{"check":null,"uid":"3b438569d597d568","title":"HE 156/2026 · Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta","title_generated":false,"country":"Финляндия","organ":"Finlex (законы и правительственные законопроекты)","kind":"law","kind_name":"Законодательство","lang":"fi","date":"2026-09-03","summary":"Закон Финляндии предлагает изменения в законодательство об условиях проживания, направленные на повышение финансовой устойчивости системы и ускорение освобождения от проблемных жилых объектов. Предлагается разрешить освобождение от ограничений условий использования жилья в случаях недостаточного использования помещений или необходимости капитального ремонта при отсутствии государственной поддержки. Также планируется упростить процесс выбора жильцов и предоставить жильцам право обжаловать решения. Изменения должны вступить в силу с января 2027 года, за исключением изменений в области выбора жильцов, которые начнут действовать с января 2029 года.","snippet":"","topics":["Персональные данные"],"status":"ok","error":"","text_len":169010,"versions":2,"url":"https://finlex.fi/fi/hallituksen-esitykset/2026/156","first_seen":"2026-09-11","last_checked":"2026-09-17 01:27","relevance":"hit","score":10,"query":"","source_key":"finlex_fi","verdict":{"relevance":"hit","score":10,"topics":["Персональные данные"],"need_body":8,"authorities":[],"evidence":[{"topic":"Персональные данные","term":"henkilötieto","weak":false,"pos":42585,"ctx":"inpitäjinä. rekisterinpitäjyys kuitenkin lisää asumisoikeusyhteisöjen itsenäistä vastuuta henkilötietojen säilyttämisestä ja suojaamisesta, käsittelyn dokumentoinnista sekä rekisteröityjen oikeuk","zone":"текст","weight":1},{"topic":"Персональные данные","term":"henkilötieto","weak":false,"pos":84601,"ctx":"assa järjestelmässään.  asukasvalinnassa tallennettavat tiedot muodostaisivat rekisterin. henkilötietojen käsittelyssä noudatetaan euroopan parlamentin ja neuvoston asetusta (eu) 2016/679 luonnol","zone":"текст","weight":1},{"topic":"Персональные данные","term":"henkilötieto","weak":false,"pos":84736,"ctx":"opan parlamentin ja neuvoston asetusta (eu) 2016/679 luonnollisten henkilöiden suojelusta henkilötietojen käsittelyssä sekä näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta (yleinen tietosuoja-asetus). ti","zone":"текст","weight":1},{"topic":"Персональные данные","term":"henkilötieto","weak":false,"pos":85053,"ctx":"misivat asumisoikeusyhteisöt. tietosuoja-asetuksen 5 artiklan 1 kohdan c alakohdan mukaan henkilötietojen on oltava asianmukaisia ja olennaisia ja rajoitettuja siihen, mikä on tarpeellista suhtee","zone":"текст","weight":1},{"topic":"Персональные данные","term":"henkilötieto","weak":false,"pos":85275,"ctx":"oita varten niitä käsitellään (tietojen minimointi).  asumisoikeusyhteisöt käsittelisivät henkilötietoja varken suorittamaa asukasvalintojen valvontaa varten. valvonnasta säädetään asumisoikeusl","zone":"текст","weight":1},{"topic":"Персональные данные","term":"henkilötieto","weak":false,"pos":86127,"ctx":"en tietojen tyyppiä; asianomaisia rekisteröityjä, yhteisöjä joille ja tarkoituksia joihin henkilötietoja voidaan luovuttaa; käyttötarkoitussidonnaisuutta; säilytysaikoja; sekä käsittelytoimia ja","zone":"текст","weight":1}],"dropped":[{"topic":"Телеком и инфраструктура","term":"viestintäpalvelu","weak":false,"pos":116825,"ctx":"yttämiseksi.  sähköisen viestin toimittamisen epäonnistumisen pitäisi ilmetä lähettäjälle viestintäpalvelun normaalissa käytössä näkyvästä virheilmoituksesta tai muusta helposti havaittavasta tiedo","why":"одиночное упоминание (нужно 8)"}]},"last_changed":"2026-09-12","meta":{"akn":"https://opendata.finlex.fi/finlex/avoindata/v1/akn/fi/doc/government-proposal/2026/156/fin@/main.akn","number":"HE 156/2026"},"source_url":"https://finlex.fi/fi/hallituksen-esitykset/2026/156","text":"ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ\n\nEsityksessä ehdotetaan muutettavaksi asumisoikeusasunnoista annettua lakia.\n\nAsumisoikeustalon rajoituksista vapauttaminen mahdollistettaisiin asumisoikeustalon vajaakäyttötilanteessa sekä tilanteessa, jossa talo on perusparannuksen tarpeessa, mutta sen korjaamiseen ei saada valtion tukemaa perusparannuslainaa. Lisäksi järjestysnumeroista asukasvalinnassa luovuttaisiin ja asumisoikeuden haltijat valittaisiin hakemusten saapumisjärjestyksessä. Myös tiedoksiantosäännöksiä tarkennettaisiin.\n\nEsityksen tavoitteena on vahvistaa asumisoikeusjärjestelmän taloudellista kestävyyttä ja nopeuttaa tappiollisesta talosta luopumista, jotta talosta aiheutuvat kulut eivät rasittaisi asumisoikeusyhteisöä ja sen asumisoikeuden haltijoita. Asumisoikeuden haltijoiden asumisturva varmistettaisiin asunnon omaksilunastusoikeudella sekä vuokra- tai asumisoikeussopimuksen tarjoamisella. Järjestysnumeroista luopumisen tavoitteena on yksinkertaistaa asumisoikeusasunnon hakuprosessia ja madaltaa kynnystä hakea asumisoikeusasuntoa.\n\nEhdotettu laki on tarkoitettu tulemaan voimaan 1.1.2027. Asukasvalintaa koskevat muutokset tulisivat kuitenkin voimaan 1.1.2029.\n\nPERUSTELUT\n\n1\n\nAsian tausta ja valmistelu\n\n1.1\n\nTausta\n\nPääministeri Petteri Orpon hallituksen hallitusohjelman (s. 124, kohta 6.5) mukaan tukea ei myönnetä uusille asumisoikeuskohteille. Uudistuotannon tuen päättymisen tavoitteena on vähentää valtion riskejä asumisoikeusjärjestelmässä. Riskit liittyvät järjestelmän pysyviin ehtoihin ja sääntöihin. Uudistuotannon tuen päättyminen korostaa tarvetta kehittää nykyistä asumisoikeusjärjestelmää ja hallita siihen liittyviä riskejä ilman uusia tukimuotoja.\n\n1.2\n\nValmistelu\n\nHallituksen esitys on valmisteltu ympäristöministeriössä virkatyönä yhteistyössä Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (jäljempänä Varke) kanssa.\n\nYmpäristöministeriö tilasi hallitusohjelmakirjauksen toimeenpanon vaikutusten arvioimiseksi ja lainvalmistelun pohjaksi ”Asumisoikeusasuntojen uudistuotannon tuen loppumisen vaikutukset ja ratkaisut järjestelmän riskeihin” -selvityksen (\nympäristöministeriön julkaisuja 19:2025\n, jäljempänä asumisoikeusselvitys). Selvityksen toteutti Pellervon taloustutkimus PTT ry yhteistyössä Owal Group Oy:n kanssa. Selvityksen tavoitteena oli tunnistaa asumisoikeusasuntokantaan liittyvät riskit ja löytää niihin ratkaisuja. Toimeksiantona oli selvittää asumisoikeusyhteisöjen taloudellinen tilanne ottaen huomioon uudistuotannon tuen päättyminen, toiminnan riskit, talojen elinkaari ja asumiskustannusten kohtuullisuus. Selvittäjien tuli esittää ratkaisuvaihtoehdot ja ottaa kantaa ratkaisuvaihtoehtoihin sekä niiden toteutustapoihin arvioiden ratkaisujen\ntaloudelliset vaikutukset. Selvittäjien tuli kuulla asukkaita ja asumisoikeusyhtiöitä sekä muita sidosryhmiä.\n\nLisäksi esitystä valmisteltaessa on kuultu Valtiokonttorin asiantuntijoita. Ympäristöministeriö on myös esitellyt keskeiset ehdotukset valtakunnallisessa asumisoikeusasioiden neuvottelukunnassa, jossa on jäseninä asumisoikeusyhteisöjä ja -asukkaita sekä keskeisiä edunvalvontajärjestöjä. Neuvottelukunnan jäsenillä on näin ollen ollut mahdollisuus keskustella ehdotuksista. Lisäksi ympäristöministeriö on pyynnöstä tavannut Suomen Asumisoikeusasukkaat ry:n (SASO) edustajia valmistelun aikana.\n\nValmistelussa on asumisoikeusselvityksen lisäksi hyödynnetty Varken rekisteri-, tilasto- ja valvontatietoja. Varke julkaisee vuosittain asumisoikeusasuntojen asuntomarkkinakatsauksia, ja Varkella on järjestysnumerorekisterin kautta käytössään tietoja muun muassa asumisoikeusasuntojen käyttöasteista, käyttövastikkeista sekä tyhjillään olevien ja vuokrattujen asuntojen määrästä. Lisäksi Varke valvoo asumisoikeusyhteisöjen taloutta tukien hyväksymisen ja valvonnan yhteydessä.\n\nValmistelussa on ollut käytettävissä myös Varken ja Valtiokonttorin tietoja muun muassa perusparannuslainoituksesta ja asumisoikeusyhteisöjen korkotukilainojen maksujärjestelyistä. Ympäristöministeriö on lisäksi pyytänyt Varkelta ja asumisoikeusyhteisöiltä tarkempia tietoja niistä kohteista, joihin rajoituksista vapauttaminen voisi nykyisten tietojen perusteella tulla sovellettavaksi. Näitä tietoja voidaan kuitenkin esittää hallituksen esityksessä vain siinä laajuudessa kuin se on tietojen julkisuutta ja salassapitoa koskevat rajoitukset huomioon ottaen mahdollista.\n\nLuonnos hallituksen esitykseksi oli lausuntokierroksella Lausuntopalvelussa 23.3.–8.5.2026. Lausuntoja pyydettiin asumisoikeusyhteisöiltä, etujärjestöiltä ja kunnilta sekä keskeisiltä valtion viranomaisilta ja ministeriöiltä. Myös jakelulistan ulkopuolisilla oli mahdollisuus jättää lausunto. Luonnoksesta saatiin yhteensä 85 lausuntoa. Lausunnoista on julkaistu lausuntoyhteenveto. Lausuntopalaute ja sen vaikutukset esityksen sisältöön selostetaan jaksossa 6.