortsätter att göras utifrån ordningsnummer. Detta för att de som hade ansökt om och betalat för ett ordningsnummer innan lagen trädde i kraft inte ska drabbas av ekonomiska förluster, eftersom ordningsnumret i vilket fall endast gällde i två år. Under övergångsperioden var det fortfarande möjligt att ansöka om ett ordningsnummer, men sökandena skulle tydligt informeras om att ett sådant nummer hade en kortare giltighetstid.

4.2.1.2 Sammanslutningar som äger bostadsrättshus

Syftet med förslaget att göra det lättare att befria ett bostadsrättshus från begränsningar är att minska de extra kostnader som orsakas sammanslutningen på grund av bostäder som står tomma eller som inte är attraktiva i form av bostadsrättsbostäder. Föreningens soliditet skulle förbättras om det fanns färre bostadsrättsbostäder som inlösts till sammanslutningen. Att bostäder eller hus som står oanvända inte längre ingår i sammanslutningens ägo förbättrar den ekonomiska situationen för sammanslutningens övriga hus, eftersom kostnaderna för underhållet av dem inte längre belastar sammanslutningens ekonomi som helhet.

En förutsättning för att befria begränsningarna är att det statligt stödda lånet till objektet återbetalas eller att staten befrias från sitt garantiansvar. I många av de objekt som kan komma att omfattas av befrielse från begränsningarna är lånet redan återbetalat, men i vissa fall återstår fortfarande en del av lånet. Ett krav på återbetalning av lånet hindrar inte nödvändigtvis att begränsningarna upphävs, eftersom sammanslutningen som äger bostadsrättshus kan täcka det återstående lånet med medel från andra objekt eller genom annan finansiering. Då uppstår dock en risk för sammanslutningen att de intäkter som erhålls efter att objektet befriats från begränsningarna inte täcker de kostnader som är knutna till objektet, det vill säga det återbetalade lånebeloppet. Risken är särskilt påtaglig i områden där bostädernas marknadspriser är låga och efterfrågan på bostäder är svag. I sådana fall kan de ekonomiska förlusterna för den bostad som ska befrias komma att bäras av hela sammanslutningen som äger bostadsrättshus och indirekt belasta även sammanslutningens övriga bostadsbestånd. Å andra sidan kan möjligheten att avyttra en fastighet som under lång tid gått med förlust eller som kräver omfattande reparationsinvesteringar på lång sikt vara ett ekonomiskt fördelaktigare alternativ för sammanslutningen än att behålla objektet som bostadsrätt.

Om beståndet av bostadsrättsbostäder inte kan utvecklas ökar riskerna i takt med att husen når renoveringsåldern och den lokala bostadsmarknaden förändras. På grund av de permanenta begränsningarna är bostadsrättshus beroende av statliga lån för grundliga renoveringar. Den finansiering som Varke har godkänt för grundliga renoveringar av bostadsrättsbostäder förutsätter ett långsiktigt behov av bostäderna, och bruksvederlaget får efter renoveringarna inte stiga till en alltför hög nivå i förhållande till hyresnivån i området. På grund av dessa villkor kan inte alla bostadsrättsbostäder renoveras med statligt stöd. En befrielse från begränsningarna förbättrar möjligheterna för sammanslutningar som äger bostadsrättshus att erhålla finansiering från den fria finansmarknaden.

Den boendes rätt att lösa in bostaden och erbjudandet av hyresavtal har en begränsande effekt vid försäljning av huset eller lägenheterna och en sänkande inverkan på husets och lägenheternas säkerhets- och försäljningsvärde. Dessutom kan kravet på att omvandlas till bostadsaktiebolag medföra en ökad administrativ börda för sammanslutningarna som äger bostadsrättshus. Trots dessa konsekvenser bedöms den övergripande effekten av befrielse från begränsningarna vara positiv för sammanslutningar som äger bostadsrättshus.

Att avskaffa ordningsnumren och registret för ordningsnummer förenklar ansökningsprocessen för bostadsrättsbostäder och minskar den administrativa bördan för sammanslutningar som äger bostadsrättshus, eftersom de inte längre behöver lämna uppgifter till registret för ordningsnummer. Framöver ansvarar sammanslutningar som äger bostadsrättshus själva för lagringen av uppgifter som rör valet av boende. Detta förväntas dock inte öka arbetsbördan för sammanslutningar som äger bostadsrättshus i någon större utsträckning, eftersom de redan hittills har samlat in dessa uppgifter från sökandena och sannolikt även lagrat uppgifterna i sina egna system samt använt dem för egna ändamål, såsom ingående av bostadsrättsavtal. Sammanslutningarna som äger bostadsrättshus kan således redan ha fungerat som personuppgiftsansvariga för samma uppgifter. Att vara personuppgiftsansvarig ökar emellertid sammanslutningarnas självständiga ansvar för lagring och skydd av personuppgifter, dokumentation av behandlingen samt tillgodoseendet av de registrerades rättigheter. Ändringen kan medföra engångskostnader för sammanslutningarna till exempel för utveckling eller förnyelse av informationssystem och elektroniska ansökningstjänster, uppdatering av anvisningar och förfaranden som gäller dataskydd samt utbildning av personalen. Konsekvenserna varierar mellan sammanslutningarna beroende på deras nuvarande verksamhetssätt och informationssystem. Att avskaffa ordningsnumren kan dock öka efterfrågan på bostadsrättsbostäder och därmed förbättra ekonomin för sammanslutningar som äger bostadsrättshus.

4.2.1.3 Den offentliga ekonomin

De allra flesta bostadsrättshusen har byggts med statligt stöd, vilket riksdagen beslutar om i statsbudgeten och statsrådet i sin dispositionsplan. Genom att underlätta möjligheten att befria hus som går med förlust från de begränsningar som gäller för bostadsrättsanvändning kan man förbättra riskhanteringen av räntestödslån, minska statens garantirisker och förebygga kreditförluster.

Att avskaffa ordningsnumren och lägga ned registret över ordningsnummer medför inte några besparingar för den offentliga ekonomin, eftersom utvecklingen och upprätthållandet av registret finansieras genom avgifter som tas ut för ordningsnumren. Avgifterna för ordningsnummer har även täckt en del av kostnaderna för Varkes flerkanaliga kundservicesystem som hänför sig till produktionen av ordningsnummer, cirka 12 000 euro per år. Utöver kundservice och rådgivning i anslutning till ordningsnumren använder Varke kundservicesystemet även i sin övriga styrnings- och tillsynsverksamhet, varför systemet behövs även i fortsättningen. Dessutom har avgifterna för ordningsnummer täckt den del av Varkes lönekostnader som avser framställningen av ordningsnummer, cirka 12 000 euro per år.

Registret för ordningsnummer kan avvecklas först när funktionerna för sökande och sammanslutningarna som äger bostadsrättshus har tagits bort ur systemet, vilket medför en uppskattad engångskostnad på 10 000 euro. Registret kan dock inte avvecklas omedelbart, eftersom Varke är skyldigt att bevara ordningsnumren och uppgifterna om Suomi.fiidentifiering i fem år samt att säkerställa systemets dataskydd och informationssäkerhet. För att fullgöra skyldigheterna måste ett begränsat gränssnitt avsett för myndighetsbruk, eller en motsvarande teknisk lösning, bevaras i registret för granskning av uppgifterna och efterhandskontroll. Denna lösning beräknas medföra årliga kostnader på 30 000 euro för Varke under åren 2029–2033, tills registret kan avskaffas permanent.

Förslaget medför således från och med 2029 en årlig ökning av Varkes verksamhetsutgifter på sammanlagt cirka 54 000 euro. I enlighet med riktlinjerna från det finanspolitiska ministerutskottet skulle utgifterna dock täckas inom ramen för de anslag som avsatts för Varke i statsbudgeten. I praktiken innebär detta att Varke bör anpassa sina verksamhetsutgifter i övrigt.

4.2.2 Miljökonsekvenser

De föreslagna ändringarna har positiva indirekta miljökonsekvenser, som framför allt rör byggnadsbeståndets livscykel och energieffektivitet. Att befria byggnaderna från begränsningarna och möjliggöra ombildning av husen till bostadsaktiebolag eller hyreshus kan främja en långsiktig användning av byggnaderna och förebygga att tomma bostadsbestånd uppstår. Miljökonsekvenserna från tomma byggnader är relativt sett större, eftersom både uppvärmnings- och underhållsbehovet kvarstår oavsett användningsgrad.

En befrielse från begränsningarna kan också förbättra möjligheterna för sammanslutningar som äger bostadsrättshus att erhålla finansiering från den fria finansmarknaden. Detta främjar genomförandet av reparationsåtgärder och grundliga renoveringar som förbättrar energieffektiviteten i hus där renoveringar inte har varit möjliga på grund av finansiering som är bunden till statliga stödvillkor eller på grund av låg användningsgrad. Renoveringsåtgärder kan minska byggnadernas energiförbrukning och på lång sikt minska deras klimatpåverkan. Dessutom kan rätten att lösa in bostaden och en eventuell övergång till bostadsaktiebolagsform stärka de boendes intresse för att förbättra byggnadernas skick och energieffektivitet på eget initiativ, eftersom ägarboende har incitament att göra långsiktiga och miljömässigt hållbara investeringar. Sammantaget bedöms reformen stödja ett livscykelsmart utnyttjande av byggnadsbeståndet och möjliggöra mer miljömässigt effektiva lösningar.

4.2.3 Övriga konsekvenser för människorna och samhället

4.2.3.1 Konsekvenser för grundläggande och mänskliga rättigheter

Rätten till bostad tryggas i grundlagen, i Europeiska sociala stadgan (FördrS 78/2002) och i FN:s internationella konvention om ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter (ESKkonventionen, FördrS 6/1976). Enligt 19 § 4 mom. i grundlagen ska det allmänna främja vars och ens rätt till bostad och möjligheter att själv ordna sitt boende. Enligt artikel 31 i Europeiska sociala stadgan åtar sig parterna att vidta åtgärder som syftar till att främja tillgången till bostäder med rimlig standard, att förebygga och minska hemlösheten i syfte att successivt undanröja den och att göra bostäder ekonomiskt tillgängliga för personer som saknar tillräckliga medel. Enligt artikel 11 i ESK-konventionen erkänner konventionsstaterna rätten för var och en till en tillfredsställande levnadsstandard för sig och sin familj, däribland tillräckligt med mat och kläder, och en lämplig bostad samt till ständigt förbättrade levnadsvillkor.

Om en bostadsrättshavare tvingas flytta från sin bostad på grund av att begränsningarna befrias, kan detta ha ett samband med de ovan nämnda skyldigheterna enligt de grundläggande fri- och rättigheterna samt de mänskliga rättigheterna. Detta samband är dock inte lika starkt när det gäller bostadsrättsbostäder som när det gäller sådana former av boendestöd som i första hand riktar sig till de mest utsatta. Bostadsrättsboende ligger som besittningsform mellan hyres- och ägarboende, och för att få tillgång till en bostadsrättsbostad krävs att bostadsrättsavgiften betalas. Enligt utredningar bygger bostadsrättsboendets betydelse för att förebygga segregation mellan områden just på att de boende i huvudsak har medelinkomster. Bostadsrättshavarna placerar sig inkomstmässigt mellan hyres- och ägarboende, men liknar i sin struktur mer de som äger sina bostäder. (Owal Group Oy: Selvitys asumisoikeusasumisen merkityksestä ja roolista asuntomarkkinoilla 12/2024, s. 17.) Bostadsrättshavarna är alltså inte de boende som befinner sig i den allra svagaste ställningen. Det allmännas skyldighet att främja rätten till bostad betonas särskilt när det gäller personer som har sämre möjligheter än andra att ordna sitt boende på egen hand eller som har särskilda behov i fråga om boendet.

En befrielse från begränsningarna påverkar bostadsrättshavarens boendetrygghet som är avsedd att vara permanent. Lösenrätten i samband med att en bostad befrias från begränsningarna ger dock den boende möjlighet att bo kvar även när upplåtelseformen förändras.En boende kan lösa in andelarna i den bostad som hen förfogar över och fortsätta att bo kvar i samma bostad som ägarboende. Detta tryggar kontinuiteten i hemmet, vardagen, boendemiljön, servicekontakterna och de sociala relationerna, särskilt för de boende som vill och har ekonomiska möjligheter att övergå till ägarboende. Rätten till inlösen innebär dock inte att bostadsrättshavaren är skyldig att förvärva bostaden, utan det skulle vara en frivillig möjlighet. Bostadsrättshavaren kan då bedöma om inlösen är ett ändamålsenligt alternativ för hen, eller om det är mer fördelaktigt att köpa en bostad på den fria marknaden eller ordna sitt boende på något annat sätt.

Parallellt med rätten till inlösen ska sammanslutningen som äger bostadsrättshuset erbjuda den boende möjlighet att fortsätta bo i sin bostad som hyresgäst eller att få en annan bostadsrättseller hyresbostad på orten. Genom att övergå till hyresboende behöver den boende inte flytta från sitt hem, men grunden för besittningen blir ändå svagare än vid bostadsrätt, eftersom hyresvärden har rätt att säga upp hyresförhållandet. Av denna anledning säkerställs hyresförhållandets beständighet särskilt genom att hyresvärden inte kan säga upp hyresförhållandet omedelbart efter en befrielse från begränsningarna.

Att ett bostadsrättsavtal upphör till följd av befrielse från begränsningarna kan i vissa enskilda situationer innebära en betydande försämring av den boendes boendetrygghet, även om den boende erbjuds andra möjligheter att fortsätta bo kvar. De negativa konsekvenserna blir särskilt tydliga om den boende i praktiken inte kan utnyttja rätten till inlösen och om det inte finns någon annan bostadsrätts- eller hyresbostad som passar den boende, tillgänglig på orten. Det kan vara svårt att hitta en ny bostad exempelvis i områden där tillgången till hyres- eller bostadsrättsbostäder med besittningsrätt till överkomligt pris är knapp, eller där den boende har starka band till sitt nuvarande bostadsområde på grund av arbete, studier, barnens skolgång, hjälp från närstående, service eller andra vardagliga behov. Under de senaste åren har det funnits ett ovanligt stort utbud av både privatfinansierade och statligt subventionerade bostäder, men situationen förväntas förändras under de närmaste åren.

Påverkan kan också vara större än normalt för sådana boende vars möjligheter att ordna sitt boende på nytt är sämre på grund av orsaker relaterade till ekonomi, hälsa eller livssituation. Till exempel kan det ta tid att hitta en ny lämplig bostad till rimligt pris för låginkomsttagare, barnfamiljer och äldre. För äldre personer kan en tillgänglig bostad, närheten till tjänster eller en välbekant boendemiljö vara särskilt viktiga för att vardagen ska fungera smidigt.

Om ingen ny bostadslösning har ordnats innan bostadsrättsavtalet löper ut kan det uppstå ett behov av tillfälliga bostadsarrangemang för den boende. Detta kan öka boendekostnaderna och medföra annan belastning, även om bostadsrättsavgiften återbetalas med de justeringar som föreskrivs i lag och skäliga flyttkostnader ersätts. Konsekvenserna av förändringen är inte heller enbart ekonomiska, utan kan även innebära att man förlorar sitt hem, sin boendemiljö och kontinuiteten i vardagen.

Dessa konsekvenser mildras av att en befrielse från begränsningarna endast kan tillämpas i vissa specifika situationer. Dessutom förutsätter en befrielse från begränsningarna ett myndighetsbeslut och att ärendet behandlas inom ramen för boendeförvaltning. På så sätt kan invånarna få information om en eventuell förändring redan innan Varke fattar sitt beslut, vilket förlänger den faktiska förberedelsetiden. Dessutom, som redan nämnts, tillhör inte bostadsrättshavarna de som befinner sig i den allra svagaste ställningen, och de har sannolikt goda möjligheter att ordna sin bostadssituation på annat sätt. Sammantaget kan konsekvenserna bedömas beröra en kvantitativt liten del av bostadsrättshavarna. För enskilda boende kan konsekvenserna dock bli betydande. Därför är det avgörande för de boende att de i god tid får tydlig information om sina alternativ, de ekonomiska konsekvenserna av att lösa ut sin bostad, villkoren för att fortsätta bo kvar som hyresgäst, ersättningsbostäder samt tidsplanen för förändringen.

Konsekvenserna av befrielsen från begränsningarna måste också bedömas ur perspektivet för de bostadsrättshavare som bor i andra bostadsrättsobjekt inom samma sammanslutning som äger bostadsrättshus. I ett bostadsrättssystem kan ekonomiska problem i ett enskilt hus påverka andra boende i samma sammanslutning genom att bruksvederlagen jämnas ut. Om huset står permanent tomt eller inte kan renoveras med hjälp av ett statligt stött grundförbättringslån, kan kostnaderna för huset komma att belasta de övriga boende. Detta kan öka trycket på att höja bruksvederlagen i andra hus och försämra boendeavgifternas skälighet även för de boende vars bostadsrättshus befinner sig i en ekonomiskt stabil situation.

Förslaget handlar således i grunden om att förena boendetryggheten för bostadsrättshavarna med det kollektiva intresset hos andra bostadsrättshavare i samma sammanslutning. Att befria begränsningarna försämrar kraftigt situationen för de boende vars boenderätt upphör. Å andra sidan ökar upprätthållandet av ett ekonomiskt ohållbart objekt kostnadsbördan för de andra bostadsrättshavarna samma sammanslutning och kan äventyra förmågan hos sammanslutningen som äger bostadsrättshus att återbetala bostadsrättsavgifterna. Om sammanslutningen som äger bostadsrättshuset till följd av detta hamnar i allvarliga betalningssvårigheter eller till och med går i konkurs, kan boendetryggheten för sammanslutningens alla boende och återbetalningarna av bostadsrättsavgifterna äventyras. Syftet med de föreslagna bestämmelserna är att förebygga en sådan utveckling och säkerställa att sammanslutningarna som äger bostadsrättshus förblir ekonomiskt livskraftiga, så att de även i fortsättningen kan erbjuda bostäder till rimliga priser och säkerställa alla boendes bostadsrättigheter. Förslaget stödjer också därigenom den uppgift som regleras i 19 § 4 mom. i grundlagen för det allmänna gällande vars och ens rätt till bostad och möjligheter att själv ordna sitt boende.

Genom att befria ett hus som är i behov av grundläggande renovering från begränsningarna förbättras möjligheterna att säkerställa en hälsosam, trygg och ändamålsenlig boendemiljö för de boende. Beståndet av bostadsrättshus åldras, och allt fler objekt kommer under de närmaste åren att behöva mer omfattande renoveringar. Samtidigt innebär minskningen av befogenheterna för räntestödslån att det blir ännu viktigare att prioritera renoveringsprojekt. I praktiken innebär detta att inte alla bostadsrättshus som är i behov av renovering kan finansieras med statligt stödd finansiering. Om nödvändiga grundliga renoveringar inte kan genomföras kan konsekvenserna visa sig i de boendes vardag i form av försämrad trivsel, förfall av byggnadens skick, sämre energieffektivitet och på längre sikt även eventuella problem kopplade till hälsa och säkerhet.

Enligt den gällande bostadsrättslagen krävs det, för att befrielse från begränsningarna ska beviljas, att det inte finns någon bostadsrättshavare kvar i huset. Enligt de uppgifter som framkommit vid beredningen har sammanslutningar som äger bostadsrättshus dock inte i någon större utsträckning vidtagit åtgärder för att säga upp de återstående bostadsrättsavtalen för objekt med låg användningsgrad. Det kan därför förekomma att det i husen finns bostadsrättshavare som är beredda att avstå från sina bostadsrättsavtal genom frivilliga arrangemang, utan att man behöver tillgripa ett förfarande som leder till att bostadsrättsavtalet upphör. I praktiken kan frivilliga lösningar till exempel innebära att den boende erbjuds en annan bostad med besittningsrätt, att man kommer överens om tidtabellen för flytten eller hittar andra lösningar där den boendes situation beaktas individuellt.

De föreslagna bestämmelserna har även konsekvenser för jämlikheten. Att befria bostäder från begränsningarna förbättrar likvärdigheten inom sammanslutningarna som äger bostadsrättshus, eftersom avvecklingen av förlustbringande objekt minskar trycket uppåt på bruksvederlagen och därmed förbättrar möjligheterna till rimliga boendekostnader för andra boende. Att avskaffa ordningsnumren kan i sin tur ha positiva effekter på likabehandlingen av dem som ansöker om bostadsrättsbostäder och på ansökningsförfarandets tillgänglighet, eftersom den sökande inte längre behöver ansöka om ett separat ordningsnummer mot avgift. Detta sänker tröskeln för att ansöka och göra ansökan om en bostadsrättsbostad mer lik en ansökan om en hyresbostad. Ett förfarande som bygger på ansökningarnas ankomstordning förutsätter dock att information om de bostäder som blir lediga finns tillgänglig för de sökande på ett öppet sätt och i rätt tid, och att rutinerna för mottagande av ansökningar är tydliga och möjliga att verifiera i efterhand. På så sätt kan man förebygga risken för att de sökandes faktiska möjligheter att söka bostad skiljer sig åt, exempelvis på grund av digital kompetens, ålder, språk eller funktionsförmåga.