\n\nEsitys on käsitelty kuntatalouden ja -hallinnon neuvottelukunnassa 27.8.2026.\n\nHallituksen esityksen valmisteluasiakirjat ovat julkisessa palvelussa osoitteessa\n\nhttps://ym.fi/hankkeet-ja-lainvalmistelu\n\ntunnuksella\n\nYM042:00/2025\n.\n\n2\n\nNykytila ja sen arviointi\n\n2.1\n\nNykyinen lainsäädäntö ja käytäntö\n\n2.1.1\n\nAsumisoikeusjärjestelmä\n\nAsumisoikeusjärjestelmä on luotu 1990-luvun alussa vastaamaan tilanteeseen, jossa omistusasunnon hankintakynnys oli noussut monen asukkaan ulottumattomiin. Asumisoikeusasunnot muodostavat itsenäisenä hallintamuotona vaihtoehdon vuokra- ja omistusasumiselle. Piirteitä vuokra-asumisesta on vuokraan rinnastettava käyttövastike ja se, että asuntoa ei ole mahdollista lunastaa omaksi. Omistusasumiseen rinnastettavaa on taas pysyvä asumisturva. Asuntopolitiikassa asumisoikeusjärjestelmällä on tärkeä tehtävä segregaation ehkäisemisessä sekä monipuolisten asuinalueiden ja asumisvaihtoehtojen luomisessa.\n\nAsumisoikeusasunnoista hallintamuotona säädetään asumisoikeusasunnoista annetussa laissa (393/2021, jäljempänä\n\nasumisoikeuslaki\n). Asumisoikeuslaki tuli voimaan vuonna 2022 ja sillä kumottiin samanniminen laki\n\n(650/1990)\n. Uudistuksen tavoitteena oli säilyttää asumisoikeusjärjestelmän keskeiset periaatteet ennallaan, mutta selkeyttää ja ajantasaistaa lain rakennetta ja säännösten sisältöä (\nHE 189/2020 vp\n).\n\nAsumisoikeusjärjestelmä on käytännössä perustunut valtion tukemaan asuntotuotantoon, vaikka lainsäädäntö mahdollistaa myös vapaarahoitteiset asumisoikeusasunnot. Valtio tukee asumisoikeusasuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista maksamalla tätä varten otetuille lainoille korkotukea siten kuin vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001, jäljempänä\n\nkorkotukilaki\n) säädetään. Varke hyväksyy lainat korkotukilainoiksi. Korkotukilainoja koskevista laina- ja tukiehdoista säädetään kyseisen lain ohella sen nojalla annetussa valtioneuvoston asetuksessa (valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 666/2001).\n\nAsumisoikeusasuntoja koskevista käyttö- ja luovutusrajoituksista säädetään asumisoikeuslaissa. Asumisoikeusasuntoja on käytettävä ensisijaisesti asumisoikeusasuntoina. Niitä voidaan toissijaisesti vuokrata, jos kysyntää asumisoikeusasuntoina ei ole. Valtion tukemia ja vapaarahoitteisia asumisoikeusasuntoja koskevat säännökset rajoittavat perittävän asumisoikeusmaksun määrää ja määrittelevät asumisoikeusasukkailta perittävän käyttövastikkeen omakustannusperusteiseksi. Asumisoikeustalojen luovutukset ovat mahdollisia vain laissa säädetyille tahoille säänneltyyn hintaan. Lisäksi valtion tukemiin asumisoikeusasuntoihin asumisoikeuden haltijat valitaan järjestysnumeron perusteella ja valinnoissa sovelletaan varallisuusrajoja muilla kuin 55 vuotta täyttäneillä hakijoilla. Rajoitukset ovat pysyviä riippumatta valtion tukeman lainan takaisinmaksusta.\n\nKorkotukilainan saajina voivat olla kunnat ja muut julkisyhteisöt, Varken nimeämät yleishyödylliset asuntoyhteisöt sekä näiden välittömässä määräysvallassa olevat osakeyhtiöt tai asunto-osakeyhtiöt. Valtion tuki ei siten lähtökohtaisesti ole sidottu tiettyyn yhtiömuotoon, vaan ratkaisevaa on laissa säädettyjen tukikelpoisuutta ja yleishyödyllisyyttä koskevien edellytysten täyttyminen.\n\nKäytännössä asumisoikeustoimintaa harjoitetaan kuitenkin pääosin osakeyhtiömuodossa, jossa kiinteistönhoitaja-omistaja omistaa yhtiön osakkeet ja sitä kautta asumisoikeustalot. Valtakunnallisesti toimivat asumisoikeusyhtiöt omistavat 76 prosenttia asumisoikeusasunnoista ja kuntien omistamat yhtiöt 24 prosenttia. Lisäksi asumisoikeustoimintaa harjoittaa muutama asumisoikeusyhdistys, joista säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa (1072/1994, jäljempänä\n\nasumisoikeusyhdistyslaki\n). Asumisoikeusyhdistyksessä asumisoikeuden haltijat käyttävät päätösvaltaa yhdistyksen jäseninä, eikä erillistä ulkopuolista omistajatahoa ole. Asumisoikeusyhdistykset omistavat asumisoikeusasunnoista noin prosentin osuuden.\n\n2.1.2\n\nAsumisoikeustalon rajoituksista vapauttaminen\n\nAsumisoikeustalon rajoituksista vapauttamisesta säädetään asumisoikeuslain 88 §:ssä. Säännöksen mukaan Varke voi myöntää asettamillaan ehdoilla kokonaan tai osittain vapautuksen rajoituksista, jos talon huoneistot ovat muussa kuin asumisoikeuskäytössä tai myöhemmin tulevat tällaiseen käyttöön. Rajoituksista vapauttamisen edellytyksenä on lisäksi, että vapauttaminen edistää alueen asuntomarkkinoiden toimivuutta tai ehkäisee asuntojen tyhjänä olemista sekä tästä aiheutuvia taloudellisia menetyksiä. Myös vapautettavaan taloon kohdistuva valtion tukema laina on maksettava takaisin tai valtio vapautettava takausvastuusta.\n\nAsumisoikeustalon rajoituksista vapauttamista koskevaa säännöstä on käytännössä sovellettu melko harvoin. Yhteensä kymmenen kohdetta on vapautunut rajoituksista. Kohteet ovat sijainneet Vantaalla, Turussa, Vaasassa ja Lohjalla.\n\nVoimassa olevan asumisoikeuslain säätämisen yhteydessä (\nHE 189/2020 vp\n) esitettiin rajoituksista vapauttamisen sallimista tilanteessa, jossa asumisoikeustalon asunnoille ei ole enää kysyntää asumisoikeusasuntoina, ja asumisoikeusasukkaita on jäljellä enää kolmasosassa tai alle kolmasosassa talon huoneistoista. Rajoituksista vapauttamisen helpottamista koskevan ehdotuksen tavoitteena oli nopeuttaa tappiollisista taloista luopumista, jotta talosta aiheutuvat kulut eivät rasittaisi asumisoikeusyhteisöä ja sen asumisoikeuden haltijoita.\n\nEhdotus kuitenkin poistettiin perustuslakivaliokunnan esityksestä. Perustuslakivaliokunta korosti lausunnossaan (PeVL 5/2021 vp) asumisoikeuden tarjoaman pysyvän asumisturvan merkitystä ja totesi, että ennakolta ei voitu varautua ongelmaan, joka ei vielä uhannut asumisoikeusyhteisöjen toimintaedellytyksiä. Asumisoikeusasuntojen vajaakäytön merkitys ei lausunnon mukaan ollut asumisoikeusyhteisöjen toiminnan kannalta ainakaan toistaiseksi niin merkittävä, että niiden toiminta muodostuisi taloudellisesti mahdottomaksi, vaikka asumisoikeustaloja ei vapautettaisikaan rajoituksista.\n\n2.1.3\n\nJärjestysnumerot ja järjestysnumerorekisteri\n\nValtion tukemien asumisoikeusasuntojen asukasvalinnasta ja järjestysnumeroista säädetään asumisoikeuslain 2 luvussa. Asumisoikeuslain 11 §:n mukaan asumisoikeusyhteisö valitsee asumisoikeuden haltijat asumisoikeusasunnon tarpeessa olevista hakijoista heidän 15 §:ssä tarkoitettujen järjestysnumeroidensa mukaisessa järjestyksessä.\n\nAsukasvalintaan ja hakujärjestelmään tehtiin muutoksia asumisoikeuslain uudistuksen yhteydessä. Ikuisista järjestysnumeroista luovuttiin ja järjestysnumero on nykyään voimassa kaksi vuotta. Yhdellä hakijalla voi olla vain yksi järjestysnumero. Järjestysnumero haetaan valtakunnallisesta järjestysnumerorekisteristä, jota Varke ylläpitää. Asumisoikeusyhteisö hoitaa muut asukasvalintaan liittyvät tehtävät ja Varke ohjaa ja valvoo asukasvalintaa koskevien säännösten noudattamista.\n\nAsukasvalinnan perusperiaate säilyi uudistuksessa ennallaan, eli asumisoikeusyhteisö valitsee asumisoikeuden haltijat asumisoikeusasunnon tarpeessa olevista hakijoista heidän järjestysnumeroidensa mukaisessa järjestyksessä. Asumisoikeuden haltijaksi valitaan se, jolla on pienin järjestysnumero. Saman asumisoikeuskohteen asukkaat, rajoituksista vapautettavasta talosta muuttavat ja asumisoikeusasuntoa keskenään vaihtavat eivät tarvitse järjestysnumeroa. Muissa vaihtotilanteissa järjestysnumero vaaditaan.\n\nValtakunnallinen järjestysnumerorekisteri otettiin käyttöön 1.9.2023. Järjestysnumeron hinta on 9,20 euroa ja numeroita on haettu järjestysnumerorekisteristä 98 373 kappaletta (tilanne 6.7.2026). Järjestysnumeroita ja niiden hakijoita koskevien tietojen lisäksi asumisoikeusyhteisöt tallentavat rekisteriin tietoja solmituista asumisoikeussopimuksista. Rekisterissä on myös asumisoikeusyhteisöjen rakennuksia ja asuntoja koskevia tietoja, kuten tietoja kohteiden käyttövastikkeista sekä siitä, ovatko asunnot asumisoikeuskäytössä, vuokrattuina tai tyhjillään. Varke käyttää rekisterin tietoja asukasvalinnan valvontaan sekä asumisoikeusasuntoja koskevaan seurantaan ja tilastointiin.\n\n2.2\n\nNykytilan arviointi\n\n2.2.1\n\nAsumisoikeusyhteisöjen toimintaympäristön muutokset\n\nAsumisoikeusyhteisöjen toimintaympäristö on viime vuosien aikana muuttunut merkittävästi aiempaa haastavammaksi. Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ovat nousseet ja käyttöasteet heikentyneet. Käyttövastikkeiden nousun syyt ovat moninaiset, mutta keskeisessä roolissa ovat olleet merkittävästi nousseet korkokulut sekä yleinen inflaatio. Vastikkeita nostivat erityisesti korkeiden korkojen vuoksi nousseet lainanhoitokulut sekä yleinen kustannusten nousu, muun muassa voimakkaasti kallistuneet lämmitys- ja ylläpitokulut. Lisäksi asumisoikeusasuntokanta vanhenee ja takapainotteisten lainojen lyhennykset kasvavat. Aiemmin myönnettyjen asumisoikeustalolainojen perusomavastuukorko oli huomattavasti korkeampi ja korkotuki matalampi kuin vuokratalolainoissa, mikä on nostanut rahoituskuluja.\n\nUusien asumisoikeusasuntojen vastiketasot ovat selvästi aiempaa korkeampia, koska rakentamiskustannukset eivät ole laskeneet samassa suhteessa kuin rahoitus- ja hoitokulut ovat nousseet. Uusia asumisoikeustaloja valmistuu vuoden 2027 loppuun mennessä merkittävä määrä, sillä rakennusalan elvytystoimet ja tieto asumisoikeusasuntojen uudistuotannon tuen päättymisestä lisäsivät tilapäisesti aloitusten ja lainahakemusten määrää. Erityisesti suurilla pääkaupunkiseudulle rakentavilla asumisoikeusyhteisöillä on käynnissä historian suurin uudistuotanto.\n\nAsumisoikeusselvityksessä tutkittiin asumisoikeusasuntojen uudistuotannon loppumisen vaikutuksia käyttövastikkeisiin ja järjestelmän takausmekanismeihin. Uudistuotannon tuen lakkauttamisen arvioitiin jatkossa lisäävän käyttövastikkeiden nousupainetta, koska uusia kohteita ei enää valmistu tasaamaan vanhemman asuntokannan kasvavia kustannuksia. Uudiskohteet ovat toimineet tasausjärjestelmässä nettomaksajina niiden vähäisten korjauskulujen ja pienempien lainanhoitomenojen vuoksi. Selvityksen mukaan käyttövastikkeiden nousua voidaan kuitenkin hillitä ja tasoittaa yhtiökohtaisin toimenpitein, jotka perustuvat esimerkiksi asuntokannan ikään ja muihin ominaisuuksiin.\n\nKäyttövastikkeiden tasauksella on siis jatkossakin keskeinen merkitys käyttövastikkeiden kohtuullisuuden varmistamisessa. Tasaus on järjestelmän vakauden ja yhtiöiden talouden kannalta tärkeä perusominaisuus, jolla varmistetaan käyttövastikkeiden vertailuvuokran alittava taso erilaisissa rahoitus- ja kulutilanteissa. Tasaus on järjestelmän kannalta välttämätöntä riskien kantamisessa talojen velkaisen rahoitusrakenteen, asumisoikeusmaksun lunastusvelvollisuuden ja valtion tukeman järjestelmän asumismenojen tasaisen kehityksen vuoksi. Tasaukseen liittyy kuitenkin jännitteitä, sillä korkeiden käyttövastikkeiden ja vuokrien alueella asuvat asukkaat maksavat huonommilla sijainneilla ja reuna-alueilla sijaitsevista taloista aiheutuvia kustannuksia. Tätä kehitystä tulisikin kustannusten noustessa tasapainottaa siten, että pysyvästi vajaakäytössä olevista kohteista voitaisiin luopua.\n\nAsumisoikeusasuntojen korkeampi käyttövastiketaso vaikuttaa kohteiden kysyntään negatiivisesti ja kohteiden käyttöasteet ovat laskeneet viime vuosien aikana. Käyttöasteiden heikkenemistä on osaltaan lisännyt asumisoikeusasuntojen kilpailukyvyn heikentyminen suhteessa vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin. Viime vuosina asuntomarkkinoilla on ollut runsaasti tarjolla omistus- ja vuokra-asuntoja, mikä on hidastanut markkinaehtoisten vuokrien nousua. Tämä kehitys on heikentänyt omakustannusperiaatteella määräytyvien käyttövastikkeiden suhteellista hintakilpailukykyä. Asumisoikeusasuntojen kysyntään tulee lähivuosina heijastumaan myös väestönkasvun hidastuminen ja väestöään menettävien kuntien määrän kasvu.\n\nMarkkinatilanteen heikentyminen näkyy myös Varken (aikaisemmin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ara) vuosittain julkaisemissa asumisoikeusasuntojen asuntomarkkinakatsauksissa. Kuten alla olevasta taulukosta ilmenee, lunastettujen asuntojen osuus kasvoi vuonna 2024 aikaisempien vuosien tasosta huomattavasti, ja on sen jälkeen pysytellyt korkeammalla tasolla. Vuoden 2026 toukokuussa lunastettujen asuntojen määrä on Varken rekisteritietojen mukaan kasvanut jo 10,2 %:iin. Luonnollisesti myös tyhjien ja vuokrattujen asuntojen osuus on kasvanut aikaisempaan verrattuna. Tyhjillään olevien asuntojen osuutta lisää kuitenkin osaltaan uusien asumisoikeusasuntojen suuri määrä.\n\nTaulukko SEQ Taulukko \\* ARABIC 1. Lunastetut, tyhjät ja vuokratut asumisoikeusasunnot vuosina 2021–2025. Joulukuun 2023 luvut eivät ole vertailukelpoiset. Lähde: Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus\n\nElokuu 2021\n\nElokuu 2022\n\nJoulukuu 2023\n\nLokakuu 2024\n\nLokakuu 2025\n\nlkm\n\nosuus\n\nlkm\n\nosuus\n\nlkm\n\nosuus\n\nlkm\n\nosuus\n\nlkm\n\nosuus\n\nlunastetut\n\n2 326\n\n4,5 %\n\n1 924\n\n3,6 %\n\n2 940\n\n5,2 %\n\n4 818\n\n8,3 %\n\n4 953\n\n8,3 %\n\ntyhjät\n\n294\n\n0,6 %\n\n250\n\n0,5 %\n\n1 040\n\n1,8 %\n\n2 602\n\n4,5 %\n\n2 205\n\n3,7 %\n\nvuokratut\n\n1 644\n\n3,2 %\n\n1 409\n\n2,6 %\n\n1 320\n\n2,3 %\n\n1 638\n\n2,8 %\n\n2 585\n\n4,3 %\n\nKäyttöasteiden lasku on heikentänyt asumisoikeusyhteisöjen mahdollisuuksia tarkistaa käyttövastikkeita omakustannusperiaatteen mukaisesti, minkä seurauksena osa kohteista toimii jo negatiivisin kassavirroin. Mikäli käyttövastikkeita korotettaisiin merkittävästi, olisi riskinä, että asumisoikeuden haltijat irtisanoisivat sopimuksensa ja lunastusten määrä kasvaisi. Tämä edelleen heikentäisi kassavirtaa, koska lakisääteisiin asumisoikeusmaksujen palautuksiin ei ole voitu varautua riittävästi tilanteessa, jossa vastikkeiden korottaminen ei ole mahdollista. Samanlainen haitallinen kehitys voi syntyä myös silloin, jos kohteita ei pystytä pitämään asianmukaisessa kunnossa ja nykyaikaisina. Tästä on viitteitä jo nyt, sillä Varke on tehnyt hylkääviä päätöksiä asumisoikeustalojen perusparannuslainahakemuksiin, koska korkotukilainan hyväksymisen edellytykset eivät ole täyttyneet.\n\nMikäli huomattava määrä asumisoikeuden haltijoita irtisanoisi sopimuksensa samanaikaisesti eikä vapautuviin asuntoihin löytyisi uusia asumisoikeusasukkaita, asumisoikeusyhteisöjen olisi kyettävä palauttamaan suuri määrä rakennuskustannusindeksillä korotettuja asumisoikeusmaksuja. Laajamittainen palautusvelvollisuus voisi muodostua vaikeasti toteutettavaksi ja vaarantaa yhtiöiden maksuvalmiuden. Osa asumisoikeusyhteisöistä on jo hakenut korkotukilainoja koskevia järjestelyjä maksuvalmiutensa varmistamiseksi.\n\nUudistus olisi näin ollen tarpeen asumisoikeusyhteisöjen maksuvalmiuden ja asukkaiden asumisturvan turvaamiseksi, asumisoikeusjärjestelmän laajamittaisen häiriön ehkäisemiseksi sekä asumisoikeusasumisen kohtuuhintaisuuden varmistamiseksi.\n\n2.2.2\n\nPerusparannusrahoituksen saatavuus\n\nYhteisöjen taloutta haastaa myös ikääntyvä asumisoikeustalokanta. Yhä useammat kohteet tulevat lähivuosina laajempien korjaus- ja perusparannustarpeiden piiriin. Asumisoikeustaloja koskevat ikuiset käyttö- ja luovutusrajoitukset kuitenkin heikentävät kohteen vakuusarvoa rahoittajan näkökulmasta, koska kohdetta ei voida vapaasti realisoida. Myös omistajalle kuuluva asumisoikeusmaksujen lunastusvelvollisuus on olennainen riski rahoittajan näkökulmasta.\n\nAsumisoikeustalojen perusparantaminen on siis käytännössä valtion takaaman lainoituksen varassa. Varken hyväksymä rahoitus asumisoikeustalojen perusparannuksille edellyttää kuitenkin muun ohella asuntojen pitkäaikaista tarvetta, eivätkä käyttövastikkeet saa korjausten jälkeen nousta liian korkeiksi suhteessa alueen vuokratasoon. Näiden edellytysten vuoksi kaikkia asumisoikeustaloja ei voida korjata valtion tukemalla rahoituksella. Lisäksi korkotukilainavaltuudet ovat supistumassa valtiontalouden sopeuttamistoimenpiteiden myötä, mikä lisää perusparannushankkeiden välistä priorisointitarvetta.\n\nVarke on jo tehnyt kielteisiä päätöksiä asumisoikeustalojen perusparannuslainahakemuksiin. Vuosien 2024–2026 aikana kielteisiä päätöksiä on tehty yhteensä kahdeksan: vuonna 2024 kolme, vuonna 2025 kaksi ja vuonna 2026 kolme (tilanne 18.6.2026). Hylkäysten perusteina ovat olleet muun muassa kohteen heikko käyttöaste, liian korkeaksi nouseva luototusaste, perusparannuksen jälkeisen käyttövastikkeen kohoaminen alueen vapaarahoitteista vuokratasoa korkeammaksi sekä pitkäaikaisen asumisoikeusasuntojen tarpeen puuttuminen paikkakunnalla.\n\nRakennusten perusparannusten laiminlyönti voi johtaa merkittäviin ongelmiin sekä asukkaiden hyvinvoinnin että elinkaariajattelun näkökulmasta. Ilman tarvittavia korjauksia rakennusten sisäilma, energiatehokkuus ja turvallisuus voivat heikentyä, mikä vaikuttaa suoraan asukkaiden elämänlaatuun. Asukkaille seuraukset näkyvät asumisviihtyvyyden laskuna, mahdollisina terveysriskeinä sekä käyttövastikkeen nousupaineina, kun korjaustarpeet kasaantuvat. Toisaalta omistaja on vastuussa talojen kunnossapidosta, ja talojen käyttöarvon laskiessa muut asumisoikeusasukkaat maksavat niiden kulut. Elinkaariajattelun näkökulmasta korjausten siirtäminen tarkoittaa, että tulevat investointitarpeet kasvavat ja rakennusten käyttöikä lyhenee. Pitkällä aikavälillä korjausten laiminlyönti siis myös heikentää asumisturvaa.\n\nKielteiset perusparannuslainapäätökset osoittavat, että käytännössä on jo syntynyt tilanteita, joissa asumisoikeustalolla on perusparannustarve, mutta valtion tukeman rahoituksen edellytykset eivät täyty. Tällaisessa tilanteessa asumisoikeusyhteisön toimintavaihtoehdot ovat nykyisin rajalliset, eikä voimassa oleva sääntely tarjoa riittäviä keinoja reagoida tilanteisiin, joissa asumisoikeustalon pitäminen asumisoikeuskäytössä ei ole enää taloudellisesti tai toiminnallisesti kestävää. Sääntelyn joustavoittaminen on siten tarpeen, jotta se vastaisi paremmin muuttuneita olosuhteita ja mahdollistaisi hallitun sopeutumisen myös perusparannusrahoituksen estyessä.\n\n2.2.3\n\nJärjestysnumerojärjestelmän toimivuus\n\nValtion tukemien asumisoikeusasuntojen asukasvalintaa ja hakujärjestelmää päivitettiin asumisoikeuslain uudistuksen yhteydessä. Uudistuksessa harkittiin myös järjestysnumeroista luopumista ja siirtymistä yhteisöjen kokonaan hoitamaan asukasvalintaan. Järjestysnumeroiden antaminen säädettiin kuitenkin Aran (nykyisin Varken) tehtäväksi, koska haluttiin säilyttää osa etukäteisestä viranomaiskontrollista järjestelmässä, jossa aikaisemmin asukasvalinta oli kuntien vastuulla. Myös asteittaista järjestysnumeroista luopumista pidettiin mahdollisena. Asumisoikeusjärjestelmässä on tärkeää valtion tuella rakennettujen asuntojen kohdentuminen tasavertaisin kriteerein hakijoille. (\nHE 189/2020 vp\n, s. 27)\n\nJärjestysnumeroiden tarpeellisuus on kuitenkin edelleen herättänyt keskustelua. Asukasvalintaan liittyvät tehtävät siirtyivät kunnilta kokonaan asumisoikeusyhteisöjen hoidettavaksi 1.9.2023, ja asukasvalinnasta yhteisöjen hoitamana on kertynyt myönteisiä kokemuksia. Varkelle on tänä aikana tehty vain yksi asukasvalintaa koskenut kantelu. Järjestysnumeroista luopuminen yksinkertaistaisi asukasvalintaprosessia ja madaltaisi kynnystä hakea asuntoa, koska hakumenettely olisi hakijoille selkeämpi ja kevyempi. Vaikka asumisoikeusyhteisöt voivat jo nykyisin hakea järjestysnumeron hakijan puolesta, järjestelmästä luopuminen vähentäisi byrokratiaa ja keventäisi menettelyä sekä hakijoiden että yhteisöjen näkökulmasta.\n\nJärjestysnumerorekisteri sisältää järjestysnumeroiden lisäksi laajasti myös muita asumisoikeusasuntoja koskevia tietoja. Rekisterin tietoja käytetään asukasvalintaan, asukasvalintojen valvontaan ja asumisoikeusasuntoja koskevaan raportointiin, kuten Varken asuntomarkkinakatsauksiin. Tietoja voidaan luovuttaa myös anonymisoituina kunnille asuntopoliittisia tietotarpeita ja maankäytön suunnittelua varten. Näiden tietotarpeiden turvaaminen olisi keskeistä hakumenettelyä uudistettaessa.\n\n3\n\nTavoitteet\n\nRajoituksista vapauttamista koskevien ehdotusten tavoitteena on parantaa asumisoikeusjärjestelmän taloudellista kestävyyttä tilanteessa, jossa asumisoikeusyhteisöjen toimintaympäristö on muuttunut olennaisesti haastavammaksi. Toimintaympäristön muutos on johtanut asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden nousuun ja käyttöasteiden laskuun. Uudistuksen tavoitteena on lisätä sääntelyn joustavuutta siten, että asumisoikeuskantaa voidaan hallitusti sopeuttaa muuttuvaan kysyntään ja taloudellisesti tai toiminnallisesti kestämättömistä kohteista voidaan luopua. Näin asumisoikeusyhteisön taloudelliset riskit pienenevät ja käyttövastikkeiden nousupainetta voidaan hillitä. Asumisoikeuden haltijoiden asumisturva varmistettaisiin omaksilunastusoikeudella ja vuokra- tai asumisoikeussopimuksen tarjoamisella.\n\nJärjestysnumeroista luopumisella pyritään yksinkertaistamaan hakuprosessia ja madaltamaan kynnystä hakea asumisoikeusasuntoa. Tämä lisäisi asuntojen kysyntää ja parantaisi niiden käyttöastetta. Asukasvalinnan siirtyminen kokonaisuudessaan asumisoikeusyhteisöjen hoidettavaksi edistäisi yhden luukun periaatetta, mikä parantaa hakemisen sujuvuutta ja vahvistaa järjestelmän käyttäjälähtöisyyttä.\n\n4\n\nEhdotukset ja niiden vaikutukset\n\n4.1\n\nKeskeiset ehdotukset\n\nAsumisoikeuslakiin ehdotetaan lisättäväksi säännös asumisoikeustalon rajoituksista vapauttamisesta eräissä erityistilanteissa. Asumisoikeustalo voitaisiin ensinnäkin vapauttaa rajoituksista, jos talolla ei ole enää kysyntää asumisoikeustalona ja asumisoikeuden haltijoita on enintään kolmasosassa talon huoneistoista. Toiseksi rajoituksista vapauttaminen olisi mahdollista, jos talo on perusparannuksen tarpeessa, mutta Varke ei hyväksy talon korjaamiseen perusparannuskorkotukilainaa. Kummassakin tapauksessa vapauttamisen edellytyksenä olisi lisäksi, että muut laissa säädetyt edellytykset täyttyvät.\n\nRajoituksista vapauttamisen helpottamisella nopeutettaisiin tappiollisista taloista luopumista ja ehkäistäisiin talojen korjausvelan kasvua. Tarkoituksena olisi vähentää tällaisista taloista asumisoikeusyhteisöille ja asumisoikeuden haltijoille aiheutuvaa kustannusrasitusta. Tappiollisesta talosta luopuminen turvaisi asumisoikeuden haltijoiden yhtiöön maksamia asumisoikeusmaksuja sekä pienentäisi yhtiön, asukkaan ja valtion riskejä. Rajoituksista vapautettava talo muutettaisiin tavalliseksi asunto-osakeyhtiöksi.\n\nAsumisoikeuden haltijoiden asumisturvasta huolehdittaisiin tarjoamalla mahdollisuus asunnon omaksilunastamiseen. Omaksilunastushinnaksi ehdotetaan käypää hintaa tai vaihtoehtoisesti rakennuskustannusindeksillä tarkistettua alkuperäistä hankinta-arvoa, jos se on matalampi. Käyvällä hinnalla tarkoitetaan huoneiston todennäköistä markkinahintaa. Mikäli asumisoikeuden haltija ei haluaisi lunastaa huoneistoa, hän voisi jäädä asuntoon asumaan vuokralaisena tai hänelle tarjottaisiin vastaavanlaista asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa paikkakunnalla.\n\nAsumisoikeustalon rajoituksista vapauttaminen edellyttäisi aina asukkaiden kuulemista ja viranomaisharkintaa. Asumisoikeuteen puuttuminen olisi viimesijainen keino ja mahdollista vain, kun asumisoikeustalon tosiasiallinen taloudellinen tilanne olisi sellainen, että hallitsemattomana jatkuessaan se vaarantaisi esimerkiksi asumisoikeuteen kuuluvien asumisoikeusmaksujen lunastamista.\n\nAsukasvalintaa uudistettaisiin luopumalla järjestysnumeroista. Asumisoikeuden haltijat valittaisiin jatkossa hakemusten saapumisjärjestyksen perusteella. Asumisoikeuden haltijaksi valittaisiin siis tarve-edellytyksen täyttävistä hakijoista se, joka on jättänyt asunnosta hakemuksen ensimmäisenä. Hakemusten saapumisjärjestyksestä poiketen etusijaryhmään kuuluvista hakijoista valittaisiin se, jonka asumisoikeussopimus on vanhin.\n\nAsumisoikeuslaissa tarkoitettujen ilmoitusten ja varoitusten tiedoksiantotapaa ehdotetaan muutettavaksi siten, että säännökset vastaisivat nykyaikaa ja huomioisivat digitaalisen kehityksen. Laissa täsmennettäisiin sähköisen tiedoksiannon edellytyksiä, tiedoksiantovelvollisuuden täyttymistä ja tiedoksisaannin ajankohtaa. Lisäksi eräissä tilanteissa edellytetyn todisteellisen tiedoksiannon rinnalle ehdotetaan uutta tiedoksiantotapaa, joka perustuisi kahden sähköisen viestintäkanavan käyttämiseen.\n\n4.2\n\nPääasialliset vaikutukset\n\nVaikutusten arviointi on tehty virkatyönä hyödyntäen jaksossa 1.2 kuvattua aineistoa.\n\n4.2.1\n\nTaloudelliset vaikutukset\n\n4.2.1.1\n\nAsumisoikeuden haltijat ja hakijat\n\nMahdollisuus luopua vajaakäyttöisistä tai perusparannuksen tarpeessa olevista, asumisoikeuskäytössä taloudellisesti kannattamattomista taloista parantaisi yhtiöiden taloudellista asemaa, mikä turvaa viime kädessä asumisoikeuden haltijoiden maksamia asumisoikeusmaksuja ja vähentää heidän taloudellista riskiään. Lisäksi järjestely pienentäisi taloista aiheutuvia kustannuksia, jotka muutoin rasittaisivat myös muiden talojen asukkaita ja nostaisivat käyttövastikkeita.\n\nRajoituksista vapauttamistilanteissa asumisoikeuden haltija voisi valita, jatkaako asumista asunnossaan lunastamalla asuntonsa omaksi tai jäämällä asuntoon vuokralaiseksi. Vaihtoehtoisesti asumisoikeuden haltija voisi muuttaa toiseen asumisoikeusasuntoon tai vuokra-asuntoon. Omaksilunastustilanteessa asumisoikeuden haltijan maksama asumisoikeusmaksu tarkistuksineen vähennettäisiin asunnon omaksilunastushinnasta. Muissa tilanteissa asumisoikeusmaksu maksettaisiin asumisoikeuden haltijalle takaisin.