De ändringar som gäller delgivning av meddelanden bedöms inte ha några väsentliga konsekvenser, eftersom elektronisk delgivning även har varit möjlig enligt den gällande lagen. Användningen av elektroniska delgivningssätt kan även fortsättningsvis bygga på överenskommelse, och brevpost vore fortfarande ett alternativ. Bestämmelserna försvagar således inte ställningen för personer som fortfarande vill få de meddelanden som avses i lagen som traditionell brevpost. I de föreslagna bestämmelserna beaktas dessutom att det för vissa grupper av personer kan vara svårt att använda elektroniska kommunikationskanaler. Användningen av en elektronisk kommunikationskanal skulle därför förutsätta att avtalsparten inte visste och inte heller borde ha vetat att den andra parten på grund av åldrande, funktionsnedsättning eller någon annan jämförbar orsak är förhindrad att använda den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen.

4.2.3.2 Myndigheter

De föreslagna lagändringarna bedöms inte ha någon betydande inverkan på Varkes arbetsmängd. Varkes uppgifter har redan omfattat handläggningen av ansökningar om befrielse från begränsningarna. Antalet ansökningar kan dock tillfälligt öka, vilket kan påverka personalresurserna hos Varke.

Varke har använt uppgifterna i registret för ordningsnummer i sin övervakning. Registeruppgifterna används i anonymiserad form även i Varkes informationsservice, till exempel vid utarbetandet av bostadsmarknadsöversikter för bostadsrättsbostäder. När registret avvecklas måste de uppgifter som behövs för tillsyn och statistik i fortsättningen samlas in på andra sätt, eventuellt manuellt, vilket skulle öka arbetsmängden. Å andra sidan försvinner då behovet av kundservice och rådgivning i samband med ordningsnummer och ansökan om dem. Sammantaget bedöms därför Varkes arbetsmängd förbli oförändrad.

## 5 Alternativa handlingsvägar

## 5.1 Handlingsalternativen och deras konsekvenser

Mot bakgrund av de offentliga finansernas svaga läge i Finland är det motiverat att bedöma även principiellt betydelsefulla och till sin påverkan omfattande alternativ för att utveckla systemet med bostadsrättssystemet. I bostadsrättsutredningen granskades en åtgärd där nya permanenta bostadsrättsavtal inte längre ingås, utan i stället ersätts med hyresavtal eller erbjudanden om att köpa bostäderna. Detta blir möjligt genom att skyldigheten att i första hand erbjuda bostadsrättsbostäder för bostadsrättsanvändning tas bort. Enligt utredningen kan förfarandet endast tillämpas på nya avtal, eftersom bostadsrätten omfattas av egendomsskyddet enligt grundlagen. Ändringen gäller således endast nya avtal för bostäder som frivilligt blir lediga i bostadsrättshus.

Att avskaffa principen om att bostäderna i första hand ska användas som bostadsrätter har dock inte ansetts vara ändamålsenligt, eftersom det leder till en gradvis minskning av systemet och försvagar förtroendet för bostadsrättens beständighet. En sådan lösning försämrar dessutom den ekonomiska situationen för sammanslutningarna som äger bostadsrättshus och kan vara omöjlig att genomföra, särskilt i de minsta sammanslutningarna som äger bostadsrättshus. Dessutom innebär lösningen ett blandat system där samma hus delvis har permanenta bostadsrätter och delvis hyres- eller ägarbostäder. Även trycket på att höja bruksvederlagen kan öka i de bostadsrättsobjekt som blir kvar.

Ur de boendes perspektiv är det svårt att förstå utjämningen av bruksvederlagen om en boende har bott länge i sin bostad och bruksvederlaget under boendetiden har stigit till en hög nivå och närmar sig hyrorna på den fria marknaden. Det upplevs också som orättvist att de finansieringskostnader som har betalats genom bruksvederlagen under flera år inte kommer den enskilda boende till godo. Som en lösning på detta har de boendes rätt till inlösen föreslagits. Rätten att lösa in bostaden var också ett av de alternativ som undersöktes i bostadsrättsutredningen. I utredningen konstaterades dock att inlösen bör bygga på frivillighet, och att inte alla boende har möjlighet eller önskan att genomföra en inlösen. I så fall blir husen så kallade blandhus, där det skulle finnas fler grunder för besittning. Blandhus anses vara administrativt krävande både ur synvinkeln för sammanslutningarna som äger bostadsrättshus och de boende. Dessutom identifierades i utredningen en risk för att endast de bästa bostäderna på de mest attraktiva lägena löses in. Sammanslutningarna som äger bostadsrättshus får ett sämre bostadsbestånd, så inlösen skulle varken lösa deras ekonomiska utmaningar eller minska statens risker. Av dessa skäl föreslås att rätten till att lösa in bostad begränsas till endast särskilda situationer där undantag från befrielse av begränsningarna gäller, och där den utgör en kompensation för förlusten av bostadsrätten.

I remissvaren föreslogs att Varke föreskrivs en möjlighet att befria ett enskilt bostadsrättsobjekt enligt den begränsning av jämförelsehyran som föreskrivs i 33 § 3 mom. i bostadsrättslagen. Enligt den ska bruksvederlaget för statligt subventionerade bostadsrättsbostäder vara lägre än den hyra som vanligtvis tas ut för hyresbostäder med motsvarande bruksvärde och läge. Möjligheten till undantag gäller situationer där de bruksvederlag och -ersättningar som tas ut för objektet under en längre tid inte räcker till för att täcka de kostnader som hör till objektet utan utjämning. En sådan lösning kan minska risken för att kostnaderna för ekonomiskt svaga objekt förs över på andra innehavare av bostadsrätt och bidra till en rättvisare fördelning av bruksvederlagen inom sammanslutningen. Dessutom främjas den objektbaserade modell som vissa boende förespråkar, där husen själva står för sina egna kostnader. Att befrias från begränsningen av jämförelsehyran är också en mindre ingripande åtgärd än att säga upp bostadsrättsavtalet, eftersom bostadsrätten kvarstår.

Trots de positiva aspekterna har förslaget ändå inte tagits med i propositionen. Förslaget kan leda till oskäliga höjningar av bruksvederlagen och försämra rimliga priser för boendet för de aktuella boende. Dessutom drabbar förslagets konsekvenser just sådana objekt som redan befinner sig i en svag ekonomisk situation. Ett undantag från begränsningen av jämförelsehyran löser inte heller andra problem inom bostadsrättssystemet, såsom att höja fastighetens belåningsvärde eller förbättra tillgången till finansiering. Av dessa skäl har förslaget landat i en modell där ekonomiskt eller verksamhetsmässigt ohållbara objekt hanteras genom ett begränsat förfarande för befrielse från begränsningarna.

Att behålla ordningsnumren som grund för valet av boende talar för sig genom att ordningsnumret har upplevts som ett tydligt kriterium som behandlar de sökande likvärdigt. I bostadsrättssystemet är det viktigt att de bostäder som byggts med statligt stöd fördelas till sökande enligt jämlika kriterier. Att behålla ordningsnumren stöds också av att ansökningsförfarandet för bostadsrättsbostäder nyligen har reformerats. Syftet med reformen är att skapa en enhetligare process för valet av boende, göra ansökningsprocessen tydligare och förebygga missbruk genom ett riksomfattande, centralt administrerat register över ordningsnummer. I samband med reformen infördes tidsbegränsade ordningsnummer, och möjligheten att söka flera nummer avskaffades. Det av myndigheten upprätthållna kösystemet har säkerställt likabehandlingen av de sökande, men riskerna med att avskaffa kösystemet minskas genom den tillsyn som Varke utövar samt genom att valet av boende är en offentlig förvaltningsuppgift som sammanslutningarna som äger bostadsrättshus sköter under tjänsteansvar.

## 5.2 Lagstiftning och andra handlingsmodeller i utlandet

De lagändringar som föreslås i propositionen avser utvecklingen av det befintliga bostadsrättssystemet, varför betydelsen av utländska lagstiftningslösningar är begränsad i detta sammanhang. Dessutom varierar stödsystemen i olika länder och är ett resultat av varje lands egen utveckling, varför det inte är lämpligt att i detta förslag granska systemen i andra länder.

## 6 Remissvar

## 6.1 Utlåtanden

Utkastet till proposition var ute på remiss mellan den 23 mars och den 8 maj 2026. Utlåtande begärdes av 42 instanser, av vilka 23 gav ett utlåtande. De remissinstanser som lämnande ett utlåtande representerade mångsidigt de instanser av vilka utlåtande hade begärts. Utöver de begärda yttrandena inkom 62 utlåtanden, varav en stor del kom från privatpersoner. En sammanfattning av remissvaren har publicerats i projektfönstret (YM042:00/2025).

Följande sammanslutningar som äger bostadsrättshus lämnade utlåtanden: Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy, Avain Asumisoikeus Oy, ES-Laatuasumisoikeus Oy, Helsingin Asumisoikeus Oy – HASO, TA-Asumisoikeus Oy och Varsinais-Suomen asumisoikeus Oy. Av intressebevakningsorganisationerna Finanssiala ry, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry, Kohtuuhintaisten vuokraja asumisoikeustalojen omistajat - KOVA ry, Konsumentförbundet rf, Byggnadsindustrin RT rf, Finlands Fackförbunds Centralorganisation SAK ry, Suomen asumisoikeusasukkaat ry, Finlands fastighetsförbund rf, Kommunförbundet rf och Finska hyresgäster rf. Bland kommunerna lämnade Helsingfors, Kervo, Uleåborg, Tammerfors och Vanda in utlåtanden. Följande boendekommittéer lämnade utlåtanden Asuntosäätiön Punamäenpolku 1, HASO Livornonkatu 5, HASO Retkeilijänkatu 6, Gyldenärinkatu 1, Pumpulilinna och Sokerilinnantie 2. Följande samarbetsorgan lämnade utlåtanden: Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy (Asofoorumi), Avain Asumisoikeus Oy, Helsingin Asumisoikeus Oy och Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy. Bland myndigheterna lämnade Konkurrens- och konsumentverket (KKV), konkursombudsmannens byrå, justitieministeriet, Statskontoret, justitiekanslern i statsrådet och finansministeriet utlåtanden. Dessutom lämnade KUUMA-regionen och den riksomfattande delegationen för bostadsrättsärenden samt 46 privatpersoner in utlåtanden.

Propositionens mål och behov

De flesta privatpersoner motsatte sig propositionen i sin helhet. Övriga remissinstanser ställde sig i huvudsak positivt till propositionens mål att stärka den ekonomiska hållbarheten i bostadsrättssystemet och underlätta avvecklandet av förlustbringande hus. I flera utlåtanden bekräftades beskrivningen i propositionsutkastet om att verksamhetsförutsättningarna för sammanslutningarna som äger bostadsrättshus har försämrats. I utlåtandena konstaterades att bostadsmarknaden och bostadsbyggandet har genomgått exceptionellt stora förändringar under de senaste åren. Detta har bland annat visat sig i sammanslutningarna som äger bostadsrättshus genom ett ökat tryck på att höja bruksvederlagen och en ökad vakansgrad. Det ansågs att systemet behöver fungerande och förutsägbara lösningar för situationer där efterfrågan på ett enskilt objekt minskar permanent, tillgången till finansiering försämras eller objektet inte längre kan täcka sina kostnader.

Flera remissinstanser konstaterade att förslagen har en betydande inverkan på bostadsrättshavarnas ställning. I utlåtandena betonades betydelsen av långsiktighet i bostadspolitiska lösningar samt vikten av att bevara bostadsrättsboendet som ett attraktivt alternativ. Särskilt förslaget om uppsägning av nya bostadsrättsavtal ansågs strida mot bostadsrättssystemets löfte om varaktigt boende och göra bostadsrättsboendet mindre attraktivt.

Befrielse från begränsningar i situationer av hög vakansgrad i bostadsrättshus

Majoriteten av remissinstanserna understödde förslaget om befrielse från begränsningarna i situationer av hög vakansgrad, antingen som sådana eller med ändringar. Förslaget möttes av motstånd framför allt från boendekommittéer och privatpersoner. Det rådde dock delade åsikter om hur förslaget skulle genomföras. Sammanslutningar som äger bostadsrättshus, Statskontoret och en del av intresseorganisationerna ansåg att vissa av förutsättningarna för befrielse var strikta och rutinen onödigt tungrodd. Enligt dem bör det vara möjligt att befria objekt från begränsningarna redan innan situationen blir kritisk, och förfarandet bör förenklas och snabbas upp. Finansministeriet och Statskontoret ansåg att särskilt villkoret om återbetalning av bostadsrättavgifter kan utgöra ett praktiskt hinder för befrielsen i situationer där den berörda personen redan befinner sig i en ekonomiskt svag ställning. Bostadsstiftelsen och KOVA föreslog att det även borde vara möjligt att befria bostäder i situationer där det inte går att få finansiering för en grundlig renovering av en bostadsrättsbostad.

Privatpersoner och boendekommittéer ansåg å sin sida att villkoren för undantag bör preciseras och skärpas, så att undantaget verkligen förblir en sista utväg och missbruk kan undvikas. I utlåtandena uttrycks oro för att användningsgraden kan försämras på konstgjord väg för att uppfylla villkoren för att befrias från begränsningarna. Justitieministeriet betonade behovet av att säkerställa att regleringen är tydligt avgränsad och nödvändig, och justitiekanslersämbetet ansåg att propositionen bör beskriva mer ingående vilka faktorer som hotar verksamhetsförutsättningarna för sammanslutningarna som äger bostadsrättshus.

I utlåtandena bedömdes också i stor omfattning bostadsrättshavarnas ställning vid befrielse från begränsningarna. Flera av dem som lämnade synpunkter ansåg att de föreslagna skyddsåtgärderna var otillräckliga. Rätten till inlösen betraktades kritiskt, eftersom den ansågs vara ett orealistiskt eller ekonomiskt riskfyllt alternativ för många boende. Justitieministeriet ansåg att riskerna för minoritetsaktieägaren inte hade beskrivits tillräckligt, och Statskontoret samt finansministeriet uppmärksammade att inlösen av bostaden i ett ekonomiskt svagt objekt kan innebära en betydande ekonomisk risk för den boende. KKV ansåg att omvandlingen av huset till ett bostadsaktiebolag överför den ekonomiska risken till de boende och att lagstiftningen rörande inlösen, hyresförhållanden och alternativa bostadslösningar bör kompletteras.

I flera utlåtanden ansågs inlösen vara en bättre lösning än att garantera hyresgästen möjligheten att fortsätta bo där som hyresgäst eller i en liknande bostadsrättsbostad. Man konstaterade dock att även dessa alternativ medförde utmaningar när det gäller det praktiska genomförandet. Dessutom betonade KKV, Konsumentförbundet och Finska hyresgäster rf att möjligheterna för boende att yttra sig och få information ska stärkas och säkerställas, så att de har tillräckligt med uppgifter för att utvärdera sin egen situation i samband med förändringar.

I flera utlåtanden ansågs bestämmelserna om hur inlösningspriset fastställs vara otillräckliga. Boendekommittéerna och privatpersoner föreslog att priset borde ta hänsyn till de kapitalvederlag som boende betalar eller till hur länge de har bott där. Dessutom föreslogs att en oberoende expert anlitas för att fastställa marknadsvärdet. Enligt KKV bör regelverket även kompletteras när det gäller vilka beräkningar som ska redovisas i det erbjudande som lämnas till boende om hur priset för frivillig inlösen fastställs.

I privatpersonernas utlåtanden betonades boendetrygghet, likabehandling och skyddet för berättigade förväntningar. I utlåtandena var man skeptisk till att utvidga möjligheten till befrielse från begränsningarna. Bostadsrättsboendet ansågs ha byggt på varaktighet och att denna trygghet inte bör ändras utan mycket starka skäl. Vissa privatpersoner ansåg att det är problematiskt att underutnyttjande kan leda till att bostadsrätten upphör av orsaker som inte beror på den boende och att ekonomiska och juridiska risker kopplade till systemet därmed förs över på bostadsrättshavarna.

Befrielse från begränsningar när den sammanslutning som äger bostadsrättshuset har försatts i konkurs

Befrielse från begränsningar när den sammanslutning som äger bostadsrättshuset har försatts i konkurs delade remissinstansernas åsikter. Förslaget möttes av motstånd framför allt från boendekommittéer och privatpersoner, men även flera andra som lämnat utlåtanden framhöll att förslaget behövde väsentliga ändringar.

Sammanslutningarna för bostadsrättshus, KOVA ry, Finanssiala ry och den riksomfattande delegationen för bostadsrättsärenden (BR-delegationen) yttrade att befrielsen från begränsningarna bör ske automatiskt vid konkurs, så att bostadsrättsobjekten kan få ett belåningsvärde. Enligt utlåtandena kan myndigheternas bedömning minska förutsägbarheten i förfarandet och därmed försvåra uppkomsten av ett säkerhetsvärde samt tillgången till finansiering.

I flera utlåtanden uppmärksammades de rättsliga oklarheterna i regelverket och dess genomförbarhet. Justitieministeriet och Statskontoret ansåg att det i sig var nödvändigt att möjliggöra befrielse från begränsningarna vid konkurs, men ansåg att det förfarande som beskrivs i förslaget var otydligt och delvis motsägelsefullt. Justitieministeriet efterlyste dessutom en mer heltäckande beskrivning av nuläget när det gäller konkurser för sammanslutningar som äger bostadsrättshus.

De som lämnade utlåtanden ställde sig i huvudsak positivt till förslagets mål att förbättra bostadsrättavgifternas ställning vid konkurs. Organen inom boendeförvaltningen och privatpersoner betonade att återbetalningen av bostadsrättsavgifterna bör säkerställas så säkert som möjligt. Att reglera bostadsrättsavgifterna som massfordran ansågs dock inte vara ett tillräckligt eller problemfritt sätt att hantera situationen. Konkursombudsmannens byrå, justitieministeriet och finansministeriet fäste uppmärksamhet vid förslagets förhållande till den konkursrättsliga betalningsordningen och bostadsrättsavgifternas karaktär av eget kapital.

Enligt finansministeriet kan en avvikelse från betalningsordningen inte godtas, eftersom den kränker statens förmånsrätt som borgenär och garant vid en realisation. Dessutom konstaterade finansministeriet att det inte är motiverat att ge en investering i form av en bostadsrättsavgift högre prioritet än en bostadsaktie i ett bostadsaktiebolag, som i egenskap av investering och säkerhet har en sämre prioriteringsordning än inteckningssäkerhet som är knutna till fastigheten. Även Finanssiala ry, konkursombudsmannens byrå och justitieministeriet påpekade att det inte finns några bestämmelser om motsvarande ersättningar heller när det gäller andra boendeformer.

Uppsägning av nya bostadsrättsavtal

Möjligheten att säga upp nya bostadsrättsavtal mötte ett brett motstånd. Förslaget ansågs ha få positiva sidor och fick stöd endast i enstaka utlåtanden.

En del av remissinstanserna förstod målen bakom uppsägningsvillkoret. Nästan alla remissinstanser ansåg dock att uppsägningsvillkoret skulle försvaga ett centralt inslag i bostadsrättssystemet, nämligen bostadens varaktighet. Enligt utlåtandena förändrar uppsägningsvillkoret karaktären på bostadsrättsboendet så att den liknar hyresbostäder och därmed undergräver de berättigade förväntningarna hos bostadsrättshavarna. Dessutom konstaterades i utlåtandena att uppsägningsvillkoret skulle minska förtroendet för systemet och göra det mindre attraktivt för nya boende. Enligt Helsingfors stad är uppsägningsvillkoret dessutom onödigt om uppsägning redan vore möjlig i händelse av underutnyttjande och konkurs, i enlighet med propositionen.

I flera utlåtanden hänvisades också till de boendes likabehandling. Att uppsägningsvillkoret endast gäller nya avtal ansågs problematiskt, eftersom det skulle försätta bostadsrättshavarna i olika ställning. Detta ansågs försämra systemets transparens och rättvisa.

Avskaffandet av ordningsnummer

Åsikterna bland de som lämnade utlåtanden gick isär när det gällde avskaffandet av ordningsnummer. Förslaget stöddes bland annat av sammanslutningarna som äger bostadsrättshus, KOVA ry, BR-delegationen, Finska hyresgäster rf, Fastighetsförbundet, Konsumentförbundet och Helsingfors stad. Ändringen ansågs vara motiverad, särskilt utifrån en förenklad ansökningsprocess, minskad administrativ börda och sänkning av tröskeln för att ansöka. I flera utlåtanden framhölls att ansökningsförfarandet för bostadsrättsbostäder blir tydligare för de sökande om det i större utsträckning liknar det nuvarande ansökningsförfarandet för hyresbostäder.

I utlåtandena framfördes dock även farhågor om att säkerställa likabehandling av sökande och transparensen vad gäller valet av boende. Ordningsnummersystemet ansågs vara ett tydligt och rättvist urvalskriterium, och det ansågs bidra till att förebygga missbruk. Riskerna ansågs särskilt gälla de sökande som inte använder digitala tjänster. Remissinstanserna betonade att avskaffandet av ordningsnumren förutsätter tillräckligt tydliga bestämmelser och myndighetsanvisningar om bland annat fastställandet av tidpunkten för när ansökan inkommit, behandlingen av ansökningar samt efterhandskontrollen av urvalet.

I utlåtandena betonades också vikten av att säkerställa bevarandet av statistiska uppgifter om registret över ordningsnummer avskaffas. Enligt staden Vanda behövs informationen för att övervaka bostadsmarknaden, utveckla bostadsområden samt planera och genomföra bostadsoch markpolitiken. Även BR-delegationen och Finska hyresgäster rf, konstaterade att de uppgifter som krävs för tillsyn, statistikföring och kommunernas tillgång till information måste förbli tillräckliga i praktiken även efter förändringen.

Avain Asumisoikeus Oy, Fastighetsförbundet och Byggnadsindustrin RT rf ansåg att den föreslagna övergångsperioden på två år för avskaffandet av ordningsnummer var för lång. Även BR-delegationen föreslog att man ska överväga om en kortare övergångsperiod vore möjlig.

I utlåtandena uppmärksammades dessutom bestämmelserna om lagring och utlämnande av uppgifter om valet av boende. KOVA ry ansåg att konsekvensbedömningen bör kompletteras i den mån sammanslutningarna som äger bostadsrättshus i framtiden själva ansvarar för lagringen av uppgifter om valet av boende. Justitieministeriet ansåg å sin sida att det i motiveringen borde klargöras vilken ställning sammanslutningarna som äger bostadsrättshus har som personuppgiftsansvariga samt behovet av och innehållet i regleringen av utlämnande av uppgifter. Justitieministeriet framhöll dessutom att man i den fortsatta beredningen bör utvärdera behovet av en särskild bestämmelse om utlämnande av uppgifter om valet av boende, eftersom bostadsrättslagen särskilt reglerar rätten till information.

Övriga kommentarer

I utlåtandena behandlades uppsägningstiden för bostadsrättsavtal samt bostadsrättshavarnas rättelse- och besvärsrätt endast i begränsad omfattning. De privatpersoner som uttalade sig i frågan motsatte sig den föreslagna uppsägningstiden på tre månader. Enligt de som uttalat sig är uppsägningstiden orimligt kort med tanke på den permanenta karaktären hos bostadsrättsbostäder. I utlåtandena ansågs det vara problematiskt att uppsägningstiden på tre månader vore kortare än den uppsägningstid som gäller för hyresförhållanden som varat i över ett år. KOVA ry ansåg att en uppsägningstid på tre månader var tillräcklig och motiverad ur båda parternas synvinkel. KOVA ry stödde också rättelse- och besvärsrätten för bostadsrättshavarna.

Justitiekanslersämbetet och justitieministeriet påpekade att bedömningen i propositionen avseende grundlagsutskottets ställningstagande bör kompletteras och att de bestämmelser som gör det rättsligt motiverat att begära ett utlåtande från grundlagsutskottet bör specificeras närmare. Justitieministeriet kritiserar även propositionen i ett bredare perspektiv, särskilt vad gäller bristerna beskrivningen av den nuvarande lagstiftningen och konsekvensbedömningarna.

I många utlåtanden föreslogs en ny bestämmelse som gäller befrielse från 33 § 3 mom. i bostadsrättslagen, det vill säga befrielse från den så kallade bestämmelsen om jämförelsehyran. Enligt utlåtandena hindrar bestämmelsen om jämförelsehyran att de faktiska kostnaderna för bostaden tas ut i områden med svagast efterfrågan och tvingar sammanslutningarna som äger bostadsrättshus att tillämpa utjämning. Detta leder till att invånarna i de mest efterfrågade områdena, genom utjämningen, tvingas stå för kostnaderna för de mindre efterfrågade områdena.

## 6.2 Ändringar som gjorts utifrån utlåtandena

Utifrån remissvaren har förslagen om befrielse från begränsningarna vid en konkurs för en sammanslutning som äger ett bostadsrättshus och om uppsägning av nya bostadsrättsavtal helt tagits bort ur propositionen. Dessutom har förslaget om befrielse från begränsningarna vid underutnyttjande ändrats så att befrielse från begränsningarna, utöver vid underutnyttjande, även är möjlig om huset är i behov av grundlig renovering, men det går inte att få ett statligt stött grundförbättringslån för renoveringen. Samtidigt har paragrafens rubrik ändrats.

För att förbättra de boendes rätt till information och samråd har boendekommitténs rättigheter införts i 44 §. Dessutom har en precisering införts i 88 a § om att det hyresavtal som erbjuds bostadsrättshavaren ska gälla tills vidare, och i 88 b § föreskrivs att hyresvärden har rätt att säga upp ett sådant hyresavtal med verkan tidigast efter två år. På grundval av ett utlåtande från justitieministeriet har den särskilda bestämmelsen om utlämnande av uppgifter till Varke strukits ur 15 § 2 mom. och ersatts med en informativ hänvisning till 103 § i lagen.

Motiveringarna till propositionen har också kompletterats och korrigerats utifrån remissvaren. De viktigaste ändringarna gäller beskrivningen av nuläget, konsekvensbedömningen och motiveringen till de enskilda bestämmelserna. Presentationsformen för beskrivningen av nuläget har ändrats och innehållet har kompletterats. Konsekvensbedömningen avseende bostadsrättshavare har också utökats, särskilt vad gäller de ekonomiska konsekvenserna samt konsekvenserna för de grundläggande rättigheterna och de mänskliga rättigheterna.

## 7 Specialmotivering

## 7 §.Bostadsrättsavtal. I paragrafen föreslås de ändringar som krävs för att avskaffa

ordningsnumren. 5 punkten upphävs och 4 punkten ändras. Ordningsnumret ska inte längre anges i bostadsrättsavtalet.

## 11 §.Allmänna principer för val av boende. Hänvisningen i paragrafen till ordningsföljden

enligt ordningsnumren föreslås strykas, eftersom ordningsnumren inte längre ska användas vid valet av boende. Bostadsrättshavarna väljs i den ordning ansökningarna kommer in, vilket innebär att den som först lämnar in en ansökan om bostaden väljs. Sammanslutningen som äger bostadsrättshus bör även i fortsättningen erbjuda möjligheten att lämna in en pappersbaserad bostadsansökan.

## 12 §. Krav som gäller bostadsrättshavare. Det föreslås att hänvisningen i 3 mom. i paragrafen

gällande sökande av ordningsnumret slopas.

## 14 §. Undantag från kravet på behov av bostadsrättsbostad. Paragrafens 2 mom. föreslås ändras

så att mottagaren av bostadsrätten i stället för det lägsta ordningsnumret bestäms utifrån i vilken ordning ansökningarna har kommit in.

## 15 §. Register för val av boende samt utlämnande av uppgifter om val av boende. Den föreslagna

paragrafen ska innehålla bestämmelser om registret över valet av boende och om utlämnande av uppgifter. De föreslagna bestämmelserna ersätter de gällande bestämmelserna i paragrafen om ordningsnummer och ordningsnummerregistret, eftersom dessa avskaffas.

I paragrafen föreskrivs om de uppgifter som sammanslutningen som äger bostadsrättshus ska registrera om den person eller det hushåll som ansöker om en bostadsrättsbostad samt om den person eller det hushåll som fått bostaden och om bostaden. Sammanslutningen som äger bostadsrättshus har tidigare varit skyldig att registrera dessa uppgifter i registret för ordningsnummer, men i och med att registret avskaffas ansvarar sammanslutningen som äger bostadsrättshus för att uppgifterna registreras och lagras i sitt eget system.

De uppgifter som lagras i samband med valet av boende ska utgöra ett register. Vid behandling av personuppgifter tillämpas Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter (allmän dataskyddsförordning). Dataskyddslagen (1050/2018) kompletterar dataskyddsförordningen. Sammanslutningen som äger bostadsrättshusen ska vara personuppgiftsansvariga för de uppgifter som registreras vid valet av boende. Enligt artikel 5.1 c i dataskyddsförordningen ska personuppgifterna vara adekvata och relevanta och inte för omfattande i förhållande till de ändamål för vilka de behandlas (uppgiftsminimering).

Sammanslutningarna som äger bostadsrättshus ska behandla personuppgifter för att möjliggöra Varkes tillsyn över valen av boende. Tillsynen regleras i 103 § i bostadsrättslagen. Rättsgrunden för behandlingen av uppgifterna i registret är artikel 6.1 c i dataskyddsförordningen. Enligt artikel 6.3 i förordningen ska grunden för behandlingen fastställas i enlighet med unionsrätten, eller en medlemsstats nationella rätt som den personuppgiftsansvarige omfattas av då behandlingen är nödvändig för att den personuppgiftsansvarige ska iaktta en lagstadgad förpliktelse. Den rättsliga grunden ifråga kan dessutom enligt 3 punkten innehålla särskilda bestämmelser för att anpassa tillämpningen av bestämmelserna i dataskyddsförordningen, bland annat: de allmänna villkor som ska gälla för den personuppgiftsansvariges behandling, vilken typ av uppgifter som ska behandlas, vilka registrerade som berörs, de enheter till vilka personuppgifterna får lämnas ut och för vilka ändamål, ändamålsbegränsningar, lagringstid samt typer av behandling och förfaranden för behandling, inbegripet åtgärder för att tillförsäkra en laglig och rättvis behandling.

I registret lagras uppgifter om den sökande och den bostad som söks. Uppgifterna samlas in från den sökande i samband med bostadsansökan. Sådana uppgifter är den sökandes och medsökandens personbeteckning och namn, den sökandes hemadress och övriga kontaktuppgifter (telefonnummer och e-postadress), den sökandes ålder, storleken på det sökande hushållet, den sökta bostadens storlek samt den kommun där bostaden söks. När valet av boende är gjort registreras allmänna uppgifter om bostadstypen samt beskrivande uppgifter om den person eller det hushåll som har fått bostaden. De uppgifter som ska registreras är grunden för godkännandet som boende, den godkända sökandens eller de godkända sökandenas namn och personbeteckning, storleken på det godkända hushållet, sökandens ålder, bostadens storlek, de godtagbara tillgångarna, kommunen där bostaden är belägen samt bostadsrättsobjektet. Känsliga personuppgifter ska inte lagras.

Den som ansöker om bostadsrätt identifieras med personbeteckning, precis som hittills. Behandlingen av personnummer uppfyller kraven i 29 § i dataskyddslagen, eftersom behandlingen ska regleras i lag. Dessutom vore en entydig identifiering av den registrerade viktig för att kunna utföra den uppgift som föreskrivs i lagen, nämligen valet av boende. Vid hantering av personnummer måste man se till att personnumret inte i onödan anges i handlingar som skrivs ut eller upprättas på grundval av registret.

Enligt det föreslagna 2 mom. ska en sammanslutning som äger bostadsrättshus, på begäran av kommunen, lämna ut uppgifter ur registret för bostadspolitiska informationsbehov och för markanvändningsplanering. Kommunerna har mångsidiga informationsbehov när det gäller planering av bostadsområden, behovet av bostadsrättsbostäder och bostadspolitiken i allmänhet, och dessa informationsbehov bör tillgodoses genom utlämnande av uppgifter. Inga personuppgifter lämnas ut till kommunen, utan de uppgifter som lämnas ut är av sådan art att de varken direkt eller indirekt kan kopplas till en eller flera specifika personer.

En särskild bestämmelse om utlämnande av uppgifter till kommunerna behövs för att säkerställa regleringens tydlighet och en enhetlig tillämpning, eftersom det inte i alla situationer är entydigt i vilken utsträckning lag om offentlighet i myndigheternas verksamhet (621/1999, nedan offentlighetslagen) är tillämplig på sådana uppgifter om valet av boende som innehas av en sammanslutning som äger bostadsrättshus. Enligt 4 § 2 mom. i offentlighetslagen tillämpas lagen på sammanslutningar och stiftelser som sköter offentliga uppgifter när de utövar offentlig makt. Därför kan det vara föremål för tolkning i vilken utsträckning de uppgifter som ingår i registret över valet av boende ska betraktas som myndighetshandlingar enligt offentlighetslagen och om uppgifter kan lämnas ut direkt till kommunen med stöd av den lagen. Genom den föreslagna bestämmelsen förtydligas sammanslutningens rätt att ur registret över valet av boende lämna ut sådana uppgifter till kommunen som är nödvändiga med tanke på användningsändamålet, och samtidigt säkerställs att uppgifterna lämnas ut endast i anonymiserad form.

Dessutom regleras för tydlighetens skull i momentet att det i 103 § föreskrivs om utlämnande av uppgifter till Varke. Varkes uppgift är också att sköta informationstjänster som gäller boende och bostadsmarknaden, och Varke kan använda uppgifter om valet av boende i anonymiserad form, exempelvis för att utarbeta offentlig statistik om valet av boende. I framtiden bör dessa uppgifter samlas in separat.

## 17 §. Val av bostadsrättshavare. I paragrafen görs de ändringar som krävs för att avskaffa

ordningsnummer och införa en ny paragraf om befrielse från begränsningarna. Paragrafens 1 mom. föreslås ändras så att mottagaren av bostadsrätten i stället för det lägsta ordningsnumret bestäms utifrån i vilken ordning ansökningarna har kommit in. Dessutom föreslås en hänvisning till den nya 88 a § som föreslås införas i 2 mom. 1 punkten. Bostadsrättshavare som avstår från sin bostadsrätt prioriteras vid valet av boende till en annan bostadsrättsbostad i alla situationer där begränsningarna befrias. I första hand kompenseras bostadsrättshavaren för att hen avstår från sin bostadsrätt.

I paragrafens 3 mom. föreskrivs om den inbördes ordningen mellan de sökande som hör till prioritetsgruppen vid valet av boende. Om flera sökande till samma bostad flyttar från ett hus som befrias från begränsningarna eller inom samma bostadsbolag, väljs fortfarande den sökande vars bostadsrättsavtal är äldst till bostadsrättshavare. Om de sökandes bostadsrättsavtal har undertecknats samma dag, avgörs prioritet utifrån ordningsnumret. I fortsättningen avgörs prioriteten genom utlottning.

I det bemyndigande att utfärda förordning som föreskrivs i 4 mom. i paragrafen görs de ändringar som följer av att ordningsnumren slopas och att övergång sker till ansökningarnas ankomstordning.

## 44 §. Boendekommitténs rättigheter i bostadsrättshuset. Det föreslås att två nya punkter ska

fogas till boendekommitténs rättigheter. Ändringarna avser särskilt den föreslagna 88 a §, där det ska föreskrivas att bostadsrättshus ska befrias från vissa begränsningar i vissa särskilda situationer. Syftet med regleringen är att öka transparensen i verksamheten för sammanslutningen som äger bostadsrättshus och säkerställa att boendeförvaltningen har tillgång till tillräckliga uppgifter om utvecklingen av husets användningsgrad och uthyrning samt om ansökning om befrielse från begränsningarna.

Enligtden föreslagna 11 punkten har boendekommittén rätt att följa utvecklingen av husets användningsgrad och antalet uthyrda lägenheter. Bestämmelsen kompletterar boendekommitténs nuvarande rätt till information. Utvecklingen av användningsgraden samt antalet uthyrda och tomma bostäder har avgörande betydelse vid bedömningen av den ekonomiska situationen för ett bostadsrättshus, trycket på bruksvederlagen samt huruvida en situation som avses i 88 a § eventuellt håller på att uppstå i huset. Uppgifterna behövs också för att kunna bedöma om sammanslutningen som äger bostadsrättshus har vidtagit tillräckliga åtgärder för att stabilisera husets ekonomi och öka efterfrågan på bostadsrätter innan man ansöker om att bli befriad från begränsningarna.

Enligt den föreslagna 12 punkten har boendekommittén rättighet att behandla ansökan om befrielse av huset från begränsningar, grunderna för ansökan och följderna av den samt lämna utlåtande i ärendet. En befrielse av begränsningarna är en åtgärd som väsentligt påverkar situationen för bostadsrättshavarna, eftersom det leder till att bostadsrättsavtalen upphör. Därför är det viktigt att frågan behandlas inom boendeförvaltningen innan ansökan lämnas in och att de boende ges möjlighet att få tillräcklig information om den planerade åtgärden, skälen till den och dess konsekvenser.

Det bör åtminstone läggas fram information för boendekommittén om på vilka grunder sammanslutningen som äger bostadsrättshus anser att villkoren för undantag från begränsningarna är uppfyllda. I behandlingen ska exempelvis utvecklingen av husets användningsgrad, antalet tomma och uthyrda bostäder, husets ekonomiska situation, underskott, nivån på bruksvederlagen och hyrorna samt de åtgärder som sammanslutningen som äger bostadsrättshuset har vidtagit för att stabilisera husets ekonomi och förbättra efterfrågan på bostäder redogöras för. Om ansökan grundar sig på att ett statligt stött räntestödslån för grundlig renovering inte har godkänts för huset, ska även behovet av grundlig renovering, ansökan om finansiering och grunderna för det avslagsbeslut som fattats redogöras för vid behandlingen.

Vid behandlingen i boendekommittén lyfts dessutom de viktigaste konsekvenserna av befrielsen av begränsningarna fram för bostadsrättshavarna. Dessa omfattar bland annat upphörande av bostadsrättsavtal, återbetalning av bostadsrättsavgifter, rätten att lösa in bostaden, möjligheten att fortsätta bo där som hyresgäst, erbjudande om en annan bostadsrätts- eller hyresbostad på samma ort samt ersättning för flyttkostnader. De boende bör få informationen i tillräckligt god tid och i en sådan form att de kan bedöma den planerade åtgärdens konsekvenser för deras egen ställning och bilda sig en välgrundad uppfattning om huruvida förutsättningarna för befrielse från begränsningarna är uppfyllda.

De nya föreslagna rättigheterna för boendekommittén stärker bostadsrättshavarnas tillgång till information och möjligheter till deltagande, särskilt i situationer där deras bostadsrätt som är avsedd att vara permanent kan komma att ifrågasättas. Samtidigt ökar de transparensen i verksamheten och beslutsfattandet i sammanslutningen som äger bostadsrättshus samt bidrar till att befrielse från begränsningarna faktiskt används som en sista utväg. För att de boende ska ha en reell möjlighet att bedöma grunderna för befrielse från begränsningarna krävs det att de har tillgång till tillräcklig och aktuell information om situationen i huset redan innan de lämnar in sin ansökan.

I 50 § i bostadsrättslagen regleras boendeförvaltningens rätt till information och informationsskyldigheten för sammanslutningen som äger bostadsrättshus. Enligt bestämmelsen har boendekommittén rätt att få tillgång till uppgifter om bostadsrättsobjektet som är nödvändiga för att fullgöra de uppgifter som föreskrivs i denna paragraf.Vid utlämnandet av uppgifter bör man dock beakta bestämmelserna om skydd av personuppgifter, sekretess och affärshemligheter. Det torde alltså inte vara nödvändigt att lämna ut personuppgifter om enskilda boende eller hyresgäster till boendekommittén utan för att kunna följa upp situationen och avge ett utlåtande räcker det med objektspecifika uppgifter som beskriver läget i huset.

## 70 §.Varning om utövande av hävningsrätten. Det föreslås att hänvisningen till delgivning i

andra meningen i 1 mom. ändras, eftersom det i propositionen föreslås nya paragrafer om delgivning. Det är fråga om en informativ hänvisning.

71 §.Meddelande om hävning. Det föreslås att hänvisningen till delgivning i 2 mom. ändras, eftersom det i propositionen föreslås nya paragrafer om delgivning. Det är fråga om en informativ hänvisning.