\n\nYmpäristöministeriö on selvittänyt rajoituksista vapauttamisen piiriin mahdollisesti tulevia asumisoikeuskohteita ja arvioinut niiden omaksilunastushintoja erittäin karkealla tasolla. Asuntojen omaksilunastushinnaksi ehdotetaan käypää hintaa eli todennäköistä markkinahintaa tai rakennuskustannusindeksillä tarkistettua alkuperäistä hankinta-arvoa (\nindeksitarkistettu hankinta-arvo\n) sen mukaan, kumpi niistä on alempi. Ympäristöministeriö on saanut arvioinnissa käytetyt alkuperäiset hankinta-arvot Varkelta. Lisäksi markkinahinnan määrittämisessä on käytetty Tilastokeskuksen tilastoa ”Vanhojen osakeasuntojen neliöhinnat ja kauppojen lukumäärät, neljännesvuosittain, 2006Q1-2026Q1” ja arvoa 2026Q1. Jos paikkakunnalle tai alueelle ei ole ollut neljännesvuositilastoa saatavissa, on käytetty Tilastokeskuksen tilastoa ”Vanhojen osakeasuntojen neliöhinnat ja kauppojen lukumäärät kunnittain, vuosittain” ja vuotta 2025.\n\nVajaakäyttöehdon täyttävät kohteet ovat keskenään hyvin erilaisia. Mukana on kohteita sekä pääkaupunkiseudulta, kuten Helsingistä ja Espoosta, että muualta Suomesta. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella kohteita sijaitsee muun muassa keskisuurissa kaupungeissa, kuten Kouvolassa, Vaasassa ja Lohjalla. Kohteet on rakennettu pääosin 1990-luvulla, eikä suurinta osaa niistä ole perusparannettu. Kohteiden koko vaihtelee pienistä pari- ja rivitalokohteista suurempiin kerrostalokohteisiin. Lisäksi hylkääviä perusparannuslainapäätöksiä on viime vuosina tehty Jyväskylään, Kouvolaan, Lohjaan ja Tuusulaan.\n\nValmistelussa tarkasteltiin kuutta esimerkkitapausta, jotka sijaitsevat Helsingissä, Espoossa, Kouvolassa, Vaasassa, Lohjalla ja Ylöjärvellä. Kohteista viisi oli rakennettu 1990-luvulla ja niiden alkuperäiset hankinta-arvot olivat melko samansuuruiset, noin 1 000–1 300 €/m\n\n2\n. Ainoan 2000-luvulla rakennetun esimerkkikohteen hankinta-arvo oli noin 2 200 €/m\n\n2\n. Indeksitarkistetut hankinta-arvot olivat 1990-luvun kohteissa 2 000–2 500 €/m\n\n2\n\nja 2000-luvun kohteessa n. 3 000 €/m\n\n2\n.\n\nKarkeiden laskelmien perusteella omaksilunastuksen taloudelliset vaikutukset vaihtelisivat merkittävästi eri alueilla. Pääkaupunkiseudulla indeksitarkistettu hankinta-arvo voisi jäädä huomattavasti alueen markkinahintatasoa alemmaksi. Tarkastelluissa esimerkkitapauksissa ero markkinahinnan ja indeksitarkistetun hankinta-arvon välillä on noin 600–1 200 €/m\n\n2\n. Esimerkiksi 70 neliömetrin suuruisen asunnon voisi ostaa Helsingissä 176 500 eurolla, kun asunnon markkinahinta samalla alueella olisi 261 739 euroa. Espoossa vastaavat hinnat olivat 174 900 euroa ja 217 000 euroa.\n\nPääkaupunkiseudun ulkopuolella vaikutus olisi toisenlainen. Tarkastelluissa Kouvolan, Vaasan, Lohjan ja Ylöjärven esimerkkikohteissa indeksitarkistettu hankinta-arvo oli samaa tasoa tai korkeampi kuin alueen markkinahinta. Näissä tilanteissa omaksilunastushinta määräytyisi siis ehdotuksen mukaisesti käyvän hinnan perusteella. Esimerkiksi Kouvolassa 70 neliömetrin asunnon indeksitarkistettu hankinta-arvo oli noin 147 000 euroa, kun markkinahinta oli noin 71 000 euroa. Vaasassa vastaavat hinnat olivat noin 151 000 euroa ja 110 000 euroa, Lohjalla noin 141 000 euroa ja 136 000 euroa sekä Ylöjärvellä noin 216 000 euroa ja 153 000 euroa.\n\nAsumisoikeuden haltijalle voisi siis varsinkin pääkaupunkiseudulla ja muilla korkean hintakehityksen alueilla syntyä merkittävää taloudellista hyötyä mahdollisuudesta lunastaa asunto indeksitarkistetulla hankinta-arvolla. Sen sijaan alueilla, joilla asuntojen markkinahinnat ovat alhaisempia, omaksilunastushinta määräytyisi todennäköisesti käyvän hinnan perusteella, eikä vastaavaa taloudellista etua syntyisi. Arviot ovat kuitenkin suuntaa antavia, eikä niiden perusteella voida tehdä johtopäätöksiä kohteiden lopullisista omaksilunastushinnoista. Omistusasuminen voi kuitenkin pitkällä aikavälillä vakauttaa kotitalouden asumiskustannuksia.\n\nKaikilla asumisoikeuden haltijoilla ei välttämättä olisi mahdollisuutta saada rahoitusta asunnon ostamiseen, vaikka lunastushinta jäisi alle alueen keskimääräisen markkinahinnan. Lisäksi osa asumisoikeuden haltijoista saattaa haluta jatkaa asumista nimenomaan asumisoikeusasunnoissa eikä ole kiinnostunut omistusasumisesta. Näissä tilanteissa keskeisiä ovat muut ehdotetut keinot asumisen jatkuvuuden turvaamiseksi. Asumisoikeusyhteisöllä olisi velvollisuus tarjota asumisoikeuden haltijalle oikeutta jatkaa asumista asunnossa vuokralaisena, tai muuta vuokra- tai asumisoikeusasuntoa paikkakunnalla.\n\nAsumisoikeusasuntoon muuttaminen voisi olla asumisoikeuden haltijan kannalta houkutteleva vaihtoehto, koska asumismuoto säilyisi ennallaan. Myös mahdollisuudet asumisoikeusasumisen jatkamiseen ovat lähtökohtaisesti hyvät, sillä asumisoikeusyhteisöjen mukaan rajoituksista mahdollisesti vapautettavien kohteiden alueilla on pääosin saatavilla vastaavanlaisia asumisoikeusasuntoja.\n\nOmaksilunastukseen liittyy myös asumisoikeuden haltijan kannalta riskejä. Asuntonsa omaksilunastaessaan asumisoikeuden haltijasta tulisi asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja. Hän saattaisi jäädä vähemmistöosakkaaksi taloon, jossa enemmistö osakkeista olisi edelleen asumisoikeusyhteisön omistuksessa. Asunto-osakeyhtiössä päätökset tehdään lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölain (1599/2009, AOYL) 9 §:n mukaisella enemmistöperiaatteella. Yhtiökokouksen päätöksiin riittää yleensä yli puolet annetuista äänistä, ellei laissa tai yhtiöjärjestyksessä säädetä vaadittavasta äänimäärästä toisin (AOYL 6:26 §). Osa päätöksistä on tehtävä määräenemmistöllä (AOYL 6:27 §).\n\nVähemmistöosakkuuden riskejä lieventävät asunto-osakeyhtiölain vähemmistöosakasta suojaavat säännökset. Yksittäisen osakkeenomistajan suostumus tarvitaan esimerkiksi tiettyihin yhtiöjärjestyksen muutoksiin sekä asunto-osakeyhtiön toiminnan muuttamiseen tai lopettamiseen tai omaisuuden luovuttamiseen (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 35 ja 37 §).\n\nYhtiön omistusrakenne voi vaikuttaa myös asunnon jälleenmyyntiarvoon. Mahdolliset ostajat voivat suhtautua varauksellisesti asunto-osakeyhtiöön, jossa huomattava osa osakkeista on yhden omistajan omistuksessa. Omistusrakenne voi joissakin tilanteissa vaikuttaa myös yhtiön rahoituksen saatavuuteen ja ehtoihin, mutta rahoittaja arvioi tilanteen aina tapauskohtaisesti.\n\nAsunto-osakeyhtiön osakkaana asumisoikeuden haltija ottaisi kannettavakseen myös asunto-osakeyhtiön taloudelliseen asemaan liittyviä riskejä. Osakkailla on velvollisuus maksaa vastike yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti. Jos yksi tai useampi osakas jättää vastikkeita maksamatta, asunto-osakeyhtiön maksuvalmius voi heikentyä. Maksukyvyn tasapainottaminen voi olla pitkä prosessi, jonka aikana asunto-osakeyhtiö saattaa joutua keräämään ylimääräisen yhtiövastikkeen tai korottamaan vastiketta. Maksulaiminlyönneistä voi siis aiheutua taloudellisia haittoja myös muille osakkaille.\n\nLisäksi osakkaalla on riski asunto-osakeyhtiön velkaantumisesta. Jos asunto-osakeyhtiö ylivelkaantuu, osakas voi menettää koko sijoituksensa. Kun otetaan huomioon, että rajoituksista vapautettava talo on jo lähtökohtaisesti talousvaikeuksissa, tällaisen riskin toteutumisen todennäköisyys on samankaltainen kuin tyhjenevissä ja korjausvelkaisissa asunto-osakeyhtiöissä, joiden konkurssit ovat lisääntyneet.\n\nEdellä kuvattujen riskien vuoksi on tärkeää, että asumisoikeusyhteisö antaa asumisoikeuden haltijoille ennen lunastuspäätöksen tekemistä riittävät, selkeät ja ajantasaiset tiedot omaksilunastuksen taloudellisista ja oikeudellisista vaikutuksista sekä asunto-osakeyhtiön osakkuuteen liittyvistä vastuista ja riskeistä. Myös kuluttajansuojalaki\n\n(38/1978)\n\nvelvoittaa myyjää kertomaan ostajalle kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Lisäksi esimerkiksi asuntokauppalain\n\n(843/1994)\n\n6 luvun 20 §:n mukaan kaupassa on taloudellinen virhe, jos ostajalle on annettu virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Annettavat tiedot voivat koskea yhtiövastikkeita, osuutta yhtiön veloista tai muutoin asuntoyhteisön taloudellista tilaa.\n\nJärjestysnumeroista luopuminen yksinkertaistaisi asumisoikeusasunnon hakuprosessia, eikä hakijan tarvitsisi enää maksaa järjestysnumeromaksua. Esityksessä ehdotetaan kahden vuoden siirtymäaikaa, jonka aikana asukasvalinnat tehtäisiin edelleen järjestysnumeroiden perusteella. Tämän vuoksi ennen lain voimaantuloa järjestysnumeron hakeneet ja siitä maksaneet eivät kokisi taloudellisia menetyksiä, koska järjestysnumero olisi joka tapauksessa voimassa vain kahden vuoden ajan. Siirtymäajan aikana järjestysnumeroa voisi edelleen hakea, mutta tällaisen numeron lyhyemmästä voimassaoloajasta olisi tiedotettava hakijoille selkeästi.