## 88 a §. Befrielse från begränsningar i vissa särskildasituationer. Befrielse från

bostadsrättsbostädernas begränsningar underlättas genom att avveckla sådana bostadsrättsbostäder vars lägenheter inte längre efterfrågas som bostadsrättsbostäder eller vars grundliga renovering inte kan finansieras med statligt stödd finansiering. Syftet med ändringen är att förbättra verksamhetsförutsättningarna för sammanslutningarna som äger bostadsrättshus samt att minska de förluster som uppstår i samband med husen och de kostnader som detta medför för de boende.

Om det för ett hus med kraftigt minskad efterfrågan på bostadsrätter krävs att alla bostadsrättshavare flyttar ut, blir processen lång och orsakar betydande förluster för bolaget samt kostnader som andra bostadsrättshavare betalar genom sina bruksvederlag. En motsvarande risk gäller också hus som är i behov av en grundlig renovering, men som inte kan renoveras på grund av bristande finansiering. Boendetryggheten för bostadsrättshavarna bibehålls på villkor som är kopplade till befrielsen från begränsningarna.

I 1 mom. i paragrafen föreskrivs om villkoren för befrielse från begränsningarna. En befrielse är möjlig om det fortfarande i bostadsrättshuset finns bostadsrättshavare kvar i högst en tredjedel av husets lägenheter. Alternativt skulle det vara möjligt att bevilja befrielse från begränsningarna om huset är i behov av en grundlig renovering, men Varke godkänner inte ett räntestödslån för grundlig renovering för att renovera bostadsrättshuset enligt 20 § i räntestödslagen.

Dessutom ska befrielsen uppfylla de villkor som föreskrivs i 2 mom. För en bostadsrättshavare betalas den återbetalning av bostadsrättsavgiften som föreskrivs i 56 §, och dessutom ersätter bostadsrättssammanslutningen skäliga flyttkostnader, om bostadsrättshavaren flyttar till en annan bostad på grund av befrielsen av begränsningarna. De rimliga flyttkostnader som ska ersättas skulle kunna täckas genom bruksvederlag.

En sammanslutning som äger bostadsrättshus är skyldig att behandla ansökan om befrielse från begränsningarna och de konsekvenser detta medför inom ramen för det boendeförvaltningsförfarandet. Det föreskrivs också särskilt i 44 och 45 § i lagen om boendekommitténs och samarbetsorganets rättigheter vid behandlingen av befrielse från begränsningar. Varke har prövningsrätt när det gäller att bevilja tillstånd till befrielse av begränsningarna och uppfyllandet av förutsättningarna för att säkerställa bostadsrättshavarnas intressen. Varke beviljar tillstånd endast i fall där det, när förutsättningarna uppfylls, faktiskt ligger i det gemensamma intresset hos sammanslutningen som äger bostadsrättshus och bostadsrättshavarna att avstå från det aktuella bostadsrättshuset. Varke bedömer om åtgärden ligger i det gemensamma intresset framför allt utifrån ekonomiska grunder, såsom exempelvis vakansgradens inverkan på bruksvederlagen. Varke kan vid behov ge sammanslutningen en preliminär bedömning av möjligheten till befrielse, men kan inte fatta ett rättsligt bindande beslut innan ansökan har behandlats officiellt. En förutsättning för en officiell ansökan är att ärendet redan har behandlats av boendeförvaltningen.

Ägaren bör erbjuda bostadsrättshavaren rätten att lösa in sin bostad. Om bostadsrättshavaren inte vill lösa in sin bostad, erbjuds hen möjligheten att fortsätta bo kvar i bostaden som hyresgäst, eller att få en annan bostadsrätt eller hyresbostad av motsvarande storlek eller så nära motsvarande som möjligt på samma ort. Bostaden behöver inte nödvändigtvis ägas av samma person, utan en lämplig bostad kan även hittas bland utbudet från andra ägare. Med ”ort” avses i detta sammanhang vanligtvis samma kommun där det hus som ska befrias från begränsningarna är belägen. Orten är dock inte alltid bunden till kommungränserna, utan vid bedömningen kan särskilt beaktas efterfrågan på och utbudet av bostäder i området, prisnivån på bostäder, pendlings- och trafikförbindelserna samt tillgången till service.

Ett bostadsrättshus anses befinna sig i betydande ekonomiska svårigheter om det under de två föregående åren inte har kunnat täcka kapital- och underhållskostnaderna med bruksvederlag och hyror. Dessutom är en förutsättning för att befrias från begränsningarna att sammanslutningen som äger bostadsrättshus fullt ut har fullgjort sitt ekonomiska och övriga ansvar för att sanera husets ekonomi. Nivån på det bruksvederlag och de hyror som uppbärs bör alltså vara rätt i förhållande till husets och bostädernas bruks- och marknadsvärde. Kostnaderna ska vara förenliga med god och noggrann ekonomisk förvaltning. Ansökan om räntestödslån för grundlig renovering måste vara noggrant och korrekt utformad och baserad på ett genomförbart projekt. Befrielse från begränsningarna kan inte beviljas i fall där ägaren själv har bidragit till att underskottet har uppstått eller till att ett räntestödslån för grundlig renovering inte har kunnat godkännas.

Ägaren bör vidta åtgärder från sin sida innan undantaget från de begränsningar som avses i paragrafen beviljas. Nivån på bruksvederlaget och hyrorna som uppbärs bör bedömas och eventuella korrigerande åtgärder vidtas, kostnaderna minskas och bostäderna marknadsföras i första hand för bostadsrättsboende och i andra hand för uthyrning. Syftet med åtgärderna är att få den förlustbringande verksamheten på fötter igen. Som åtgärder bedöms också behovet av grundliga renoveringar, livscykelbaserade renoveringar och renoveringarnas lönsamhet i förhållande till efterfrågan på bostadsrättsbostäder och nivån på bruksvederlaget på den aktuella platsen. Tillstånd till befrielse från begränsningarna bör beviljas endast om ägarens åtgärder inte leder till att ekonomin återhämtar sig.

Bostadsrättshavarens rätt till att lösa in bostaden kan endast utövas om objektet är ett bostadsaktiebolag. Därför föreskrivs det i 3 mom. att ägaren till det hus som befrias från begränsningarna ska ordna ägandet av huset så det övergår till att vara ett bostadsaktiebolag. Det ska dock inte ställas några särskilda krav på bildandet av ett bostadsaktiebolag. Sammanslutningen som äger bostadsrättshus ansvarar för de arrangemang som behövs för att aktierna ska kunna överlåtas till bostadsrättshavarnas ägo i enlighet med lagen om bostadsaktiebolag. Varken lagen om räntestöd eller bostadsrättslagen hindrar i sig att ett bostadsrättshus som omfattas av användnings- och överlåtelsebegränsningar ägs av ett bostadsaktiebolag. Överföringen kan således göras redan innan begränsningarna befrias, om Varke och vid behov även Statskontoret godkänner överföringen.

För bostadsaktiebolaget ska en bolagsordning upprättas i enlighet med lagen om bostadsaktiebolag. I bolagsordningen ska det bland annat anges vilka byggnader och fastigheter bolaget förvaltar, vilka aktielägenheter som finns, vilka aktiegrupper som motsvarar dem samt grunderna för fastställandet av bolagsvederlaget. Bolagsordningens bestämmelser har en central betydelse för bostadsrättshavaren som överväger att lösa in lägenheten, eftersom bestämmelserna fastställer både vilka aktier som berättigar till besittning av lägenheten och grunderna för aktieägarens betalningsskyldighet i bostadsaktiebolaget. Därför ska sammanslutningen som äger bostadsrättshus i samband med erbjudandet om inlösen ge bostadsrättshavaren tillräcklig information om bolagsordningens centrala bestämmelser och deras betydelse för aktieägarens ställning.

Erbjudandet om bostaden ska basera sig antingen på det gängse marknadspriset som Varke har godkänt eller på det ursprungliga anskaffningsvärdet för bostaden, justerat enligt byggnadskostnadsindex. Av dessa priser väljs det lägsta. Erbjudandet ska lämnas på villkor att köpet genomförs om Varke beviljar tillstånd till befrielse från begränsningarna. Vid inlösen är det fråga om ett bostadsköp, och på köpet tillämpas lagen om bostadsköp.

För de hus som befrias från begränsningarna tillämpas framöver lagen om bostadsaktiebolag. För att täcka bolagets utgifter betalar aktieägarna bolagsvederlag enligt de grunder som bestäms i bolagsordningen (3:1 §, BostABL). De bostäder som bostadsrättshavarna inte löser in kan hyras ut eller försöka säljas. Om försäljningen ger upphov till en vinst, ska denna beaktas när bruksvederlaget för sammanslutningen som äger bostadsrättshus fastställs för de kommande åren.

Användningen av rätten till inlösen kan variera mellan olika objekt och beroende på invånarnas situation. Om endast en liten del av bostäderna löses in, förblir största delen av aktierna i sammanslutningens som äger bostadsrätthus ägo. Sammanslutningen behåller då bestämmanderätten som majoritetsaktieägare, medan de boende utgör minoriteten. Därför ska bostadsrättssammanslutningen tydligt informera om de risker som är förknippade med en minoritetsaktieägares ställning när bostäder erbjuds till inlösen. Sådana risker är bland annat begränsat inflytande över bolagets beslutsfattande samt eventuell osäkerhet kring bostädernas återförsäljningsvärde i en situation där sammanslutningen som äger bostadsrättshus behåller en betydande ägarandel i huset.

Riskerna i samband med minoritetsandelar mildras av flera bestämmelser i lagen om bostadsaktiebolag, som tryggar rättigheterna och möjligheterna att delta i föreningens beslutsfattande. Dessa omfattar bland annat principen om aktieägarnas likställighet (1:10 §), aktieägarens frågerätt vid bolagsstämman (6:25 §), kravet på kvalificerad majoritet för beslut (6:27 §) samt möjligheten att ansöka om särskild granskning (9:13 §).

I det föreslagna 4 mom. i paragrafen föreskrivs att en eventuell vinst stannar kvar i sammanslutningen som äger bostadsrättshus och att vinsten ska beaktas när bruksvederlagen för de följande åren fastställs. Bestämmelsen säkerställer att eventuella vinster används till förmån för bostadsrättshavarna i dessa särskilda situationer, där en befrielse från begränsningarna leder till vinst.

Enligt det föreslagna 5 mom. får närmare bestämmelser om beviljande av befrielse från de begränsningar som regleras i denna paragraf och om förutsättningarna för beviljande av befrielse utfärdas genom förordning av statsrådet. Det förfarande som gäller befrielse från begränsningar har ett direkt samband med bostadsrättshavarens grundläggande rättigheter: egendomsskyddet och det allmännas skyldighet att främja boende. I anslutning till förfarandet för beviljande kan det uppstå regleringsbehov, varvid exempelvis förpliktande bestämmelser, som preciserar de grundläggande bestämmelserna i lagen, om de utredningar som en sammanslutning som äger bostadsrättshus ska lämna till Varke för beviljande av tillstånd eller om ett förfarande som krävs av ägarsammanslutningen kan utfärdas genom förordning av statsrådet. Även de förutsättningar för beviljande av tillstånd som anges i lagen kan behöva preciseras genom bestämmelser på förordningsnivå.

## 88 b §. Bostadsrättsavtalets upphörande till följd av befrielse från begränsningarna i vissa

särskilda situationer. I paragrafen föreskrivs om bostadsrättsavtalets upphörande i situationer där ett bostadsrättshus befrias från begränsningarna samt om anmälan om avtalets upphörande. Bostadsrättsavtalet upphör fyra månader efter den sista dagen i den kalendermånad under vilken Varke har fattat ett positivt beslut om befrielse från begränsningarna. Om Varke fattar ett villkorat beslut börjar fyramånadersperioden löpa från den sista dagen i den kalendermånad då Varke har konstaterat att villkoren är uppfyllda.

Den föreslagna tiden för upphörande motsvarar den uppsägningstid på fyra månader som gäller för hyresvärden vid hyresförhållanden som varar längre än två år. Hyresvärdens uppsägningstid har förkortats genom en lagändring som träder i kraft den första oktober 2026 (lag om ändring av lagen om hyra av bostadslägenhet) 531/2026). En tid för upphörande på 4 månader för bostadsrättsavtalen vore motiverad, eftersom tiden börjar löpa först från och med Varkes beslut.

När beslutet fattas av Varke kan processen redan ha pågått i flera månader, och ärendet har redan behandlats inom boendeförvaltningen. Därför har de boende redan i god tid fått besked om att huset eventuellt kommer att befrias från begränsningarna. En tid för upphörande på fyra månader ger de boende tillräckligt med tid att anpassa sig till förändringen och omorganisera sin boendesituation utan att genomförandet av befrielsen av begränsningarna försenas orimligt mycket.

Enligt 2 mom. i paragrafen ska bostadsrättshavaren erhålla ett skriftligt meddelande om att bostadsrättsavtalet upphör, och till detta ska bifogas beslutet från Centralen för statligt stött bostadsbyggande om befrielse från begränsningarna. Om Varkes beslut har fattats under vissa villkor, åtföljs meddelandet av en skriftlig bekräftelse från Varke om att villkoren har uppfyllts. I meddelandet bör uppgiften om när bostadsrättsavtalet upphör anges, och det bör delges på det sätt som föreskrivs i den föreslagna 111 a §.

I 3 mom. i paragrafen föreskrivs om en situation där bostadsrättshavaren väljer att fortsätta bo i sin bostad genom att ingå ett hyresavtal som gäller tills vidare. För att stärka boendetryggheten för bostadsrättshavaren ska det krävas att hyresvärden får säga upp hyresavtalet tidigast efter två år efter att hyresförhållandet inleddes. Hyresgästens rätt att säga upp hyresavtalet regleras normalt enligt lagen om hyra av bostadslägenhet (481/1995).

Utan någon särskild bestämmelse kan hyresavtalet sägas upp av hyresvärden i enlighet med lagen om hyra av bostadslägenhet med en uppsägningstid på tre eller fyra månader. Möjligheten för hyresvärden att säga upp hyresförhållandet redan kort tid efter att det har trätt i kraft vore inte motiverat ur bostadsrättshavarens synvinkel, med tanke på att den boende har tvingats avstå från sin bostadsrätt, som var avsedd att vara permanent. Bestämmelsen garanterar boende en rimlig övergångsperiod till en ny bostadslösning. En tidsfrist på två år är avsedd att säkerställa hyresgästens minimiskydd och syftar inte till att begränsa hyresförhållandets fortsättning efter denna tid. Den boende kan då fortsätta att bo i bostaden även efter tvåårsperioden, om hyresvärden inte har behov av att avsluta hyresförhållandet exempelvis på grund av överlåtelse av fastigheten eller för annat bruk.

## 91 §. Upphörande av begränsningarna. I 1 mom. i paragrafen införs en hänvisning till den nya

föreslagna 88 a § om befrielse från begränsningarna i vissa särskilda situationer.

## 105 §. Påförande av påföljdsavgift. Till 1 mom. i paragrafen föreslås en ny 5 punkt, enligt vilken

Statskontoret utöver de grunder som redan anges i bestämmelsen har rätt att påföra sammanslutningen som äger bostadsrättshus en påföljdsavgift även på den grunden att sammanslutningen har underlåtit att följa de förutsättningar för befrielse från begränsningarna som föreskrivs i den föreslagna 88 a § eller villkoren i Varkes beslut om befrielse från begränsningarna.

Det är nödvändigt att kunna påföra en påföljdsavgift, eftersom befrielse från begränsningarna enligt den föreslagna 88 a § är förenad med villkor och skyddsmetoder som är väsentliga för bostadsrättshavarna. Syftet med villkoren för befrielse från begränsningarna är bland annat att säkerställa bostadsrättshavarnas rätt till information, återbetalningen av bostadsrättsavgifterna samt möjligheten att utöva inlösenrätten eller ett erbjudande om en ersättande bostad. Om sammanslutningen som äger ett bostadsrättshus inte iakttar de förutsättningar som föreskrivs i lag eller som fastställts i Varkes beslut, bör myndigheten ha tillgång till ett effektivt sätt att ingripa.

## 109 §. Omprövningsbegäran och besvär. I paragrafen införs ett nytt 2 moment där det föreskrivs

om rätten att begära omprövning av Varkes beslut om befrielse från begränsningarna i vissa särskilda situationer. Utöver de instanser som anges i förvaltningslagen (434/2003) har även den bostadsrättshavare som bor i det bostadsrättshus som beslutet gäller rätt att framställa en omprövningsbegäran.

I 49 b § i förvaltningslagen föreskrivs rätten för den berörda parten och myndigheten att göra en omprövningsbegäran. Med part avses person eller instans, som beslutet avser eller vars rätt, skyldighet eller fördel direkt påverkas av beslutet. I praktiken har det förekommit oklarheter kring huruvida status som berörd part även omfattar de boende i husen när Varke exempelvis fattar beslut om befrielse från begränsningarna för hyreshus eller om rivningstillstånd. Även om sådana beslut kan ha betydande praktiska konsekvenser för invånarna, har de ändå i regel ansetts vara av indirekt karaktär, varför ställningen som part inte uppkommer.

Att befria begränsningarna innebär dock ett ingrepp i den permanenta boendetryggheten som bostadsrätten ger, vilket understryker behovet av rättsskydd för bostadsrättshavarna. Rättssäkerheten säkerställs genom att bostadsrättshavaren uttryckligen ges rätt att göra en omprövningsbegäran av Varkes beslut om befrielse från begränsningarna. Ett beslut som har meddelats med anledning av omprövningsbegäran skulle fortfarande kunna överklagas genom besvär i förvaltningsdomstol på det sätt som anges i lagen om rättegång i förvaltningsärenden (808/2019).

Rätten att söka ändring innebär att ett beslut om befrielse från begränsningarna inte får verkställas innan Varkes beslut har vunnit laga kraft. Detta kan fördröja genomförandet av befrielsen från begränsningarna och förlänga den tid som ett ekonomiskt utsatt hus förblir i bostadsrättsanvändning. Förseningen kan dock anses vara acceptabel, eftersom befrielse från begränsningarna får betydande konsekvenser för situationen för husets bostadsrättshavare. Verkställighet av beslutet innan ändringssökandet har avgjorts leder till förändringar som är svåra att återställa, såsom att bostadsrättsavtalen upphör eller att husets besittningsform ändras. Därför är det ändamålsenligt att befrielsen från begränsningarna kan verkställas först efter att beslutet har vunnit laga kraft.

## 111 §. Allmänna bestämmelser om fullgörande av delgivningsskyldigheten. Paragrafen

uppdateras för att beakta digitaliseringens effekter och den ökade användningen av elektroniska kommunikationssätt. Samtidigt preciseras regleringen om uppfyllandet av delgivningsskyldigheten och tidpunkten för delfåendet. I de föreslagna 111 och 111 a § beaktas i tillämpliga delar de reviderade bestämmelserna om delgivning i lagen om hyra av bostadslägenhet, som träder i kraft den 1 oktober 2026. Även den gällande bestämmelsen om delgivning i bostadsrättslagen har i sak motsvarat bestämmelserna om delgivning i lagen om hyra av bostadslägenhet.

I paragrafen föreskrivs om hur avsändaren av ett meddelande fullgör sin delgivningsskyldighet. Paragrafen tillämpas på andra meddelanden på samma sätt som gällande lag, med undantag för sådana vars delgivning regleras särskilt. Dessa är den varning som avses i 70 § samt de meddelanden som avses i 71 § och i den föreslagna 88 b §.

Enligt 1 mom. i paragrafen kan meddelandet, liksom enligt gällande ordning, delges per post genom brev till den postadress som mottagaren vanligtvis använder. Med den postadress som mottagaren vanligtvis använder avses till exempel den postadress som anges i bostadsrättsavtalet eller postadressen till bostadsrättshavarens bostadsrättsbostad.

Meddelandet kan också delges elektroniskt, precis som idag. Paragrafens formulering ska dock preciseras och den ska föreskriva om elektroniska kommunikationskanaler. En förutsättning för elektronisk delgivning är att avsändaren och mottagaren har kommit överens om att använda den elektroniska kommunikationskanalen. Det skulle inte ställas några särskilda formkrav på avtalet. Med elektronisk kommunikationskanal avses till exempel e-post, elektroniska tjänster eller andra kanaler som används för elektronisk kommunikation.

En ytterligare förutsättning för att använda elektronisk delgivning är att avsändaren vid delgivningen varken känner till eller borde känna till att mottagaren på grund av ålder, funktionsnedsättning eller någon annan därmed jämförbar omständighet är förhindrad att använda den överenskomna e-postadressen eller elektroniska kommunikationskanalen. Som en annan jämförbar omständighet betraktas exempelvis dödsfall, att mottagaren står under intressebevakning eller har en sådan sjukdom eller kognitiv begränsning som faktiskt hindrar användningen av den elektroniska kommunikationskanalen. Även exempelvis långvarig sjukhusvistelse, vistelse i fängelse eller på någon annan motsvarande institution, där tillgången till elektroniska kommunikationskanaler är väsentligt begränsad eller helt förhindrad, kan utgöra en annan sådan omständighet som avses i bestämmelsen.

I 2 mom. i paragrafen föreskrivs för det första att avsändaren har fullgjort sin delgivningsskyldighet, om avsändaren har verkställt delgivningen på det sätt som föreskrivs i 1 mom. och brevet inte returneras till avsändaren eller det i samband med att det elektroniska meddelandet skickas inte är uppenbart att mottagaren inte har fått det. Vid en tvist ska avsändaren fortfarande kunna visa att anmälan har skickats på det sätt som föreskrivs i 1 mom., men avsändaren behöver inte visa att brevet eller den elektroniska anmälan eller det elektroniska meddelandet faktiskt har nått mottagaren eller att mottagaren har tagit del av det. Om brevet ändå returneras eller det för avsändaren är uppenbart att det elektroniska meddelandet inte har kunnat levereras, ska avsändaren vidta ytterligare åtgärder för att fullgöra sin delgivningsskyldighet.

Det ska vara tydligt för avsändaren att det elektroniska meddelandet inte har kunnat levereras, exempelvis genom ett felmeddelande som visas normal användning av kommunikationstjänsten eller på något annat tydligt sätt. Avsändaren behöver inte göra några ytterligare tekniska utredningar eller inhämta uppgifter från tjänsteleverantören. Delgivningsskyldigheten är inte heller fullgjord om avsändaren vet att den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen inte längre är tillgänglig för mottagaren, exempelvis på grund av mottagarens död, intressebevakning, ålder, funktionsnedsättning eller någon annan motsvarande omständighet eller på grund av allmänt kända tekniska problem med kanalen. Att delgivningen hamnar i mottagarens skräppostmapp innebär däremot inte att delgivningen har misslyckats, om detta inte har varit synligt för avsändaren.

I paragrafens 3 mom. föreskrivs det om delgivning av meddelanden i en situation där två eller flera parter solidariskt ansvarar för förpliktelserna enligt bostadsrättsavtalet. Meddelandet får då delges en av de solidariskt ansvariga parterna. När meddelandet har lämnats ska den som tagit emot meddelandet informera alla övriga solidariskt ansvariga parter om detta. Parterna kan dock avtala om saken på annat sätt, det vill säga de kan också avtala om att meddelandena ska delges var och en av de solidariskt ansvariga parterna separat.

Enligt 4 mom. i paragrafen ska parterna i ett bostadsrättsavtal utan dröjsmål meddela ändringar i sin postadress och sina elektroniska kontaktuppgifter. Båda parter ansvarar således för att den andra parten har tillgång till en aktuell postadress eller e-postadress. Ändringar i de uppgifter som nämns ovan ska omedelbart meddelas den andra parten. Därefter ska parten använda den nya postadressen eller kontaktuppgifterna när hen skickar meddelanden. Till exempel kan de kontaktuppgifter som angetts för den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen komma att ändras av olika skäl. En ändring av de elektroniska kontaktuppgifterna kräver dock inte något nytt avtal mellan parterna, utan det räcker att parterna utan dröjsmål underrättar varandra om sina ändrade kontaktuppgifter. Därefter ska parten använda de nya elektroniska kontaktuppgifterna när den skickar meddelanden via den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen.

## 111 a §. Specialbestämmelser om fullgörande av delgivningsskyldigheten. Den föreslagna

paragrafen är ny. Den föreslagna paragrafen föreskriver om fullgörande av delgivningsskyldigheten när det är fråga om varning om utövande av hävningsrätt enligt 70 §, meddelande om hävning enligt 71 § eller meddelande om att bostadsrättsavtalet upphör enligt föreslagna 88 b §. I förhållande till den föreslagna 111 § ställer den föreslagna 111 a § högre krav på fullgörande av delgivningsskyldigheten. Å andra sidan är syftet med bestämmelsen att underlätta och påskynda delgivningen av ett meddelande eller en varning.

Enligt 1 mom. ska de meddelanden och den varning som avses i momentet delges bevisligen. I sak motsvarar bestämmelsen det som i 70 § 1 mom. och 71 § 2 mom. i den gällande lagen föreskrivs om delgivning av meddelanden om uppsägning och hävning.

Enligt förslaget ställs det inga särskilda krav på hur den bevisliga delgivningen ska ske, utan de meddelanden eller den varning som avses i paragrafen kan lämnas eller sändas bevisligen på flera olika sätt. Meddelandet eller varningen anses enligt förslaget ha delgetts bevisligen också när det vid delgivningen har iakttagits vad som gäller delgivning av stämning. Kravet på bevislig delgivning uppfylls också exempelvis av att mottagaren bekräftar att hen har fått meddelandet eller varningen, eller genom att delgivningen sker i närvaro av ett vittne.

I 2 mom. i paragrafen föreskrivs om ett alternativt elektroniskt sätt att fullgöra delgivningsskyldigheten för ett meddelande eller en varning enligt 1 mom. Avsändaren har fullgjort sin delgivningsskyldighet också när hen har verkställt delgivningen elektroniskt på det sätt som föreskrivs i 111 § 1 mom. och dessutom sänt mottagaren en avisering i en annan elektronisk kommunikationskanal om att delgivningen finns tillgänglig.

Själva meddelandet eller varningen ska skickas via den elektroniska kommunikationskanal som avsändaren och mottagaren har kommit överens om att använda i enlighet med 111 § 1 mom. Utöver själva delgivningen bör mottagaren via en annan elektronisk kommunikationskanal få ett meddelande om att delgivningen finns tillgänglig, det vill säga en avisering. Den egentliga delgivningen och aviseringen bör därför skickas via olika elektroniska kommunikationskanaler. Själva delgivningen skulle kunna skickas till exempel via e-post och aviseringen som SMS.

Det föreslås heller inga särskilda krav på innehåll i aviseringen, även om det enligt det föreslagna 2 mom. åtminstone ska framgå att meddelandet är tillgängligt eller varningen är tillgänglig. Det rekommenderas dock att man i aviseringen anger vad saken gäller, till vilken överenskommen elektronisk kommunikationskanal meddelandet eller varningen har sänts och när detta har skett samt vem som har sänt meddelandet eller varningen och aviseringen. Sändningen av en avisering anses ha misslyckats om det vid sändningstillfället är uppenbart att mottagaren inte har fått det.

I 2 mom. föreskrivs om tidpunkten för delfåendet genom att delfåendet anses ha skett den tredje dagen efter att aviseringen har skickats till mottagaren, om inte annat visas. Aviseringen kan i allmänhet inte sändas förrän det elektroniska meddelandet eller den elektroniska varningen har sänts, eftersom det av aviseringen ska framgå att meddelandet är tillgängligt eller varningen är tillgänglig för mottagaren. Därför bör presumtionsbestämmelsen för delfående vara att delfåendet anses ha skett den tredje dagen efter det att aviseringen skickades till mottagaren. Det handlar alltså om en presumtionsbestämmelse, och tidpunkten för delgivningen kan påvisas vara en annan genom att lägga fram andra bevis. Som precisering kan det konstateras att om fler än en avisering har sänts till mottagaren och inte något annat visas, anses delfåendet ha skett den tredje dagen efter det att den första aviseringen sändes.

Enligt 3 mom. i paragrafen ska avtalsparterna dessutom under hyresförhållandet utan dröjsmål meddela ändringar i den kontaktinformation som behövs för att sända en avisering. En avisering kan således sändas till mottagaren med hjälp av den senaste kontaktinformationen som mottagaren uppgett.

## 8 Bestämmelser på lägre nivå än lag

I propositionen föreslås inga nya bestämmelser på lägre nivå, och hittills har inga förordningar utfärdats med stöd av bostadsrättslagen. Den föreslagna 88 a § skulle innehålla ett bemyndigande att genom förordning från statsrådet närmare utfärda bestämmelser om det förfarande och de villkor som tillämpas vid beviljande av befrielse från begränsningarna. Dessutom görs de ändringar i bemyndigandet att utfärda förordning i 17 § i bostadsrättslagen vilka förutsätts av att ordningsnumren slopas.

## 9 Ikraftträdande

Det föreslås att lagen ska träda i kraft den 1 januari 2027.

I och med de föreslagna ändringarna av bestämmelserna om valet av boende är tanken att avskaffa ordningsnummer och registret för ordningsnummer. Ordningsnumren är giltiga i två år och en avgift har tagits ut för ansökan om dem. För att förebygga ekonomiska förluster för sökande av ordningsnummer och säkerställa ett kontrollerat genomförande av det nya förfarandet för valet av boende föreslås att de föreslagna bestämmelserna om valet av boende ska börja tillämpas först från och med den 1 januari 2029. Ordningsnumren söks fortfarande ur registret för ordningsnummer, och valet av boende görs utifrån ordningsnumren enligt de tidigare bestämmelserna under 2027 och 2028.

## 10 Verkställighet och uppföljning

Miljöministeriet och Varke följer upp konsekvenserna av genomförandet av den föreslagna lagen. Varke handlägger ansökningar om befrielse från begränsningarna. Dessutom har Varke till uppgift att övervaka valet av boende till de bostadsrättsbostäder som får statligt stöd samt att behandla klagomål som rör detta. Information om genomförandets konsekvenser samlas framför allt in via Varke.

## 11 Förhållande till grundlagen samt lagstiftningsordning

Den föreslagna regleringen ska framför allt bedömas med hänsyn till det egendomsskydd som föreskrivs i 15 § i grundlagen och den uppgift för det allmänna som anges i 19 § 4 mom. att främja vars och ens rätt till bostad och möjligheter att själv ordna sitt boende. Vid bedömningen av regleringen ska dessutom hänsyn tas till jämlikheten enligt 6 § i grundlagen, skyddet för privatlivet enligt 10 §, rättsskyddet enligt 21 §, utfärdande av förordningar i 80 § samt överföring av förvaltningsuppgifter på andra än myndigheter enligt 124 §.

Egendomsskyddet

Enligt 15 i grundlagen är vars och ens egendom tryggad. Grundlagsutskottet har ansett att bostadsrätten är en rätt med förmögenhetsvärde som omfattas av egendomsskyddet i 15 § i grundlagen (GrUU 5/2021 rd, s. 2 och GrUU 45/2002 rd, s. 2). Enligt grundlagsutskottets etablerade praxis tryggar egendomsskyddet grundlagen också varaktigheten avtalsförhållanden (GrUU 102/2022 rd, s. 4 och GrUU 15/2018 rd, s. 58). Bakom skyddet för förmögenhetsrättsliga rättshandlingars giltighet ligger tanken att skydda rättssubjektens berättigade förväntningar i ekonomiska frågor. I utskottets praxis har skyddet för berättigade förväntningar ansetts omfatta rätten att lita på att lagstiftningen om de rättigheter och skyldigheter som är viktiga för avtalsförhållandet består och att denna typ av frågor inte kan regleras på ett sätt som i oskäligt hög grad försämrar avtalsparternas rättsliga ställning (GrUU 30/2016 rd, s. 3, GrUU 2/2014 rd, s. 2 och GrUU 36/2010 rd. s.2).

Grundlagsutskottet har vid flera tillfällen bedömt reglering som ingriper i privaträttsliga avtal eller förmögenhetsrättsliga rättsförhållanden med avseende på skyddet för berättigade förväntningar, som härleds från egendomsskyddet enligt 15 § i grundlagen (GrUU 102/2022 rd, s. 4). Utgångspunkten för bedömningen är förbudet mot att retroaktivt ingripa i sådana avtal och rättsförhållandens okränkbarhet. Förbudet mot ingrepp har dock inte i utskottets praxis utvecklats till en absolut begränsning mot att reglera avtalsförhållandets innehåll (GrUU 2/2014 rd, s. 2 och GrUU 36/2010 rd, s. 2).

Skyddet för berättigade förväntningar och tillitsskyddet accentueras när det är fråga om en specialordning som ursprungligen tillkommit genom lag (GrUU 5/2021 rd, s. 2, GrUU 2/2014 rd, s. 2 och GrUU 45/2002 rd, s. 3–4). Vid bedömningen av brister i lagstiftningen rörande bostadsrätt har skyddet av berättigade förväntningar och förtroende därför i utgångspunkten en särskilt framträdande betydelse. Det har dock inte ansetts utgöra ett hinder mot exempelvis retroaktiva ingrepp i innehållet i det ursprungliga boenderättsavtalet genom att ändra grunderna för hur bruksvederlaget bestäms i gällande boenderättsavtal, om en rättvis fördelning av bruksvederlagen inom bostadsobjektet eller en skälig och rättvis nivå på bruksvederlaget i alla bostäder i boenderättsobjektet kräver det (GrUU 5/2021 rd, s. 3).

Begränsningar av egendomsskyddet är möjliga endast på grundval av de allmänna förutsättningarna för begränsning av de grundläggande fri- och rättigheterna och inom ramen för dessa. Bland de allmänna villkoren för begränsningar av de grundläggande fri- och rättigheterna ingår kravet att grunderna för begränsningarna måste vara nödvändiga för att uppnå ett godtagbart syfte. En sådan grund kan vara kopplad till att säkerställa att någon annan grundläggande rättighet tillvaratas, men även andra typer av grunder kan vara godtagbara (GrUU 57/2018 rd, s. 2, GrUU 35/2014 rd, s. 3 och GrUU 3/2014 rd, s. 2–3). En begränsning av en grundläggande rättighet måste motiveras av ett tvingande samhällsbehov och grundas på en tydlig och noggrant avgränsad lagstiftning. Begränsningen måste dessutom uppfylla proportionalitetskravet, vilket innebär att dess syfte inte kan uppnås med åtgärder som i mindre utsträckning inkräktar på den grundläggande rättigheten.

För bostadsrättshavarens del innebär den föreslagna regleringen en begränsning av bostadsrätten och de rättigheter som följer av bostadsrättsavtalet enligt bostadsrättslagen. En central fråga som bör åtgärdas är den permanenta boendetryggheten som bygger på bostadsrätten. Enligt grundlagsutskottets bedömning kan den permanenta bostadsrätten anses höra till bostadsrättsavtalets kärninnehåll. (GrUU 5/2021, s. 2). Enligt utskottets etablerade praxis kräver ingrepp i förmögenhetsrättsliga avtalsförhållanden att begränsningen är nödvändig för att uppnå ett godtagbart syfte, grundar sig på exakt och tydligt avgränsad lagstiftning och står i proportion till det eftersträvade målet. Om den lagstiftning som ingriper i ett förmögenhetsrättsligt avtalsförhållande inte i sin helhet är orimlig ur avtalsparternas synvinkel och har ett mål som är godtagbart ur ett grundrättsligt perspektiv, utgör den inte vad gäller proportionaliteten, något konstitutionellt problem avseende skyddet för berättigade förväntningar, som härleds från egendomsskyddet enligt 15 § i grundlagen (GrUU 102/2022 rd, s. 4).

Genom regleringen om befrielse från begränsningarna i vissa särskilda situationer föreslås det bli möjligt att ta bostadsrättshus ur bostadsrättsanvändning när det inte längre finns tillräcklig efterfrågan på deras lägenheter och det har blivit ekonomiskt ohållbart att underhålla dem. En befrielse från begränsningarna vore för det första möjlig om det inte längre finns någon efterfrågan på lägenheterna som bostadsrättsbostäder och om bostadsrättshavarna utgör högst en tredjedel av husets lägenheter. För det andra skulle det vara möjligt att bevilja befrielse om huset är i behov av en grundlig renovering, men Varke godkänner inte ett räntestödslån för grundlig renovering för att renovera huset. Dessutom krävs det bland annat att husets intäkter inte täcker dess godtagbara kapital- och underhållskostnader, även om ägaren har vidtagit åtgärder för att sanera husets ekonomi. Syftet med förslaget är att förebygga sådana ekonomiska risker som kan hota likviditeten, återbetalningen av bostadsrättsavgifter, skäliga boendekostnader för övriga boende och ytterst hela systemets funktion. Samtidigt tryggas de boendes ställning genom att de erbjuds inlösenrätt, rätt att bo kvar som hyresgäster eller rätt till en annan motsvarande bostad på orten.

I samband med reformen av bostadsrättslagen bedömde grundlagsutskottet ett förslag som gällde befrielse av ett bostadsrättshus från bruksrättighets- och överlåtelsebegränsningarna i en situation med hög vakansgrad (RP 189/2020 rd). Förslaget överensstämde i huvudsak med den nu föreslagna befrielsen från begränsningarna. Utskottet hänvisade i sitt utlåtande (GrUU 5/2021 rd) till utredningar från miljöministeriet och ARA, enligt vilka ekonomiskt olönsamma objekt vid den tidpunkten endast utgjorde en liten del av beståndet av bostadsrätter. Enligt utskottets bedömning stod det utifrån de uppgifter som hade lagts fram klart att underutnyttjandet av bostadsrätter åtminstone ännu inte hade så stor betydelse för verksamheten för sammanslutningar som äger bostadsrättshus att deras verksamhet blev ekonomiskt omöjlig, även om bostadsrättshusen inte befriades från begränsningarna. Förslaget om befrielse från begränsningarna ströks därför ur lagförslaget.

Den föreslagna regleringen måste utvärderas mot bakgrund av den förändrade verksamhetsmiljön (se avsnitten 2.2.1 och 2.2.2 ovan). Antalet objekt som uppfyller villkoret för underutnyttjande har i sig inte ökat väsentligt efter grundlagsutskottets utlåtande, men de ekonomiska förutsättningarna för sammanslutningar som äger bostadsrättshus har försämrats betydligt. Utnyttjandegraden för bostäder med boenderätt har sjunkit och bruksvederlagen har stigit avsevärt till följd av räntenivån, kostnadsökningarna och den växande renoveringsskulden. Andelen inlösta bostäder har ökat markant jämfört med vid tidpunkten för utskottets tidigare utlåtande. Inlösta bostäder försvagar sammanslutningarnas soliditet, eftersom de inte genererar några bostadsrättsavgifter. Dessutom ökar det ekonomiska trycket till följd av att nyproduktionen upphör och amorteringarna på de baktunga lånen ökar. Att de ekonomiska utmaningarna hopar sig syns redan i att vissa sammanslutningar som äger bostadsrättshus har behövt ansöka om betalningsarrangemang för sina räntestödslån för att säkerställa sin likviditet. Att upprätthålla ekonomiskt ohållbara bostäder kan därför, i den nuvarande verksamhetsmiljön, få allvarligare konsekvenser än tidigare även gällande boendekostnader för övriga boende i samma sammanslutning och för återbetalningen av bostadsrättsavgifter.

Den föreslagna regleringen skiljer sig från den reglering som grundlagsutskottet tidigare har bedömt också genom att ett alternativt kriterium för befrielse från begränsningarna föreslås vid sidan av situationer med hög vakansgrad. Det skulle också vara möjligt att bevilja befrielse från begränsningarna om bostadsrättshuset är i behov av en grundlig renovering, men Varke inte godkänner ett räntestödslån för grundlig renovering för att renovera huset. För att ett räntestödslån för grundlig renovering ska beviljas krävs bland annat att det finns ett långsiktigt behov av bostäderna och att bruksvederlagen efter renoveringen inte blir alltför höga i förhållande till hyresnivån i området. Dessutom ökar de minskande fullmakterna att godkänna räntestödslån behovet av att prioritera mellan grundliga renoveringsprojekt, och Varke har redan fattat negativa beslut om ansökningar om lån för grundlig renovering av bostadsrättshus. Eftersom grundliga renoveringar av bostadsrättshus i praktiken är beroende av statligt understödd finansiering leder utebliven finansiering till en situation där nödvändiga reparationer inte kan genomföras medan huset används som bostadsrätt. Situationen är ohållbar både för sammanslutningen som äger bostadsrättshuset och för de boende. Efter att begränsningarna har befriats kan objektet erhålla finansiering från den fria marknaden.