\n\n4.2.1.2\n\nAsumisoikeusyhteisöt\n\nRajoituksista vapauttamisen helpottamisen tavoitteena on vähentää yhteisölle aiheutuvia ylimääräisiä kuluja vajaakäytössä olevista asunnoista tai asunnoista, joilla ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina. Yhteisön vakavaraisuus paranisi, kun yhteisölle lunastettuja asumisoikeusasuntoja olisi vähemmän. Vajaakäytössä olevien asuntojen tai talojen poistuminen yhteisön omistuksesta parantaisi yhteisön muiden talojen taloudellista asemaa, koska niiden ylläpidosta aiheutuvat kustannukset eivät enää rasittaisi koko yhteisön taloutta.\n\nRajoituksista vapauttamisen edellytyksenä olisi, että kohteeseen kohdistuva valtion tukema laina maksetaan takaisin tai valtio vapautetaan takausvastuusta. Monissa rajoituksista vapauttamisen piiriin mahdollisesti tulevissa kohteissa laina on jo maksettu takaisin, mutta osassa lainaa on vielä jäljellä. Vaatimus lainan takaisinmaksusta ei välttämättä estäisi rajoituksista vapauttamista, sillä asumisoikeusyhteisö voisi kattaa jäljellä olevan lainan myös muista kohteista kertyneillä varoilla tai muulla rahoituksella. Tällöin yhteisölle syntyy kuitenkin riski siitä, ettei kohteesta vapauttamisen jälkeen saatava tulo kata kohteeseen sitoutuneita kustannuksia, toisin sanoen maksettua lainamäärää. Riski korostuu erityisesti alueilla, joilla asuntojen markkinahinnat ovat alhaisia ja joissa asuntojen kysyntä on heikkoa. Tällaisissa tapauksissa vapautettavan kohteen taloudelliset menetykset voivat jäädä koko asumisoikeusyhteisön kannettaviksi ja välillisesti rasittaa myös\nyhteisön muuta asuntokantaa. Toisaalta mahdollisuus luopua pitkäaikaisesti tappiollisesta tai merkittäviä korjausinvestointeja edellyttävästä kohteesta voi pitkällä aikavälillä olla yhteisölle taloudellisesti edullisempi vaihtoehto kuin kohteen säilyttäminen asumisoikeuskäytössä.\n\nJos asumisoikeusasuntojen kantaa ei pystytä kehittämään, riskit kasvavat talojen tullessa peruskorjausikään ja paikallisten asuntomarkkinoiden muuttuessa. Asumisoikeustalot ovat ikuisten rajoitusten vuoksi valtion peruskorjauslainoituksen varassa. Varken hyväksymä rahoitus asumisoikeustalojen perusparannuksille edellyttää asuntojen pitkäaikaista tarvetta ja korjausten jälkeen käyttövastike ei saa nousta liian korkeaksi suhteessa alueen vuokratasoon. Näiden edellytysten vuoksi kaikkia asumisoikeusasuntoja ei pystytä korjaamaan valtion takaamalla rahoituksella. Rajoituksista vapauttaminen parantaisi asumisoikeusyhteisöjen mahdollisuuksia saada rahoitusta vapailta rahoitusmarkkinoilta.\n\nAsukkaan omaksilunastusoikeus ja vuokrasopimuksen tarjoaminen vaikuttaisivat rajoituksina taloa tai huoneistoja myytäessä ja vaikuttaisivat talon ja huoneistojen vakuus- ja myyntiarvoa alentavasti. Lisäksi vaatimus asunto-osakeyhtiöksi muuttamisesta lisäisi asumisoikeusyhteisöjen hallintoa. Näistä vaikutuksista huolimatta rajoituksista vapauttamisen kokonaisvaikutuksen arvioidaan olevan asumisoikeusyhteisöille myönteinen.\n\nJärjestysnumeroista ja järjestysnumerorekisteristä luopuminen yksinkertaistaisi asumisoikeusasuntojen hakuprosessia ja keventäisi asumisoikeusyhteisöjen hallintoa, kun niiden ei tarvitse enää ilmoittaa tietoja järjestysnumerorekisteriin. Asumisoikeusyhteisöt vastaavat jatkossa itse asukasvalintaa koskevien tietojen tallentamisesta. Tämän ei kuitenkaan oleteta lisäävän asumisoikeusyhteisöjen työmäärää olennaisesti, sillä ne ovat tähänkin saakka keränneet kyseiset tiedot hakijoilta ja todennäköisesti tallentaneet tiedot myös omiin järjestelmiinsä sekä käyttäneet myös omiin tarkoituksiinsa kuten asumisoikeussopimuksen solmimiseen. Näin ollen asumisoikeusyhteisöt ovat voineet jo toimia samojen tietojen osalta rekisterinpitäjinä. Rekisterinpitäjyys kuitenkin lisää asumisoikeusyhteisöjen itsenäistä vastuuta henkilötietojen säilyttämisestä ja suojaamisesta, käsittelyn dokumentoinnista sekä rekisteröityjen oikeuksien toteuttamisesta. Muutoksesta saattaa aiheutua yhteisöille\nkertaluonteisia kustannuksia esimerkiksi tietojärjestelmien ja sähköisten hakupalvelujen kehittämisestä tai uusimisesta, tietosuojaa koskevien ohjeiden ja menettelyjen päivittämisestä sekä henkilöstön kouluttamisesta. Vaikutukset vaihtelisivat yhteisöittäin niiden nykyisten toimintatapojen ja tietojärjestelmien mukaan. Järjestysnumeroista luopuminen voi kuitenkin parantaa asumisoikeusasuntojen kysyntää ja sitä kautta asumisoikeusyhteisöjen taloutta.\n\n4.2.1.3\n\nJulkinen talous\n\nValtaosa asumisoikeustaloista on rakennettu valtion tuella, josta eduskunta päättää valtion talousarviossa ja valtioneuvosto käyttösuunnitelmassa. Helpottamalla talojen vapauttamista asumisoikeuskäyttöön liittyvistä rajoituksista, silloin kun ne tuottavat tappiota, parannetaan korkotukilainojen riskienhallintaa, vähennetään valtion takausriskejä ja ehkäistään luottotappioita.\n\nJärjestysnumeroista luopuminen ja järjestysnumerorekisterin lakkauttaminen eivät toisi säästöjä julkiseen talouteen, sillä järjestysnumerorekisterin kehittäminen ja ylläpito on rahoitettu järjestysnumerosta perittävillä maksuilla. Järjestysnumeromaksuilla on maksettu myös järjestysnumeroiden tuottamiseen liittyvä osuus Varken monikanavaisen asiakaspalvelujärjestelmän kustannuksista, noin 12 000 euroa vuodessa. Varke käyttää asiakaspalvelujärjestelmää järjestysnumeroihin liittyvän asiakaspalvelun ja neuvonnan lisäksi muussa ohjaus- ja valvontatoiminnassaan, joten järjestelmää tarvitaan jatkossakin. Lisäksi järjestysnumeromaksuilla on katettu Varken palkkakustannuksista järjestysnumeroiden tuottamisen osuus, noin 12 000 euroa vuodessa.\n\nJärjestysnumerorekisterin lopettaminen edellyttää, että järjestelmästä poistetaan hakijoiden ja asumisoikeusyhteisön toiminnot, mistä aiheutuu arviolta 10 000 euron kertakustannus. Rekisteriä ei kuitenkaan voida poistaa välittömästi, koska Varkella on velvollisuus säilyttää järjestysnumerot ja Suomi.fi -tunnistustiedot viiden vuoden ajan sekä huolehtia järjestelmän tietosuojasta ja tietoturvasta. Velvoitteiden hoitamiseksi rekisteristä on säilytettävä rajattu viranomaiskäyttöön tarkoitettu käyttöliittymä tai vastaava tekninen ratkaisu tietojen tarkastamista ja jälkivalvontaa varten. Tämän ratkaisun arvioidaan aiheuttavan Varkelle 30 000 euron vuotuiset kustannukset vuosina 2029–2033, kunnes rekisteri voidaan poistaa pysyvästi.\n\nEhdotuksesta aiheutuisi siis Varkelle vuodesta 2029 alkaen yhteensä noin 54 000 euron vuotuinen toimintamenojen lisäys. Talouspoliittisen ministerivaliokunnan linjauksen mukaisesti menot kuitenkin katettaisiin valtion talousarviossa Varkelle osoitettujen määrärahojen puitteissa. Käytännössä tämä tarkoittaa, että Varken tulisi sopeuttaa toimintamenojaan muilta osin.\n\n4.2.2\n\nVaikutukset ympäristöön\n\nEhdotetuilla muutoksilla on myönteisiä välillisiä ympäristövaikutuksia, jotka liittyvät erityisesti rakennuskannan elinkaareen ja energiatehokkuuteen. Rajoituksista vapauttaminen ja mahdollisuus muuttaa talot asunto‑osakeyhtiöiksi tai vuokrataloiksi voi edistää rakennusten pitkäikäistä käyttöä ja ehkäistä tyhjillään olevan asuntokannan syntymistä. Tyhjien rakennusten ympäristövaikutukset ovat suhteellisesti suuremmat, sillä sekä lämmitys‑ että ylläpitotarpeet jatkuvat käyttöasteesta riippumatta.\n\nRajoituksista vapauttaminen voi myös parantaa asumisoikeusyhteisöjen rahoitusmahdollisuuksia vapailta rahoitusmarkkinoilta. Tämä edistäisi energiatehokkuutta parantavien korjaus ja perusparannustoimenpiteiden toteuttamista taloissa, joita ei ole ollut mahdollista korjata valtion tukiehtoihin sidotun rahoituksen tai vajaakäytön vuoksi. Korjaustoimenpiteillä voidaan vähentää rakennusten energiankulutusta ja pienentää niiden ilmastokuormitusta pitkällä aikavälillä. Lisäksi omaksilunastusoikeus ja mahdollinen siirtyminen asuntoosakeyhtiömuotoon voivat lisätä asukkaiden omaehtoista kiinnostusta rakennusten kunnon ja energiatehokkuuden parantamiseen, koska omistusasujilla on kannustin pitkäjänteisiin ja ympäristön kannalta kestäviin investointeihin. Kokonaisuutena uudistuksen arvioidaan tukevan rakennuskannan elinkaariviisasta käyttöä ja mahdollistavan ympäristön kannalta tehokkaampia ratkaisuja.