Det föreslagna ingreppet i bostadsrättens varaktighet är nödvändigt för att uppnå ett godtagbart och vägande samhälleligt syfte. Enligt 19 § 4 mom. i grundlagen ska det allmänna främja vars och ens rätt till bostad och möjligheter att själv ordna sitt boende. Att permanent behålla bostadsrättsbostäder som är underutnyttjade, går med förlust eller har reparationsskulder äventyrar sammanslutningarnas likviditet, möjligheten att genomföra de återbetalningar av bostadsrättsavgifter som lagen kräver samt sammanslutningarnas förmåga att upprätthålla rimliga bruksvederlag för övriga bostäder. Det går inte att uppnå befrielse från begränsningarna med mindre ingripande åtgärder, eftersom ägaren inte har möjlighet att avstå från huset utan att alla bostadsinnehavare frivilligt avstår från sina rättigheter. I praktiken kan detta ta flera år och leda till en situation där underhållet av ekonomiskt ohållbara fastigheter även äventyrar rimligheten i boendekostnaderna för de andra husens boende och hela systemets funktion. Reglering är därför ett nödvändigt medel för att förhindra att den ekonomiska krisen sprider sig ytterligare samt för att säkerställa bostadsrättssystemets fortbestånd och hyresgästernas boendetrygghet.

En inskränkning av en grundläggande fri- och rättighet, det vill säga befrielse från begränsningarna, ska grundas på en exakt och tydligt avgränsad reglering. För befrielse från begränsningarna ska strikta kriterier, som fastställs i lag, införas. En befrielse vore endast möjlig i två särskilda fall. Dessutom krävs det att huset under de två föregående åren har gått med underskott på ett sådant sätt att de godtagbara underhålls- och kapitalkostnaderna inte har kunnat täckas. Ägaren ska också vidta åtgärder för att sanera husets ekonomi, och situationen får inte bero på ägarens klandervärda förfarande. Beslutanderätten gällande befrielse från begränsningarna hör till Varke, som i egenskap av myndighet tillämpar de lagstadgade förutsättningarna enlighet med lagbundenhetsprincipen inom förvaltningen. En sammanslutning som äger bostadsrättshus kan inte ensidigt besluta om befrielse från begränsningarna. Begränsningen av den grundläggande rätten skulle begränsas till endast sådana situationer där den ekonomiska situationen i praktiken omöjliggör en fortsättning av bostadsrättsverksamheten.

Proportionaliteten i den föreslagna regleringen stöds av flera åtgärder som tryggar bostadsrättshavarens arrangemang. Bostadsrättshavaren ska erbjudas möjlighet att lösa in de aktier som ger rätt att besitta den lägenhet som innehavaren förfogar över. Den föreslagna rätten till inlösen är en starkare skyddsmetod än i det tidigare förslag som grundlagsutskottet bedömer, eftersom bostadsrättshavaren alltid erbjuds denna rätt när objektet befrias från begränsningarna. Inlösningspriset fastställs utifrån det aktuella gängse priset eller det indexjusterade ursprungliga anskaffningsvärdet, beroende på vilket av dessa som är lägst. Särskilt i områden där marknadspriserna på bostäder har stigit kraftigt skulle en inlösenrätt baserad på det ursprungliga anskaffningsvärdet, justerat med index, kunna innebära en betydande ekonomisk fördel för bostadsrättshavaren och en möjlighet att fortsätta bo kvar i samma bostad som ägare. Å andra sidan är inlösen också förenad med risker, om vilka sammanslutningen som äger bostadsrättshus bör informera bostadsrättshavaren om när bostäder erbjuds för inlösen.

Om bostadsrättshavaren inte vill eller kan utnyttja sin rätt till inlösen, bör sammanslutningen som äger bostadsrättshus erbjuda personen möjlighet att fortsätta bo i lägenheten som hyresgäst eller i någon annan bostadsrätts- eller hyresbostad på orten. Den boendes ställning som kvarvarande hyresgäst i samma bostad skulle dessutom säkerställas genom att hyresvärden skulle kunna säga upp hyresavtalet så att det upphör tidigast efter två år. Förlusten av bostadsrätten skulle även kompenseras genom återbetalning av bostadsrättsavgiften samt ersättning för rimliga flyttkostnader, om bostadsrättshavaren flyttar till en annan bostad på grund av att begränsningarna upphävs. Rätten till återbetalning av bostadsrättavgiften är en central del av bostadsrättsavtalet.

Regleringen omfattar flera rättssäkerhetsmekanismer som förhindrar orimliga ingrepp i rättigheterna för bostadsrättshavaren. Ansökan om befrielse från begränsningarna och dess konsekvenser bör behandlas av boendeförvaltningen, och bostadsrättshavarna bör ges en uttrycklig rätt till prövning och överklagande av Varkes beslut. Dessutom ska det särskilt föreskrivas att en eventuell vinst som uppstår i samband med befrielsen skulle tillfalla sammanslutningen som äger bostadsrättshus och beaktas vid fastställandet av bruksvederlagen, vilket stärker regleringens acceptans ur de boendes perspektiv.

Sammantaget innebär den föreslagna regleringen ett betydande ingrepp i den permanenta boendetrygghet och egendomsskydd som bostadsrättshavaren innehar. Ett sådant ingripande begränsas dock till noggrant definierade särskilda situationer där det har blivit ekonomiskt eller verksamhetsmässigt ohållbart att använda bostadsrättshuset som bostadsrätt. Regleringen har en godtagbar och tungt vägande samhällelig grund, som hänger samman med att säkerställa bostadsrättssystemets ekonomiska hållbarhet, rimliga boendekostnader för andra boende samt förmågan att återbetala bostadsrättsavgifterna. Med beaktande av de tydligt avgränsade förutsättningarna för tillämpningen av regleringen, det förfarande som grundar sig på ett myndighetsbeslut, de rättsmedel som står till de boendes förfogande samt de arrangemang som tryggar boendets kontinuitet och ekonomiska ställning kan regleringen anses vara proportionerlig i förhållande till det eftersträvade målet.

Rätt till en bostad

Enligt 19 § 4 mom. i grundlagen ska det allmänna främja vars och ens rätt till bostad och möjligheter att själv ordna sitt boende. Det rör sig om ett konstitutionellt uppdrag som, enligt lagberedningen (RP 309/1993 rd, s. 72), inte garanterar rätten till bostad som en subjektiv rättighet. Rätten till bostad har inte heller i vanlig lagstiftning tryggats som en subjektiv rättighet. Undantag är vissa grupper med särskilda behov och vissa särskilda situationer där rätten till boende tryggas mer entydigt (socialvårdslagen 21 §.

Rätten till bostad har också koppling till andra bestämmelser om de grundläggande fri- och rättigheterna. Den grundläggande rätten till boende eller rätten till bostad är för det första viktig med tanke på de andra rättigheter med koppling till social trygghet som anges i 19 § i grundlagen. Rätten till social trygghet omfattar rätten till oundgänglig försörjning, omsorg och grundläggande försörjning. Dessutom ska det allmänna tillförsäkra var och en tillräckliga social-, hälsovårds- och sjukvårdstjänster samt främja befolkningens hälsa. Det allmänna ska också stödja familjerna och andra som svarar för omsorgen om barn så att dessa har möjlighet att trygga barnens välfärd och individuella uppväxt. Dessutom har den grundläggande rätten till boende samband med rätten till liv enligt 7 § i grundlagen. Grundlagsutskottet underströk i sitt betänkande om grundlagsreformen att en ordentlig bostad spelar en alldeles särskild och grundläggande roll för människors liv och utkomst (GrUB 25/1994 rd, s. 10). De sociala förmånerna vid boende och subventioner till bostadsbyggande är det allmännas metoder för att verkställa skyldigheten enligt grundlagen (GrUU 14/2023 rd, GrUU 50/2024 rd och GrUU 54/2024 rd).

Rätten till bostad är kopplad till andra sociala och kulturella rättigheter som tryggas i grundlagen och i människorättskonventionerna. I den reviderade europeiska sociala stadgan (FördrS 80/2002) fastställs vars och ens rätt till skydd mot fattigdom och social utslagning (artikel 30) samt rätten till bostad (artikel 31). Enligt FN:s internationella konvention om ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter (ESK-konventionen) erkänner konventionsstaterna rätten för envar att för sig och sin familj åtnjuta en tillfredsställande levnadsstandard, däribland att få tillräckligt med mat och kläder samt en lämplig bostad, ävensom att fortlöpande få sina levnadsvillkor förbättrade (artikel 11).

Grundlagens 19 § 4 mom. och internationella människorättsförpliktelser är av betydelse särskilt vid genomförandet av boende för personer i en utsatt ställning. Statligt subventionerade bostäder har stor betydelse för personer som på grund av låg inkomst, begränsade ekonomiska resurser eller särskilda behov har svårt att hitta en bostad på den fria marknaden. Bostadsrättssystemet inrättades dock i början av 1990-talet för att möta en situation där tröskeln för att köpa en bostad hade stigit så högt att den låg utom räckhåll för många boende. Systemets huvudsakliga syfte är således inte att trygga boendet för de allra mest utsatta. För att få en bostadsrätt ska den sökande kunna betala en bostadsrättsavgift, och utredningar visar att bostadsrättshavarna har en medelinkomst. Därför har bostadsrättshavarna i princip möjlighet att ordna sitt boende också på annat sätt om deras bostad befrias från begränsningarna enligt den föreslagna 88 a §.

Som beskrivs ovan i avsnittet om egendomsskydd syftar förslaget om befrielse från begränsningar till att förebygga en situation där de ekonomiska svårigheterna för sammanslutning som äger bostadsrättshus förvärras och i värsta fall leder till allvarliga betalningssvårigheter eller konkurs. I en sådan situation skulle boendetryggheten för alla bostadsrättshavare i sammanslutningen samt rätten till återbetalning av bostadsrättsavgiften kunna äventyras. Förslaget bidrar således till att fullgöra den skyldighet för det allmänna att främja som föreskrivs i 19 § 4 mom.

Jämlikhet

Enligt 6 § 1 mom. i grundlagen är alla lika inför lagen. Enligt paragrafens 2 mom. får ingen utan godtagbart skäl särbehandlas på grund av kön, ålder, ursprung, språk, religion, övertygelse, åsikt, hälsotillstånd eller handikapp eller av någon annan orsak som gäller hans eller hennes person.

Förslaget att avskaffa ordningsnumren vid valet av boende till bostadsrättsbostäder är betydelsefullt ur jämlikhetssynpunkt. I det nuvarande systemet måste den som ansöker om en bostadsrättsbostad ansöka om ett avgiftsbelagt ordningsnummer från registret för ordningsnummer, och vid valet av boende är det i regel det lägsta ordningsnumret som avgör. Enligt förslaget ska valet av boende i fortsättningen baseras på den ordning i vilken ansökningarna inkommer. Ändringen förenklar ansökningsförfarandet och avlägsnar skyldigheten för den sökande från att ansöka om ett separat avgiftsbelagt ordningsnummer. Detta kan förbättra tillgängligheten i ansökningsförfarandet och sänka tröskeln för att söka en bostadsrättsbostad särskilt för sökande för vilka separat registrering, ett avgiftsbelagt ordningsnummer eller ett ansökningsförfarande i flera steg har utgjort ett hinder eller en tröskel för att söka en bostadsrättsbostad.

Att avskaffa ordningsnumren innebär inte att kraven på likabehandling vid valet av boende upphävs. Att utgå från i vilken ordning ansökningarna kommer in är ett tydligt och förutsebart urvalskriterium för de sökande. För att jämlikheten ska förverkligas i praktiken krävs det dock att information om lediga bostadsrätter är öppen och i rätt tid tillgänglig för sökandena, att förfarandena för att lämna in ansökningar är tydliga och att tidpunkten för när ansökningarna kom in kan verifieras i efterhand. Det är dessutom viktigt att sammanslutningen som äger bostadsrättshus även i fortsättningen erbjuder möjligheten att lämna in en ansökan i pappersform. Detta stärker ställningen för de sökande vars digitala färdigheter, ålder, hälsotillstånd, funktionsnedsättning, språkkunskaper eller annan personlig situation annars kan försämra deras faktiska möjligheter att söka bostad på lika villkor.

Skydd för privatlivet och behandling av personuppgifter

Enligt 10 § i grundlagen regleras skyddet av personuppgifter i lagen. Grundlagsutskottet har i sin tidigare praxis ställt som krav att det på lagstiftningsnivå bland annat ska regleras syftet med registreringen, innehållet i de uppgifter som ska registreras, användningsändamålen och överlåtbarheten, lagringstiderna samt den registrerades rättsskydd, och att regleringen ska vara omfattande och detaljerad (GrUU 14/1998 rd, s. 2, GrUU 1/2018 rd, s. 2). Efter att EU:s allmänna dataskyddsförordning trädde i kraft har utskottet dock betonat att förordningen, som är bindande och direkt tillämplig, utgör huvudregeln för skyddet av personuppgifter och att unionsrätten har företräde framför nationell rätt. (GrUU 2/2018 rd, s. 4–8, GrUU 31/2017 rd, s. 3 och GrUU 51/2014 rd, s. 2/II).

I sin senare praxis har utskottet konstaterat att kraven på exakthet och noggrann avgränsning avseende skyddet av personuppgifter delvis kan uppfyllas direkt genom dataskyddsförordningen eller genom en nationell allmän lag. (GrUU 5/2017 rd, s. 9, GrUU 38/2016 rd, s. 4). Utskottet har också uppmärksammat den omfattande regleringen av behandlingen av personuppgifter och ansett att genomförandet av skyddet av personuppgifter i framtiden inte kan baseras på en lika detaljerad särskild reglering som tidigare (GrUU 49/2017 rd, s. 3, GrUU 31/2017 rd, s. 4 och GrUU 71/2014 rd, s. 3). Efter att dataskyddsförordningen började tillämpas har utskottet ansett det motiverat att ompröva sin tidigare ståndpunkt och konstaterat att dataskyddsförordningens detaljerade reglering i regel också utgör en tillräcklig grund för det skydd av personuppgifter som tryggas i 10 § i grundlagen. Det finns därför inte konstitutionella skäl att i speciallagstiftning införa en heltäckande och detaljerad reglering inom förordningens tillämpningsområde (GrUU 2/2018 rd, s. 5).

I propositionen föreslås att registret med ordningsnummer avskaffas. Varke har fungerat som personuppgiftsansvarig för registret för ordningsnummer, och i registret lagras personuppgifter för sökande av ordningsnummer samt bostadsrättshavare. Uppgifterna i registret har använts av Varke i tillsyns- och informationstjänsteuppgifter, och anonymiserade uppgifter har kunnat lämnas ut till kommunerna för bostadspolitiska informationsbehov och planering av markanvändningen.

I samband med att registret för ordningsnummer avskaffas föreslås att motsvarande personuppgifter lagras i det register för valet av boende som upprätthålls av sammanslutningarna som äger bostadsrättshus. Förandet av registret förändrar inte uppgifterna för sammanslutningar som äger bostadsrättshus i någon betydande utsträckning, eftersom de redan i dag har behövt dessa uppgifter för sina egna ändamål och därmed har varit personuppgiftsansvariga. Ändringen innebär dock att en privat instans i fortsättningen i stället för en myndighet är personuppgiftsansvarig för de uppgifter som behövs för tillsynen.

Regleringen av det nya registret över val av boende i den föreslagna 15 § i bostadsrättslagen har utformats med stöd av det handlingsutrymme som ges i artikel 6.3 i dataskyddsförordningen, och de föreslagna bestämmelserna om personuppgiftsansvarig kan anses nödvändiga för att säkerställa skyddet för personuppgifter. Den föreslagna lagstiftningen om den rättsliga grunden står i rimlig proportion till det eftersträvade målet. I övrigt följs bestämmelserna i den primära dataskyddsförordningen och dataskyddslagen. I specialmotiveringarna beskrivs de uppgifter som ska lagras i registret.

Rättsskydd

Enligt 21 § 1 mom. i grundlagen har var och en rätt att på behörigt sätt och utan ogrundat dröjsmål få sin sak behandlad av en myndighet som är behörig enligt lag samt att få ett beslut som gäller ens rättigheter och skyldigheter behandlat vid domstol eller något annat oavhängigt rättskipningsorgan. Enligt 2 mom. i paragrafen ska dessutom offentligheten vid handläggningen, rätten att bli hörd, rätten att få motiverade beslut och rätten att söka ändring samt andra garantier för en rättvis rättegång och god förvaltning tryggas genom lag.

I den gällande regleringen har det delvis varit föremål för tolkning huruvida bostadsrättshavaren ska betraktas som part i sådana myndighetsbeslut som i första hand gäller ett tillstånd eller en befrielse som beviljas husets ägare, men som har betydande praktiska konsekvenser för de boendes ställning. Därför ska det föreskrivas uttryckligen i den föreslagna 109 § i lagen att bostadsrättshavaren har rätt att begära omprövning av Varkes beslut om att det bostadshus där innehavaren bor befrias från begränsningarna enligt den föreslagna 88 a §. Ett beslut som har meddelats med anledning av omprövningsbegäran skulle fortfarande kunna överklagas i förvaltningsdomstol på det sätt som anges i lagen om rättegång i förvaltningsärenden.

En uttrycklig rätt att söka ändring stärker rättsskyddet för bostadsrättshavarna i en situation där deras bostadsrätt, som är avsedd att vara permanent, påverkas. Rätten att söka ändring innebär att ett beslut om befrielse från begränsningarna inte får verkställas innan beslutet har vunnit laga kraft. Detta kan fördröja genomförandet av befrielsen från begränsningarna och förlänga den tid som ett ekonomiskt utsatt hus förblir i bostadsrättsanvändning. Dröjsmålet kan dock anses motiverat, eftersom befrielse från begränsningarna har betydande och delvis svåråterkalleliga konsekvenser för bostadsrättshavarna. Genom att knyta verkställigheten till att beslutet har vunnit laga kraft säkerställs att frågan avgörs slutligt innan åtgärder vidtas som leder till att bostadsrättsavtalen upphör eller att husets besittningsform ändras.

Utfärdande av förordning

Enligt 80 § i grundlagen kan republikens president, statsrådet och ministerierna utfärda förordningar med stöd av ett bemyndigande i grundlagen eller i någon annan lag. Enligt paragrafen ska dock bestämmelser om grunderna för individens rättigheter och skyldigheter samt om frågor som enligt grundlagen i övrigt hör till området för lag utfärdas genom lag. Enligt grundlagsutskottets praxis ska bemyndiganden att utfärda förordningar och delegera lagstiftningsbefogenheter vara tillräckligt exakta och noggrant avgränsade, och det ska tydligt framgå av lagen vad som är avsett att regleras genom förordningen.

Den föreslagna 88 a § innehåller ett bemyndigande att genom förordning från statsrådet utfärda bestämmelser om det förfarande och de villkor som tillämpas vid beviljande av befrielse från begränsningarna. Bemyndigandet att utfärda förordning är i lagförslaget knutet till de grundläggande bestämmelserna i lagen gällande frågan, och 80 § i grundlagen har beaktats vid utformningen av de föreslagna bemyndigandena att utfärda förordning. De grundläggande bestämmelserna och bemyndigandena har utformats så exakt och noggrant avgränsat som möjligt.

Överföring av förvaltningsuppgifter på andra än myndigheter

Enligt 124 § i grundlagen kan offentliga förvaltningsuppgifter anförtros andra än myndigheter endast genom lag eller med stöd av lag. Ett villkor är också att anförtroendet behövs för en ändamålsenlig skötsel av uppgifterna och att det inte äventyrar de grundläggande fri- och rättigheterna, rättssäkerheten eller andra krav på god förvaltning. Uppgifter som innebär betydande utövning av offentlig makt får anförtros endast myndigheter.

Grundlagsutskottet konstaterade i sitt utlåtande om bostadsrättslagen (GrUU 5/2021 rd) att valet av boende till bostadsrättsbostäder är en offentlig förvaltningsuppgift och att regleringen därför ska justeras med hänsyn till 124 § i grundlagen. Enligt grundlagsutskottets utlåtande innebär valet av boende till bostadsrättsbostäder inte utövning av betydande offentlig makt, men vid valet av boende ska de allmänna förvaltningslagarna iakttas och de som behandlar ärenden som gäller valet av boende handlar under tjänsteansvar. Att överföra valet av boende till bostadsrättsbostäder från kommunerna till sammanslutningarna som äger bostadsrättshus kan anses nödvändigt för att uppgiften ska kunna skötas på ett ändamålsenligt sätt, med beaktande av att arrangemanget gynnar bostadssökande genom att valet av boende sker snabbare.

I propositionen föreskrivs att en sammanslutning som äger bostadsrättshus ska vara skyldig att föra ett register över valet av boende, där uppgifter om den bostadsrättssökande och det hushåll som beviljats bostadsrätt ska registreras. Sammanslutningar som äger bostadsrättshus har tidigare lagrat motsvarande uppgifter i Varkes register för ordningsnummer, som i denna proposition föreslås avskaffas. Den föreslagna ändringen innebär dock inte i praktiken att ansvaret för att utföra en offentlig förvaltningsuppgift överförs till någon annan än en myndighet, eftersom sammanslutningarna som äger bostadsrättshus redan har skött övriga uppgifter som rör valet av boende. Upprätthållande av registret över valet av boende utgör en del av valet av boende och sköts under tjänsteansvar enligt 102 § i bostadsrättslagen.

På de grunder som anges ovan kan lagförslaget behandlas i vanlig lagstiftningsordning.

Regeringen anser det dock önskvärt att grundlagsutskottet ger utlåtande i frågan. Ett utlåtande från grundlagsutskottet är motiverat särskilt för bedömningen av avvägningen mellan egendomsskyddet enligt 15 § och 19 § 4 mom. i grundlagen i en situation där de ekonomiska förhållandena har förändrats jämfört med grundlagsutskottets tidigare linje.

Med stöd av vad som anförts ovan föreläggs riksdagen följande lagförslag:

Lagförslag

## Lag om ändring av lagen om bostadsrättsbostäder

I enlighet med riksdagens beslut upphävs i lagen om bostadsrättsbostäder (393/2021) 7 § 5 punkten, ändras 7 § 4 punkten, 11 §, 12 § 3 mom., 14 § 2 mom., 15 och 17 §, 44 § 10 punkten, 70 § 1 mom., 71 § 2 mom., 91 § 1 mom., 105 § 1 mom. 3 och 4 punkten samt 111 §, av dem 15 § och 105 § 1 mom. 3 och 4 punkten sådana de lyder i lag 1006/2024 samt 17 § sådan den lyder delvis ändrad i lag 1006/2024, samt fogas till 44 § nya 11 och 12 punkter, till lagen nya 88 a och 88 b §, till 105 § 1 mom., sådant det lyder i lag 1006/2024, en ny 5 punkt, till 109 §, sådan den lyder i lag 1006/2024, ett nytt 2 mom. samt till lagen en ny 111 a § som följer:

Bostadsrättsavtal

Ett bostadsrättsavtal ska ingås och ändras skriftligen. Ett muntligt avtal och ett muntligt avtalsvillkor binder inte bostadsrättshavaren. Av bostadsrättsavtalet ska åtminstone framgå — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

4) bruksvederlagets belopp när besittningsförhållandet inleds samt bruksvederlagets grunder.

Allmänna principer för val av boende

Vid val av boende till statligt stödda bostadsrättsbostäder ska bestämmelserna i detta kapitel iakttas. Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset väljer bostadsrättshavarna bland sökande som behöver en bostadsrättsbostad i den ordning ansökningarna kommit in.

Krav som gäller bostadsrättshavare

— — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

Den som ansöker om bostadsrätt ska vid ansökan om bostad ha fyllt 18 år. En bostadsrättsbostad eller grupp av bostadsrättsbostäder kan riktas till personer som hör till en särskilt angiven åldersgrupp eller någon annan specialgrupp, om detta har meddelats på behörigt sätt och offentligt då bostadsrätterna förklarades lediga att sökas.

Undantag från kravet på behov av bostadsrättsbostad

— — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

I en situation som avses i 1 mom. ska som bostadsrättshavare godkännas den av sökandena vars ansökan har kommit in först.

Register för val av boende samt utlämnande av uppgifter om val av boende

Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset ska föra register över de uppgifter som gäller valet av boende (registret för val av boende). I registret får införas namn, personbeteckning och kontaktuppgifter för den person eller det hushåll som ansöker om bostad, uppgift om när ansökan kommit in samt de uppgifter som sökanden har uppgett om den bostad som söks. I registret får också införas uppgifter om den person eller det hushåll som fått en bostad och om bostaden i fråga.

Uppgifter ur registret för val av boende får lämnas ut på begäran i anonymiserad form till kommunen för bostadspolitiska informationsbehov och planering av markanvändningen. Bestämmelser om utlämnande av uppgifter till Centralen för statligt stött bostadsbyggande finns i 103 §.

Val av bostadsrättshavare

En sammanslutning som äger bostadsrättshus ska bland de sökande som uppfyller förutsättningarna enligt 12–14 § välja den vars ansökan har kommit in först till bostadsrättshavare.

Med avvikelse från den ordning i vilken ansökningarna kommit in och behovsprövningen ges följande sökande företräde i valet av boende i denna ordning:

1) en bostadsrättshavare som avstår från sin bostadsrätt till följd av ett förfarande som föreskrivs i 88 eller 88 a §,

2) bostadsrättshavare som byter bostadsrättsbostad sinsemellan, 3) bostadsrättshavare som bor i samma bostadsrättsobjekt där den bostadsrättsbostad som är föremål för ansökan finns.

Vid valet av sådana sökande med företrädesrätt som avses i 2 mom. tillämpas inte det krav på behov av bostadsrättsbostad som föreskrivs i 13 §. Om fler än en sökande ur samma företrädesgrupp som består av i 1 eller 3 punkten i det nämnda momentet avsedda sökande ansöker om samma lägenhet ska den sökande vars bostadsrättsavtal är äldst väljas. Om avtalen har undertecknats på samma dag avgörs företrädesordningen genom lottning.

Närmare bestämmelser om val av bostadsrättshavare på basis av den ordning i vilken ansökningarna kommit in och om företrädesordningen enligt denna paragraf får utfärdas genom förordning av statsrådet.

Boendekommitténs rättigheter i bostadsrättshuset

När det gäller ett enskilt bostadsrättshus har boendekommittén rätt att — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

10) för det samarbetsorgan mellan den sammanslutning som äger bostadsrättshuset och bostadsrättshavarna som avses i 45 § göra framställningar om ärenden som framkommer i boendeförvaltningen i det enskilda bostadsrättshuset och andra ärenden som ska behandlas,

11) följa utvecklingen av nyttjandegraden för huset och av antalet uthyrda bostäder, 12) behandla ansökan om befrielse av huset från begränsningar, grunderna för ansökan och följderna av den samt lämna utlåtande i ärendet.

Varning om utövande av hävningsrätten

Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset får inte häva ett bostadsrättsavtal på någon av de grunder som anges i 69 § 1 mom. 3–6 punkten, om sammanslutningen inte gett bostadsrättshavaren en skriftlig varning. Bestämmelser om delgivning av varning finns i 111 a §. — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

Meddelande om hävning

— — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

Bestämmelser om delgivning av meddelande om hävning finns i 111 a §. — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

Befrielse från begränsningar i vissa särskilda situationer

Utöver det som föreskrivs i 88 § kan Centralen för statligt stött bostadsbyggande på villkor som centralen ställer befria ett bostadsrättshus från begränsningarna enligt denna lag i fråga om användning och överlåtelse, om

1) det inte finns efterfrågan på lägenheterna i huset som bostadsrättsbostäder och endast en tredjedel eller mindre än en tredjedel av lägenheterna i huset därför besitts av bostadsrättsinnehavare, eller

2) huset är i behov av ombyggnad och Centralen för statligt stött bostadsbyggande inte godkänner räntestödslån för ombyggnad av bostadsrättshus enligt 20 § i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån för renovering av huset.

I de situationer som avses i 1 mom. förutsätter befrielse från begränsningarna utöver det som föreskrivs i 88 § att

1) den sammanslutning som äger bostadsrättshuset återbär bostadsrättsavgifterna inklusive justeringar i enlighet med 56 § till de återstående bostadsrättshavarna och den sammanslutning som äger bostadsrättshuset ersätter skäliga flyttkostnader om bostadsrättshavaren flyttar till en annan bostad på grund av befrielse från begränsningarna,

2) ansökan om befrielse från begränsningar och följderna av befrielsen för bostadsrättshavarna har behandlats i boendeförvaltningsförfarande i bostadsrättsobjektet samt i samarbetsorganet,

3) den sammanslutning som äger bostadsrättshuset erbjuder bostadsrättshavaren a) rätt att lösa in sin lägenhet, eller b) rätt att fortsätta att bo i lägenheten på basis av ett hyresavtal som gäller tills vidare eller en annan bostadsrätts- eller hyresbostad på orten, om bostadsrättshavaren inte vill utnyttja den rätt som avses i a-punkten,

4) de godtagbara årliga kapitalutgifterna och utgifterna för skötseln av bostadsrättshuset under de två föregående åren inte har kunnat täckas med de bruksvederlag eller hyror som tas ut för lägenheterna i huset,

5) situationen enligt 1 mom. inte beror på att den sammanslutning som äger bostadsrättshuset uppsåtligen eller av vårdslöshet förfarit klandervärt eller gjort sig skyldig till försummelse, och

6) den sammanslutning som äger bostadsrättshuset innan huset befrias från begränsningar har vidtagit åtgärder som främjar en sundare ekonomi i huset.

Den som äger huset ska ombilda ägandet av huset till bostadsaktiebolagsform och erbjuda bostadsrättshavaren tillfälle att lösa in de aktier som berättigar till besittning av den lägenhet som bostadsrättshavaren besitter. Aktierna ska erbjudas för inlösen till det gängse pris som godkänts av Centralen för statligt stött bostadsbyggande eller till ett pris som fastställts av Centralen för statligt stött bostadsbyggande och som motsvarar det ursprungliga anskaffningsvärdet justerat med byggnadskostnadsindex, beroende på vilket pris som är lägre. Från inlösningspriset ska en eventuell skuldandel för lägenheten dras av, om den utgör en belastning på aktierna. Bostadsaktiebolag får inte av en delägare som löst in aktierna ta ut bolagsvederlag till kostnaderna för och amorteringarna på ett lån som eventuellt kvarstår på bolagets ansvar och som beviljats med annat än statligt stöd för uppförande och ombyggnad av huset, om inte inlösaren har åtagit sig att ansvara för låneandelen som en del av köpesumman. Om bostadsrättshavaren löser in de aktier som berättigar till besittning av bostaden ska återbäringen enligt 56 § av bostadsrättsavgiften inklusive justeringar avdras från inlösningspriset och kvitteras som betald som en del av inlösningspriset för bostadsrättsbostaden. Köpeavtalet ska innehålla ett villkor av vilket kvitteringen framgår.

Den vinst som eventuellt fås som följd av befrielse från begränsningar ska kvarstå hos den sammanslutning som äger bostadsrättshuset, och den ska beaktas i sammanslutningen vid fastställandet av bruksvederlagen för de följande åren.

Närmare bestämmelser om det förfarande som ska tillämpas vid beviljande av befrielse från begränsningar och om de förutsättningar för befrielse från begränsningar som ska tillämpas enligt denna paragraf får utfärdas genom förordning av statsrådet.

Upphörande av bostadsrättsavtal på grund av befrielse från begränsningar i vissa särskilda situationer

I situationer som avses i 88 a § upphör bostadsrättsavtalet att gälla fyra månader från den sista dagen i den kalendermånad under vilken Centralen för statligt stött bostadsbyggande har godkänt befrielsen från begränsningar eller, om befrielsen från begränsningar har varit villkorlig, efter det att centralen har konstaterat att villkoren uppfyllts.

Bostadsrättshavaren ska ges ett skriftligt meddelande om att bostadsrättsavtalet upphör att gälla, och till meddelandet ska fogas ett beslut om befrielse från begränsningar från Centralen för statligt stött bostadsbyggande eller, om befrielsen från begränsningar har varit villkorlig, centralens skriftliga bekräftelse på att villkoren har uppfyllts. I meddelandet ska tidpunkten då bostadsrättsavtalet upphör att gälla anges. Bestämmelser om delgivning av meddelande finns i 111 a §. Om bostadsrättshavaren utnyttjar sin rätt att fortsätta bo i lägenheten på basis av ett hyresavtal som gäller tills vidare, får hyresvärden säga upp hyresförhållandet så att det upphör att gälla tidigast två år från det att hyresförhållandet började.

Upphörande av begränsningarna

Då ett statligt stött bostadsrättshus eller de aktier som medför rätt att besitta bostadslägenheter i huset har befriats från begränsningarna i fråga om användning och överlåtelse enligt denna lag i enlighet med 88 eller 88 a § och de anteckningar som avses i 89 § har utplånats på behörigt sätt, upphör även tillämpningen av denna lag och bestämmelser som utfärdats med stöd av den på bostadsrättshuset och på de aktier som medför rätt att besitta bostadslägenheter i huset. — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

Påförande av påföljdsavgift

Om det vitesförfarande som avses i 104 § inte bedöms vara tillämpligt på försummelsen eller på förfaranden som strider mot bestämmelserna, kan Statskontoret utifrån en anmälan från Centralen för statligt stött bostadsbyggande eller på eget initiativ påföra en sammanslutning som äger ett statligt stött bostadsrättshus en påföljdsavgift, om sammanslutningen — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

3) inkluderar andra kostnader i bruksvederlagen än vad som i 34 § föreskrivs om kostnader som omfattas av självkostnadsprincipen eller underlåter att konkurrensutsätta upphandlingar i enlighet med 37 §,

4) underlåter i väsentlig grad att ge boendeförvaltningen betydelsefulla uppgifter i enlighet med 50 §, eller

5) underlåter att iaktta förutsättningarna i 88 a § för befrielse från begränsningar eller villkoren i ett beslut om befrielse från begränsningar som fattats av Centralen för statligt stött bostadsbyggande. — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

Begäran om omprövning och besvär

— — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

Omprövning av ett i 88 a § avsett beslut av Centralen för statligt stött bostadsbyggande får också begäras av en bostadsrättshavare som bor i det bostadsrättshus som beslutet gäller.

Allmänna bestämmelser om fullgörande av delgivningsskyldigheten

Meddelanden som avses i denna lag kan delges per post genom brev till den postadress som mottagaren vanligen använder eller genom att de sänds via en elektronisk kommunikationskanal, om avsändaren och mottagaren har kommit överens om att använda den elektroniska kommunikationskanalen. Användning av en elektronisk kommunikationskanal förutsätter dessutom att avsändaren inte visste och inte heller borde ha vetat att mottagaren på grund av åldrande, funktionsnedsättning eller någon annan därmed jämförbar orsak är förhindrad att använda den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen.

Avsändaren har fullgjort sin delgivningsskyldighet, om meddelandet har delgetts på det sätt som föreskrivs i 1 mom. och brevet inte returneras till avsändaren eller om det inte i samband med att det elektroniska meddelandet sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått det. Om inte något annat visas, anses delfåendet ha skett den sjunde dagen efter det att meddelandet postades och vid användning av den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen den tredje dagen efter det att meddelandet sändes.

Ett meddelande som gäller två eller flera parter i bostadsrättsavtalet gemensamt får, om inte något annat har avtalats, delges en av de solidariskt ansvariga parterna. Den som tagit emot meddelandet ska informera de övriga solidariskt ansvariga parterna om meddelandet.

En part i bostadsrättsavtalet ska utan dröjsmål meddela den andra parten ändringar i sin postadress och elektroniska kontaktinformation.

Specialbestämmelser om fullgörande av delgivningsskyldigheten

Den varning som avses i 70 § samt de meddelanden som avses i 71 och 88 b § ska delges bevisligen. Meddelandet eller varningen anses ha delgetts bevisligen också då när det vid delgivningen har iakttagits vad som föreskrivs om delgivning av stämning.

Avsändaren har fullgjort sin delgivningsskyldighet i fråga om ett meddelande eller en varning som avses i 1 mom. också då när denne har verkställt den elektroniska delgivningen på det sätt som föreskrivs i 111 § 1 och 2 mom. och dessutom genom en annan elektronisk kommunikationskanal som mottagaren av delgivningen med fog kan antas använda sänt en avisering om att delgivningen är tillgänglig. En förutsättning är också att det inte i samband med att aviseringen sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått den. Om inte något annat visas, anses mottagaren ha fått del av meddelandet och varningen den tredje dagen efter det att aviseringen sändes till mottagaren.

En part i ett bostadsrättsavtal ska utan dröjsmål meddela ändringar i den kontaktinformation som behövs för att sända en avisering.

——— Denna lag träder i kraft den 20 . På val av boende tillämpas till och med den 31 december 2028 de bestämmelser som gällde vid ikraftträdandet av denna lag.

————— Helsingfors den 3 september 2026

## Statsminister

## Petteri Orpo

Miljö- och klimatminister Sari Multala

Bilaga Parallelltext

## Lag om ändring av lagen om bostadsrättsbostäder

I enlighet med riksdagens beslut upphävs i lagen om bostadsrättsbostäder (393/2021) 7 § 5 punkten, ändras 7 § 4 punkten, 11 §, 12 § 3 mom., 14 § 2 mom., 15 och 17 §, 44 § 10 punkten, 70 § 1 mom., 71 § 2 mom., 91 § 1 mom., 105 § 1 mom. 3 och 4 punkten samt 111 §, av dem 15 § och 105 § 1 mom. 3 och 4 punkten sådana de lyder i lag 1006/2024 samt 17 § sådan den lyder delvis ändrad i lag 1006/2024, samt fogas till 44 § nya 11 och 12 punkter, till lagen nya 88 a och 88 b §, till 105 § 1 mom., sådant det lyder i lag 1006/2024, en ny 5 punkt, till 109 §, sådan den lyder i lag 1006/2024, ett nytt 2 mom. samt till lagen en ny 111 a § som följer:

Gällande lydelse Föreslagen lydelse 7 §

Bostadsrättsavtal

Ett bostadsrättsavtal ska ingås och ändras skriftligen. Ett muntligt avtal och ett muntligt avtalsvillkor binder inte bostadsrättshavaren. Av bostadsrättsavtalet ska åtminstone framgå — — — — — — — — — — — — — —

4) bruksvederlagets belopp när besittningsförhållandet inleds samt bruksvederlagets grunder,

5) det ordningsnummer på basis av vilket bostadsrätten har erhållits.

7 §

Bostadsrättsavtal

Ett bostadsrättsavtal ska ingås och ändras skriftligen. Ett muntligt avtal och ett muntligt avtalsvillkor binder inte bostadsrättshavaren. Av bostadsrättsavtalet ska åtminstone framgå — — — — — — — — — — — — — —

4) bruksvederlagets belopp när besittningsförhållandet inleds samt bruksvederlagets grunder.

(upphävs)

11 §

Allmänna principer för val av boende

Vid val av boende till statligt stödda bostadsrättsbostäder ska bestämmelserna i detta kapitel iakttas. Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset väljer bostadsrättshavarna bland sökande som behöver en bostadsrättsbostad i den ordning som deras i 15 § avsedda ordningsnummer utvisar.

11 §

Allmänna principer för val av boende

Vid val av boende till statligt stödda bostadsrättsbostäder ska bestämmelserna i detta kapitel iakttas. Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset väljer bostadsrättshavarna bland sökande som behöver en bostadsrättsbostad i den ordning ansökningarna kommit in.

Gällande lydelse Föreslagen lydelse 12 §

Krav som gäller bostadsrättshavare

— — — — — — — — — — — — — —

Den som ansöker om bostadsrätt ska vid ansökan om bostad och ordningsnummer ha fyllt 18 år. En bostadsrättsbostad eller grupp av bostadsrättsbostäder kan riktas till personer som hör till en särskilt angiven åldersgrupp eller någon annan specialgrupp, om detta har meddelats på behörigt sätt och offentligt då bostadsrätterna förklarades lediga att sökas.

12 §

Krav som gäller bostadsrättshavare

— — — — — — — — — — — — — —

Den som ansöker om bostadsrätt ska vid ansökan om bostad ha fyllt 18 år. En bostadsrättsbostad eller grupp av bostadsrättsbostäder kan riktas till personer som hör till en särskilt angiven åldersgrupp eller någon annan specialgrupp, om detta har meddelats på behörigt sätt och offentligt då bostadsrätterna förklarades lediga att sökas. 14 §

Undantag från kravet på behov av bostadsrättsbostad

— — — — — — — — — — — — — —

Som bostadsrättshavare godkänns i en situation som avses i 1 mom. den av sökandena som har det lägsta i 15 § avsedda ordningsnumret.

14 §

Undantag från kravet på behov av bostadsrättsbostad

— — — — — — — — — — — — — —

I en situation som avses i 1 mom. ska som bostadsrättshavare godkännas den av sökandena vars ansökan har kommit in först.

15 §

Ordningsnummer och register över ordningsnummer

Den som ansöker om bostadsrätt ska ansöka om ett ordningsnummer hos Centralen för statligt stött bostadsbyggande, som är personuppgiftsansvarig för registret över ordningsnummer. ansökan om ordningsnummer ska sökanden eller sökandena uppge sitt namn och sin personbeteckning så att ordningsnumret kan specificeras. Ordningsnumret gäller i två år från det att det beviljades, dock inte längre efter det att den sökande ingått ett bostadsrättsavtal på basis av det. Ordningsnumret ska vara giltigt när den sammanslutning som äger bostadsrättshuset erbjuder en bostad. Om en tidsfrist har fastställts för ansökan om bostad ska ordningsnumret vara giltigt när ansökan görs. Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset ska i det register som förs av Centralen för statligt stött

15 §

## Register för val av boende samt utlämnande av uppgifter om val av boende

Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset ska föra register över de uppgifter som gäller valet av boende (registret för val av boende). I registret får införas namn, personbeteckning och kontaktuppgifter för den person eller det hushåll som ansöker om bostad, uppgift om när ansökan kommit in samt de uppgifter som sökanden har uppgett om den bostad som söks. I registret får också införas uppgifter om den person eller det hushåll som fått en bostad och om bostaden i fråga.

Uppgifter ur registret för val av boende får lämnas ut på begäran i anonymiserad form till kommunen för bostadspolitiska informationsbehov och planering av markanvändningen. Bestämmelser om utlämnande av uppgifter till Centralen för statligt stött bostadsbyggande finns i 103 §.

Gällande lydelse Föreslagen lydelse bostadsbyggande kontrollera riktigheten hos det ordningsnummer som den sökande har uppgett och anteckna att ordningsnumret har använts efter det att den sökande har tagit emot den bostadsrätt som ordningsnumret i fråga berättigar till.

En bostadsrättssökande kan bara få ett ordningsnummer åt gången. Om flera personer ansöker om bostadsrätt tillsammans får de ett gemensamt ordningsnummer. Ordningsnumret får inte överlåtas vidare.

Efter att ordningsnumrets giltighetstid har löpt ut får den sökande beviljas ett nytt nummer. Centralen för statligt stött bostadsbyggande kan dock i sådana fall som avses § diskrimineringslagen (1325/2014) förnya ordningsnumret för en person med funktionsnedsättning, om det är nödvändigt för att personen ska få en bostad som motsvarar personens behov. Uppgifter som anknyter till en ansökan och som gäller särskilda kategorier av personuppgifter får förvaras endast så länge det är nödvändigt med tanke på ansökan om bostadsrätt, dock i högst två år.

I registret över ordningsnummer införs namn och personbeteckning för den person eller det hushåll som ansöker om ett ordningsnummer, de tilläggsuppgifter som de som ansöker om ett ordningsnummer har uppgett om hushållet och om den bostad som söks samt de uppgifter som den sammanslutning som äger bostadsrättshuset har uppgett om det hushåll som fått en bostad och om bostaden i fråga. Dessa uppgifter som samlats in i samband med val av boende kan i anonymiserad form lämnas ut till kommunen för bostadspolitiska informationsbehov och planering av markanvändningen.

Närmare bestämmelser om förfarandet vid ansökan om och granskning av ordningsnummer får utfärdas genom förordning av statsrådet.

17 §

Val av bostadsrättshavare

En sammanslutning som äger bostadsrättshus väljer bland de sökande som

17 §

Val av bostadsrättshavare

En sammanslutning som äger bostadsrättshus ska bland de sökande som

Gällande lydelse Föreslagen lydelse uppfyller förutsättningarna enligt 12–14 § till bostadsrättshavare den som har det lägsta ordningsnumret som Centralen för statligt stött bostadsbyggande gett.

Avvikande från ordningsnummerföljden och behovsprövningen ges följande sökande företräde i valet av boende i denna ordning:

1) en bostadsrättshavare som frivilligt avstår från sin bostadsrätt i samband med sådan befrielse från begränsningar som anges i 88 §,

2) bostadsrättshavare som byter bostadsrättsbostad sinsemellan,

3) bostadsrättshavare som bor i samma bostadsrättsobjekt där den bostadsrättsbostad som är föremål för ansökan finns.

Sådana sökande med företrädesrätt som avses mom. behöver inget ordningsnummer och på valet av dem tillämpas inte det krav på behov av bostadsrättsbostad som föreskrivs i 13 §. Om fler än en sökande ur samma företrädesgrupp som består av i 1 eller 3 punkten avsedda sökande ansöker om samma bostad väljs den sökande vars bostadsrättsavtal är äldst. Om avtalen har undertecknats på samma dag är det ordningsnumret i bostadsrättsavtalet som avgör företrädesordningen.

Närmare bestämmelser om val av bostadsrättshavare på basis av ordningsnummer och om företrädesordningen enligt denna paragraf får utfärdas genom förordning av statsrådet.

uppfyller förutsättningarna enligt 12–14 § välja den vars ansökan har kommit in först till bostadsrättshavare.

Med avvikelse från den ordning i vilken ansökningarna kommit in och behovsprövningen ges följande sökande företräde i valet av boende i denna ordning:

1) en bostadsrättshavare som avstår från sin bostadsrätt till följd av ett förfarande som föreskrivs i 88 eller 88 a §,

2) bostadsrättshavare som byter bostadsrättsbostad sinsemellan,

3) bostadsrättshavare som bor i samma bostadsrättsobjekt där den bostadsrättsbostad som är föremål för ansökan finns.

valet av sådana sökande med företrädesrätt som avses i 2 mom. tillämpas inte det krav på behov av bostadsrättsbostad som föreskrivs i 13 §. Om fler än en sökande ur samma företrädesgrupp som består av i 1 eller 3 punkten i det nämnda momentet avsedda sökande ansöker om samma lägenhet ska den sökande vars bostadsrättsavtal är äldst väljas. Om avtalen har undertecknats på samma dag avgörs företrädesordningen genom lottning.

Närmare bestämmelser om val av bostadsrättshavare på basis av den ordning i vilken ansökningarna kommit in och om företrädesordningen enligt denna paragraf får utfärdas genom förordning av statsrådet.

44 §

Boendekommitténs rättigheter i bostadsrättshuset

När det gäller ett enskilt bostadsrättshus har boendekommittén rätt att — — — — — — — — — — — — — —

10) för det samarbetsorgan mellan den sammanslutning som äger bostadsrättshuset och bostadsrättshavarna som avses i 45 § göra framställningar om ärenden som framkommer boendeförvaltningen det enskilda bostadsrättshuset och andra ärenden som ska behandlas.

44 §

Boendekommitténs rättigheter i bostadsrättshuset

När det gäller ett enskilt bostadsrättshus har boendekommittén rätt att — — — — — — — — — — — — — —

10) för det samarbetsorgan mellan den sammanslutning som äger bostadsrättshuset och bostadsrättshavarna som avses i 45 § göra framställningar om ärenden som framkommer boendeförvaltningen det enskilda bostadsrättshuset och andra ärenden som ska behandlas,

Gällande lydelse Föreslagen lydelse

11) följa utvecklingen av nyttjandegraden för huset och av antalet uthyrda bostäder,

12) behandla ansökan om befrielse av huset från begränsningar, grunderna för ansökan och följderna av den samt lämna utlåtande i ärendet. 70 §

Varning om utövande av hävningsrätten

Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset får inte häva ett bostadsrättsavtal på någon av de grunder som anges i 69 § 1 mom. 3–6 punkten, om sammanslutningen inte gett bostadsrättshavaren en skriftlig varning. Varningen ska delges på det sätt som föreskrivs för delgivning av stämning eller annars bevisligen. — — — — — — — — — — — — — —

70 §

Varning om utövande av hävningsrätten

Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset får inte häva ett bostadsrättsavtal på någon av de grunder som anges i 69 § 1 mom. 3–6 punkten, om sammanslutningen inte gett bostadsrättshavaren en skriftlig varning. Bestämmelser om delgivning av varning finns i 111 a §. — — — — — — — — — — — — — —

71 §

Meddelande om hävning

— — — — — — — — — — — — — — Meddelande om hävning ska delges på det sätt som föreskrivs för delgivning av stämning eller annars bevisligen. — — — — — — — — — — — — — —

71 §

Meddelande om hävning

— — — — — — — — — — — — — —

Bestämmelser om delgivning av meddelande om hävning finns i 111 a §. — — — — — — — — — — — — — —

88 a §

Befrielse från begränsningar i vissa särskilda situationer

Utöver det som föreskrivs i 88 § kan Centralen för statligt stött bostadsbyggande på villkor som centralen ställer befria ett bostadsrättshus från begränsningarna enligt denna lag i fråga om användning och överlåtelse, om

1) det inte finns efterfrågan på lägenheterna i huset som bostadsrättsbostäder och endast en tredjedel eller mindre än en tredjedel av lägenheterna i huset därför besitts av bostadsrättsinnehavare, eller

2) huset är i behov av ombyggnad och Centralen för statligt stött bostadsbyggande inte godkänner räntestödslån för ombyggnad

Gällande lydelse Föreslagen lydelse av bostadsrättshus enligt 20 § i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån för renovering av huset.

I de situationer som avses i 1 mom. förutsätter befrielse från begränsningarna utöver det som föreskrivs i 88 § att

1) den sammanslutning som äger bostadsrättshuset återbär bostadsrättsavgifterna inklusive justeringar i enlighet med 56 § till de återstående bostadsrättshavarna och den sammanslutning som äger bostadsrättshuset ersätter skäliga flyttkostnader om bostadsrättshavaren flyttar till en annan bostad på grund av befrielse från begränsningarna,

2) ansökan om befrielse från begränsningar och följderna av befrielsen för bostadsrättshavarna har behandlats boendeförvaltningsförfarande bostadsrättsobjektet samt samarbetsorganet,

3) den sammanslutning som äger bostadsrättshuset erbjuder bostadsrättshavaren a) rätt att lösa in sin lägenhet, eller b) rätt att fortsätta att bo i lägenheten på basis av ett hyresavtal som gäller tills vidare eller en annan bostadsrätts- eller hyresbostad på orten, om bostadsrättshavaren inte vill utnyttja den rätt som avses i a-punkten,

4) de godtagbara årliga kapitalutgifterna och utgifterna för skötseln av bostadsrättshuset under de två föregående åren inte har kunnat täckas med de bruksvederlag eller hyror som tas ut för lägenheterna i huset,

5) situationen enligt 1 mom. inte beror på att den sammanslutning som äger bostadsrättshuset uppsåtligen eller av vårdslöshet förfarit klandervärt eller gjort sig skyldig till försummelse, och

6) den sammanslutning som äger bostadsrättshuset innan huset befrias från begränsningar har vidtagit åtgärder som främjar en sundare ekonomi i huset.

Den som äger huset ska ombilda ägandet av huset till bostadsaktiebolagsform och erbjuda bostadsrättshavaren tillfälle att lösa in de aktier som berättigar till besittning av den lägenhet som bostadsrättshavaren besitter.

Gällande lydelse Föreslagen lydelse Aktierna ska erbjudas för inlösen till det gängse pris som godkänts av Centralen för statligt stött bostadsbyggande eller till ett pris som fastställts av Centralen för statligt stött bostadsbyggande och som motsvarar det ursprungliga anskaffningsvärdet justerat med byggnadskostnadsindex, beroende på vilket pris som är lägre. Från inlösningspriset ska en eventuell skuldandel för lägenheten dras av, om den utgör en belastning på aktierna. Bostadsaktiebolag får inte av en delägare som löst in aktierna ta ut bolagsvederlag till kostnaderna för och amorteringarna på ett lån som eventuellt kvarstår på bolagets ansvar och som beviljats med annat än statligt stöd för uppförande och ombyggnad av huset, om inte inlösaren har åtagit sig att ansvara för låneandelen som en del av köpesumman. Om bostadsrättshavaren löser in de aktier som berättigar till besittning av bostaden ska återbäringen enligt § av bostadsrättsavgiften inklusive justeringar avdras från inlösningspriset och kvitteras som betald som en del av inlösningspriset för bostadsrättsbostaden. Köpeavtalet ska innehålla ett villkor av vilket kvitteringen framgår.

Den vinst som eventuellt fås som följd av befrielse från begränsningar ska kvarstå hos den sammanslutning som äger bostadsrättshuset, och den ska beaktas i sammanslutningen fastställandet av bruksvederlagen för de följande åren.

Närmare bestämmelser om det förfarande som ska tillämpas vid beviljande av befrielse från begränsningar och om de förutsättningar för befrielse från begränsningar som ska tillämpas enligt denna paragraf får utfärdas genom förordning av statsrådet. 88 b §

Upphörande av bostadsrättsavtal på grund av befrielse från begränsningar i vissa särskilda situationer

I situationer som avses i 88 a § upphör bostadsrättsavtalet att gälla fyra månader från den sista dagen i den kalendermånad under vilken Centralen för statligt stött

Gällande lydelse Föreslagen lydelse bostadsbyggande har godkänt befrielsen från begränsningar eller, om befrielsen från begränsningar har varit villkorlig, efter det att centralen har konstaterat att villkoren uppfyllts.

Bostadsrättshavaren ska ges ett skriftligt meddelande om att bostadsrättsavtalet upphör att gälla, och till meddelandet ska fogas ett beslut om befrielse från begränsningar från Centralen för statligt stött bostadsbyggande eller, om befrielsen från begränsningar har varit villkorlig, centralens skriftliga bekräftelse på att villkoren har uppfyllts. I meddelandet ska tidpunkten då bostadsrättsavtalet upphör att gälla anges. Bestämmelser om delgivning av meddelande finns i 111 a §.

Om bostadsrättshavaren utnyttjar sin rätt att fortsätta bo i lägenheten på basis av ett hyresavtal som gäller tills vidare, får hyresvärden säga upp hyresförhållandet så att det upphör att gälla tidigast två år från det att hyresförhållandet började. 91 §

Upphörande av begränsningarna

Då ett statligt stött bostadsrättshus eller de aktier som medför rätt att besitta en bostadslägenhet i huset har befriats från begränsningarna i fråga om användning och överlåtelse enligt denna lag i enlighet med 88 § och de anteckningar som avses i 89 § har utplånats på behörigt sätt, upphör även tillämpningen av denna lag och bestämmelser som utfärdats med stöd av den på bostadsrättshuset och på de aktier som medför rätt att besitta en bostadslägenhet i huset. — — — — — — — — — — — — — —

91 §

Upphörande av begränsningarna

Då ett statligt stött bostadsrättshus eller de aktier som medför rätt att besitta bostadslägenheter i huset har befriats från begränsningarna i fråga om användning och överlåtelse enligt denna lag i enlighet med 88 eller 88 a § och de anteckningar som avses i 89 § har utplånats på behörigt sätt, upphör även tillämpningen av denna lag och bestämmelser som utfärdats med stöd av den på bostadsrättshuset och på de aktier som medför rätt att besitta bostadslägenheter i huset. — — — — — — — — — — — — — — 105 §

Påförande av påföljdsavgift

Om det vitesförfarande som avses i 104 § inte bedöms vara tillämpligt på försummelsen eller på förfaranden som strider mot bestämmelserna, kan Statskontoret utifrån en

105 §

Påförande av påföljdsavgift

Om det vitesförfarande som avses i 104 § inte bedöms vara tillämpligt på försummelsen eller på förfaranden som strider mot bestämmelserna, kan Statskontoret utifrån en

Gällande lydelse Föreslagen lydelse anmälan från Centralen för statligt stött bostadsbyggande eller på eget initiativ påföra en sammanslutning som äger ett statligt stött bostadsrättshus en påföljdsavgift, om sammanslutningen — — — — — — — — — — — — — —

3) inkluderar andra kostnader bruksvederlagen än vad som i 34 § föreskrivs om kostnader som omfattas av självkostnadsprincipen eller underlåter att konkurrensutsätta upphandlingar i enlighet med 37 §, eller

4) underlåter i väsentlig grad att ge boendeförvaltningen betydelsefulla uppgifter i enlighet med 50 §. — — — — — — — — — — — — — — anmälan från Centralen för statligt stött bostadsbyggande eller på eget initiativ påföra en sammanslutning som äger ett statligt stött bostadsrättshus en påföljdsavgift, om sammanslutningen — — — — — — — — — — — — — —

3) inkluderar andra kostnader bruksvederlagen än vad som i 34 § föreskrivs om kostnader som omfattas av självkostnadsprincipen eller underlåter att konkurrensutsätta upphandlingar i enlighet med 37 §,

4) underlåter i väsentlig grad att ge boendeförvaltningen betydelsefulla uppgifter i enlighet med 50 §, eller

5) underlåter att iaktta förutsättningarna i 88 a § för befrielse från begränsningar eller villkoren i ett beslut om befrielse från begränsningar som fattats av Centralen för statligt stött bostadsbyggande. — — — — — — — — — — — — — — 109 §

Begäran om omprövning och besvär

I fråga om beslut som fattats av Centralen för statligt stött bostadsbyggande eller Statskontoret får omprövning begäras. Bestämmelser om begäran om omprövning finns förvaltningslagen (434/2003). Bestämmelser om sökande av ändring i förvaltningsdomstol finns lagen om rättegång i förvaltningsärenden (808/2019).

109 §

Begäran om omprövning och besvär

— — — — — — — — — — — — — —

Omprövning av ett i 88 a § avsett beslut av Centralen för statligt stött bostadsbyggande får också begäras av en bostadsrättshavare som bor i det bostadsrättshus som beslutet gäller. 111 §

Fullgörande av delgivningsskyldigheten

Med undantag för hävningsmeddelande får de meddelanden som avses i denna lag sändas per post under mottagarens vanliga adress eller på elektronisk väg, om mottagaren har godkänt elektronisk delgivning. Om

111 §

## Allmänna bestämmelser om fullgörande av delgivningsskyldigheten

Meddelanden som avses i denna lag kan delges per post genom brev till den postadress som mottagaren vanligen använder eller genom att de sänds via en elektronisk kommunikationskanal, om avsändaren och

Gällande lydelse Föreslagen lydelse meddelandet har sänts på behörigt sätt per post, får avsändaren åberopa det även om det försenas eller inte kommer fram till mottagaren.

Stämning som avses i denna lag får delges någondera maken, om makarna använder den i bostadsrättsavtalet nämnda lägenheten som sin gemensamma bostad.

mottagaren har kommit överens om att använda den elektroniska kommunikationskanalen. Användning av en elektronisk kommunikationskanal förutsätter dessutom att avsändaren inte visste och inte heller borde ha vetat att mottagaren på grund av åldrande, funktionsnedsättning eller någon annan därmed jämförbar orsak är förhindrad att använda den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen.

Avsändaren har fullgjort sin delgivningsskyldighet, om meddelandet har delgetts på det sätt som föreskrivs i 1 mom. och brevet inte returneras till avsändaren eller om det inte i samband med att det elektroniska meddelandet sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått det. Om inte något annat visas, anses delfåendet ha skett den sjunde dagen efter det att meddelandet postades och vid användning av den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen den tredje dagen efter det att meddelandet sändes.

Ett meddelande som gäller två eller flera parter i bostadsrättsavtalet gemensamt får, om inte något annat har avtalats, delges en av de solidariskt ansvariga parterna. Den som tagit emot meddelandet ska informera de övriga solidariskt ansvariga parterna om meddelandet.

En part i bostadsrättsavtalet ska utan dröjsmål meddela den andra parten ändringar i sin postadress och elektroniska kontaktinformation. 111 a §

Specialbestämmelser om fullgörande av delgivningsskyldigheten

Den varning som avses i 70 § samt de meddelanden som avses i 71 och 88 b § ska delges bevisligen. Meddelandet eller varningen anses ha delgetts bevisligen också då när det vid delgivningen har iakttagits vad som föreskrivs om delgivning av stämning.

Avsändaren har fullgjort sin delgivningsskyldighet fråga om ett meddelande eller en varning som avses i 1 mom. också då när denne har verkställt den

Gällande lydelse Föreslagen lydelse elektroniska delgivningen på det sätt som föreskrivs i 111 § 1 och 2 mom. och dessutom genom en annan elektronisk kommunikationskanal som mottagaren av delgivningen med fog kan antas använda sänt en avisering om att delgivningen är tillgänglig. En förutsättning är också att det inte i samband med att aviseringen sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått den. Om inte något annat visas, anses mottagaren ha fått del av meddelandet och varningen den tredje dagen efter det att aviseringen sändes till mottagaren.

En part i ett bostadsrättsavtal ska utan dröjsmål meddela ändringar den kontaktinformation som behövs för att sända en avisering. ——— Denna lag träder i kraft den 20 . På val av boende tillämpas till och med den 31 december 2028 de bestämmelser som gällde vid ikraftträdandet av denna lag.

—————