\n\n4.2.3\n\nMuut ihmisiin kohdistuvat ja yhteiskunnalliset vaikutukset\n\n4.2.3.1\n\nVaikutukset perus- ja ihmisoikeuksiin\n\nOikeus asuntoon on turvattu perustuslaissa, Euroopan sosiaalisessa peruskirjassa (SopS 78/2002) ja YK:n taloudellisia, sosiaalisia ja sivistyksellisiä oikeuksia koskevassa kansainvälisessä yleissopimuksessa (TSS-sopimus, SopS 6/1976). Perustuslain 19 §:n 4 momentissa asetetaan julkisen vallan tehtäväksi edistää oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä. Euroopan sosiaalisen peruskirjan 31 artiklan mukaan sopimuspuolet sitoutuvat ryhtymään toimiin, joiden tarkoituksena on edistää kohtuutasoisen asunnon saantia, ehkäistä ja vähentää asunnottomuutta pyrkien sen asteittaiseen poistamiseen sekä asumisen kustannusten tekeminen kohtuullisiksi siten, että niilläkin, joilla ei ole riittäviä varoja, on mahdollisuus asumiseen. TSS-sopimuksen 11 artiklan mukaan sopimusvaltiot tunnustavat jokaiselle oikeuden saada itselleen ja perheelleen tyydyttävä elintaso, joka käsittää riittävän ravinnon, vaatetuksen ja sopivan asunnon, sekä oikeuden elinehtojen jatkuvaan\nparantamiseen.\n\nJos asumisoikeuden haltija joutuu muuttamaan pois asunnostaan rajoituksista vapauttamisen vuoksi, asialla voi olla yhteys edellä mainittuihin perus- ja ihmisoikeusvelvoitteisiin. Tämä yhteys ei kuitenkaan ole asumisoikeusasuntojen kohdalla niin vahva kuin sellaisissa asumisen tukimuodoissa, jotka kohdistuvat ensisijaisesti kaikkein heikoimmassa asemassa oleviin. Asumisoikeusasuminen sijoittuu hallintamuotona vuokra- ja omistusasumisen väliin, ja asumisoikeusasuntoon pääseminen edellyttää asumisoikeusmaksun maksamista. Asumisoikeusasumisen merkitys alueellisen eriytymisen ehkäisemisessä perustuu selvitysten mukaan nimenomaan siihen, että asukkaat ovat pääosin keskituloisia. Asumisoikeuden haltijat sijoittuvat tulojensa perusteella vuokra- ja omistusasukkaiden väliin, mutta muistuttavat rakenteeltaan enemmän omistusasujia. (Owal Group Oy:\n\nSelvitys asumisoikeusasumisen merkityksestä ja roolista asuntomarkkinoilla 12/2024\n, s. 17.) Asumisoikeuden haltijat eivät siten ole kaikista heikoimmassa asemassa olevia asukkaita. Julkisen vallan velvollisuus edistää oikeutta asuntoon korostuu erityisesti niiden henkilöiden kohdalla, joilla on muita heikommat mahdollisuudet järjestää asumisensa omatoimisesti tai joilla on asumiseen liittyviä erityisiä tarpeita.\n\nRajoituksista vapauttaminen vaikuttaisi asumisoikeuden haltijan pysyväksi tarkoitettuun asumisturvaan. Rajoituksista vapauttamiseen liittyvä omaksilunastusoikeus antaa kuitenkin asukkaalle mahdollisuuden asumisen pysyvyyteen myös hallintamuodon muuttuessa. Asukas voisi lunastaa hallinnassaan olevan huoneiston osakkeet ja jatkaa asumista samassa kodissa omistusasujana. Tämä turvaisi kodin, arjen, asuinympäristön, palveluyhteyksien ja sosiaalisten suhteiden jatkuvuutta erityisesti niille asukkaille, joilla on halu ja taloudellinen mahdollisuus siirtyä omistusasujiksi. Omaksilunastusoikeus ei kuitenkaan merkitse asumisoikeuden haltijalle velvollisuutta hankkia asuntoa omakseen, vaan kyse olisi vapaaehtoisesta mahdollisuudesta. Asumisoikeuden haltija voisi siten arvioida, onko omaksilunastus hänen kannaltaan tarkoituksenmukainen vaihtoehto vai onko hänelle edullisempaa hankkia asunto vapailta markkinoilta tai järjestää asumisensa muulla tavoin.\n\nOmaksilunastusoikeuden rinnalla asumisoikeusyhteisön olisi tarjottava asukkaalle mahdollisuus jatkaa asumista huoneistossaan vuokralaisena tai saada muu asumisoikeus- tai vuokra-asunto paikkakunnalta. Vuokralaiseksi siirtymällä asukkaan ei tarvitsisi muuttaa pois kodistaan, mutta se merkitsisi kuitenkin asumisoikeuteen verrattuna heikompaa hallintaperustetta, koska vuokranantajalla olisi oikeus irtisanoa vuokrasuhde. Tämän vuoksi vuokrasuhteen pysyvyyttä turvattaisiin erikseen siten, ettei vuokranantaja voisi päättää vuokrasuhdetta välittömästi rajoituksista vapauttamisen jälkeen.\n\nAsumisoikeussopimuksen päättyminen rajoituksista vapauttamisen seurauksena voisi joissakin yksittäisissä tilanteissa heikentää asukkaan asumisturvaa merkittävästi, vaikka asukkaalle tarjottaisiin muita tapoja asumisen jatkamiseen. Haitalliset vaikutukset korostuisivat erityisesti silloin, jos asukas ei tosiasiallisesti pysty käyttämään omaksilunastusoikeutta eikä hänelle soveltuvaa muuta asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa ole saatavilla paikkakunnalla. Uuden asunnon löytäminen voi olla vaikeaa esimerkiksi alueilla, joilla kohtuuhintaisten vuokra- tai asumisoikeusasuntojen tarjonta on niukkaa tai joissa asukas on vahvasti sidoksissa nykyiseen asuinalueeseen työn, opiskelun, lasten koulunkäynnin, läheisten avun, palvelujen tai muiden arjen järjestelyjen vuoksi. Viime vuosina sekä vapaarahoitteisia että valtion tukemia asuntoja on ollut tarjolla poikkeuksellisen paljon, mutta tilanteen odotetaan muuttuvan lähivuosina.\n\nVaikutukset voisivat olla tavanomaista suurempia myös sellaisille asukkaille, joiden mahdollisuudet järjestää asumisensa uudelleen ovat taloudellisista, terveydellisistä tai elämäntilanteeseen liittyvistä syistä heikommat. Esimerkiksi pienituloisille, lapsiperheille ja ikääntyneille henkilöille uuden tarpeisiin sopivan ja kohtuuhintaisen asunnon löytäminen voi viedä aikaa. Ikääntyneille henkilöille asunnon esteettömyys, palvelujen läheisyys tai tuttu asuinympäristö voivat olla arjen sujuvuuden kannalta erityisen tärkeitä.\n\nJos uusi asumisratkaisu ei järjesty asumisoikeussopimuksen päättymiseen mennessä, asukkaalle voisi aiheutua tarvetta väliaikaisiin asumisjärjestelyihin. Tämä voisi lisätä asumiskustannuksia ja muuta kuormitusta, vaikka asumisoikeusmaksu palautettaisiin lain mukaisine tarkistuksineen ja kohtuulliset muuttokustannukset korvattaisiin. Muutosta koskevat vaikutukset eivät myöskään ole pelkästään taloudellisia, vaan ne voivat liittyä kodin, asuinympäristön ja arjen jatkuvuuden menettämiseen.\n\nNäitä vaikutuksia lieventäisi se, että rajoituksista vapauttaminen olisi käytettävissä vain rajatuissa erityistilanteissa. Lisäksi rajoituksista vapauttaminen edellyttäisi viranomaisen päätöstä ja asian käsittelyä asukashallintomenettelyssä. Näin ollen asukkaat saisivat tietoa mahdollisesta muutoksesta jo ennen Varken päätöstä, mikä pidentäisi tosiasiallista valmistautumisaikaa. Lisäksi kuten edellä on todettu, asumisoikeuden haltijat eivät ole kaikista heikoimmassa asemassa olevia, ja heillä on todennäköisesti hyvät mahdollisuudet järjestää asumisensa muulla tavalla. Kokonaisuutena vaikutusten voidaan arvioida kohdistuvan määrällisesti pieneen osaan asumisoikeuden haltijoista. Yksittäisille asukkaille vaikutukset voivat kuitenkin olla huomattavia. Tämän vuoksi asukkaiden kannalta olennaista on, että he saavat riittävän ajoissa selkeät tiedot vaihtoehdoistaan, omaksilunastuksen taloudellisista vaikutuksista, vuokralaiseksi jäämisen ehdoista, korvaavista asunnoista sekä\nmuutoksen aikataulusta.\n\nRajoituksista vapauttamisen vaikutuksia on arvioitava myös niiden asumisoikeuden haltijoiden näkökulmasta, jotka asuvat saman asumisoikeusyhteisön muissa asumisoikeuskohteissa. Asumisoikeusjärjestelmässä yksittäisen talon taloudelliset ongelmat voivat heijastua muihin saman yhteisön asukkaisiin käyttövastikkeiden tasaamisen kautta. Jos talo on pysyvästi vajaakäytössä tai sitä ei voida korjata valtion tukemalla perusparannuslainalla, talon kustannukset voivat jäädä muiden asukkaiden kannettaviksi. Tämä voi lisätä muiden talojen käyttövastikkeiden nousupainetta ja heikentää asumismenojen kohtuullisuutta myös niillä asukkailla, joiden oma asumisoikeustalo on taloudellisesti vakaassa asemassa.\n\nEhdotuksessa on siten keskeisesti kyse yksittäisen asumisoikeuden haltijan asumisturvan sekä muiden saman yhteisön asumisoikeuden haltijoiden kollektiivisen edun yhteensovittamisesta. Rajoituksista vapauttaminen heikentäisi merkittävästi niiden asukkaiden asemaa, joiden asumisoikeus päättyisi. Toisaalta taloudellisesti kestämättömän kohteen ylläpitäminen lisäisi muiden saman yhteisön asumisoikeuden haltijoiden kustannusrasitusta ja voisi vaarantaa asumisoikeusyhteisön kykyä huolehtia asumisoikeusmaksujen palautuksista. Jos asumisoikeusyhteisö tämän seurauksena ajautuisi vakaviin maksuvaikeuksiin tai jopa konkurssiin, kaikkien yhteisön asukkaiden asumisturva ja asumisoikeusmaksujen palautukset voisivat vaarantua. Ehdotettavien säännösten tavoitteena on ehkäistä tällaisen kehityksen kärjistymistä ja säilyttää asumisoikeusyhteisöt taloudellisesti elinkykyisinä, jotta ne pystyvät jatkossakin tarjoamaan kohtuuhintaista asumista ja turvaamaan kaikkien asukkaiden asumisoikeudet.\nNäin ehdotus tukee myös perustuslain 19 §:n 4 momentissa julkiselle vallalle säädettyä tehtävää edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä.\n\nPeruskorjaustarpeessa olevan talon vapauttamisella rajoituksista parannetaan mahdollisuuksia turvata asukkaille terveellinen, turvallinen ja asumiskelpoisuudeltaan asianmukainen asuinympäristö. Asumisoikeustalokanta ikääntyy, ja yhä useammat kohteet tulevat lähivuosina laajempien korjaustarpeiden piiriin. Samalla korkotukilainavaltuuksien supistuminen lisää tarvetta priorisoida perusparannushankkeita. Käytännössä tämä tarkoittaa, ettei kaikkia korjaustarpeessa olevia asumisoikeustaloja voida rahoittaa valtion tukemalla lainoituksella. Jos tarpeellisia perusparannuksia ei voida toteuttaa, vaikutukset voivat näkyä asukkaiden arjessa asumisviihtyvyyden heikkenemisenä, rakennuksen kunnon rapautumisena, energiatehokkuuden heikkenemisenä sekä pitkällä aikavälillä mahdollisesti myös terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvinä ongelmina.\n\nVoimassa olevassa asumisoikeuslaissa rajoituksista vapauttaminen edellyttää, ettei talossa ole yhtään asumisoikeuden haltijaa jäljellä. Valmistelussa saatujen tietojen mukaan asumisoikeusyhteisöt eivät kuitenkaan ole laajamittaisesti ryhtyneet toimenpiteisiin, joilla pyrittäisiin irtaantumaan vajaakäytössä olevien kohteiden jäljellä olevista asumisoikeussopimuksista. Näin ollen taloissa saattaa olla sellaisia asumisoikeuden haltijoita, jotka ovat valmiita luopumaan asumisoikeussopimuksistaan vapaaehtoisin järjestelyin ilman, että jouduttaisiin turvautumaan asumisoikeussopimuksen päättymiseen johtavaan menettelyyn. Käytännössä vapaaehtoiset järjestelyt voivat tarkoittaa esimerkiksi toisen asumisoikeusasunnon tarjoamista, muuttoaikatauluista sopimista tai muita ratkaisuja, joissa asukkaan tilanne otetaan yksilöllisesti huomioon.\n\nEhdotetuilla säännöksillä on myös yhdenvertaisuusvaikutuksia. Rajoituksista vapauttaminen parantaa yhdenvertaisuutta asumisoikeusyhteisöjen sisällä, koska tappiollisista kohteista luopuminen laskee käyttövastikkeisiin kohdistuvaa nousupainetta ja siten parantaa muiden asukkaiden asumisen kohtuuhintaisuutta. Järjestysnumeroista luopumisella voi puolestaan olla myönteisiä vaikutuksia asumisoikeusasuntoa hakevien yhdenvertaisuuteen ja hakumenettelyn saavutettavuuteen, kun hakijan ei enää tarvitsisi hakea erillistä maksullista järjestysnumeroa. Tämä madaltaisi hakemisen kynnystä ja lähentäisi asumisoikeusasunnon hakemista vuokra-asunnon hakemiseen. Hakemusten saapumisjärjestykseen perustuva menettely edellyttää kuitenkin, että tieto vapautuvista asunnoista on hakijoiden saatavilla avoimesti ja oikea-aikaisesti ja että hakemusten vastaanottamista koskevat menettelyt ovat selkeitä ja jälkikäteen todennettavissa. Näin voidaan ehkäistä riskiä siitä, että hakijoiden tosiasialliset\nmahdollisuudet hakea asuntoa eroaisivat esimerkiksi digitaalisten valmiuksien, iän, kielen tai toimintakyvyn perusteella.\n\nIlmoitusten tiedoksiantoa koskevilla muutoksilla ei arvioida olevan olennaisia vaikutuksia, koska sähköinen tiedoksianto on ollut mahdollinen voimassa olevassa laissakin. Sähköisten tiedoksiantotapojen käyttö perustuisi edelleen sopimiseen, ja kirjeposti säilyisi vaihtoehtona. Sääntely ei siten heikennä niiden henkilöiden asemaa, jotka yhä haluavat saada laissa tarkoitetut ilmoitukset perinteisenä kirjepostina. Ehdotetussa sääntelyssä kuitenkin huomioidaan se, että tietyille henkilöryhmille sähköisten viestintäkanavien käyttö voi olla hankalaa. Täten sähköisen viestintäkanavan käyttö edellyttäisi, ettei osapuoli tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää, että toinen osapuoli on ikääntymisen, vamman tai muuhun näihin rinnastettavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä sovittua sähköistä viestintäkanavaa.\n\n4.2.3.2\n\nViranomaiset\n\nEhdotetuilla lakimuutoksilla ei arvioida olevan merkittäviä vaikutuksia Varken työmäärään. Varken tehtäviin on jo nykyisin kuulunut rajoituksista vapauttamista koskevien hakemusten käsittely. Hakemusmäärät saattavat kuitenkin tilapäisesti kasvaa, mikä voi vaikuttaa Varken henkilöresursointiin.\n\nVarke on käyttänyt järjestysnumerorekisterin tietoja valvonnassaan. Rekisterin tietoja hyödynnetään anonymisoituina myös Varken tietopalvelutehtävän hoitamisessa, esimerkiksi asumisoikeusasuntojen asuntomarkkinakatsausten laadinnassa. Rekisterin lopettamisen myötä valvonnassa ja tilastoinnissa tarvittavat tiedot olisi jatkossa kerättävä muilla tavoin, mahdollisesti manuaalisesti, mikä lisäisi työmäärää. Toisaalta järjestysnumeroihin ja niiden hakemiseen liittyvän asiakaspalvelun ja neuvonnan tarve poistuisi, joten kokonaisuudessaan Varken työmäärän arvioidaan pysyvän samalla tasolla.\n\n5\n\nMuut toteuttamisvaihtoehdot\n\n5.1\n\nVaihtoehdot ja niiden vaikutukset\n\nSuomen julkisen talouden heikon tilanteen vuoksi on perusteltua arvioida myös periaatteellisesti merkittäviä ja vaikutuksiltaan laaja-alaisia vaihtoehtoja asumisoikeusjärjestelmän kehittämiseksi. Asumisoikeusselvityksessä tarkasteltiin toimenpidettä, jossa uusia pysyviä asumisoikeussopimuksia ei enää tehtäisi, vaan niiden sijasta tehtäisiin vuokrasopimuksia, tai asuntoja tarjottaisiin myytäväksi. Tämä olisi mahdollista poistamalla velvollisuus tarjota asumisoikeusasuntoja ensisijaisesti asumisoikeuskäyttöön. Selvityksen mukaan menettelyä voitaisiin soveltaa vain uusiin sopimuksiin, koska asumisoikeuteen kohdistuu perustuslain mukainen omaisuudensuoja. Näin ollen muutos koskisi vain asumisoikeustaloissa vapaaehtoisesti vapautuviin asuntoihin tehtäviä uusia sopimuksia.\n\nAsumisoikeuskäytön ensisijaisuudesta luopumista ei kuitenkaan ole pidetty tarkoituksenmukaisena, koska se johtaisi järjestelmän asteittaiseen supistumiseen ja heikentäisi luottamusta asumisoikeuden pysyvyyteen. Ratkaisu myös heikentäisi asumisoikeusyhteisöjen taloudellista tilannetta ja voisi olla mahdoton toteuttaa varsinkin pienimmissä asumisoikeusyhteisöissä. Lisäksi ratkaisu loisi sekamuotoisen järjestelmän, jossa samassa talossa olisi osin pysyviä asumisoikeuksia ja osin vuokra‑ tai omistusasuntoja. Myös käyttövastikkeiden nousupaine saattaisi kasvaa jäljelle jäävissä asumisoikeuskohteissa.\n\nAsukkaiden näkökulmasta käyttövastikkeiden tasausta on vaikea ymmärtää, jos asukas on asunut pidempään asunnossaan, ja asumisen aikana asunnon käyttövastike on noussut korkeaksi ja lähestyy vapaarahoitteisia vuokria. Epäoikeudenmukaiseksi koetaan myös se, etteivät vuosien aikana käyttövastikkeissa maksetut rahoituskulut kerry yksittäisen asukkaan hyödyksi. Tähän on ehdotettu ratkaisuksi asukkaiden omaksilunastusoikeutta. Omaksilunastusoikeus oli myös yksi asumisoikeusselvityksessä tutkituista vaihtoehdoista. Selvityksessä kuitenkin todettiin, että omaksilunastamisen olisi perustuttava vapaaehtoisuuteen, eikä kaikilla asukkailla ole mahdollisuutta tai halua omaksilunastukseen. Tällöin taloista muodostuisi niin sanottuja sekataloja, joissa olisi useita hallintaperusteita. Sekataloja pidetään hallinnollisesti vaikeina sekä asumisoikeusyhteisöjen että asukkaiden näkökulmasta. Lisäksi selvityksessä tunnistettiin riski, että vain parhaimmat asunnot parhailla sijainneilla\nlunastettaisiin. Asumisoikeusyhteisöille jäisi heikompi asuntokanta, joten omaksilunastaminen ei ratkaisisi niiden taloudellisia haasteita eikä vähentäisi valtion riskejä. Näistä syistä omaksilunastusoikeus ehdotetaan rajattavaksi vain rajoituksista vapauttamista koskeviin erityistilanteisiin, joissa se olisi kompensaatiota asumisoikeuden menetyksestä.\n\nLausuntopalautteissa ehdotettiin, että Varkelle säädettäisiin mahdollisuus vapauttaa yksittäinen asumisoikeuskohde asumisoikeuslain 33 §:n 3 momentissa säädetystä vertailuvuokrarajoitteesta, jonka mukaan valtion tukemien asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeen on oltava pienempi kuin käyttöarvoltaan samanveroisista ja sijainniltaan vastaavista vuokra-asunnoista yleensä perittävä vuokra. Poikkeamismahdollisuus koskisi tilanteita, joissa kohteesta perittävät käyttövastikkeet ja -korvaukset eivät pidempiaikaisesti riitä kattamaan kohteelle kuuluvia kustannuksia ilman tasausta. Ratkaisu voisi vähentää taloudellisesti vaikeiden kohteiden kustannusten siirtymistä muiden asumisoikeuden haltijoiden maksettavaksi ja tukisi käyttövastikkeiden oikeudenmukaisempaa kohdentumista yhteisön sisällä. Lisäksi se edistäisi joidenkin asukkaiden ajamaa kohdekohtaisuutta, jossa talot vastaavat omista kuluistaan. Vertailuvuokrarajoitteesta vapauttaminen olisi myös asumisoikeussopimuksen\npäättymiseen verrattuna lievempi keino, koska asumisoikeus säilyisi.\n\nEhdotusta ei sen myönteisistä puolista huolimatta kuitenkaan ole sisällytetty esitykseen. Ehdotus saattaisi johtaa käyttövastikkeiden kohtuuttomiin korotuksiin ja heikentäisi kyseisten asukkaiden asumisen kohtuuhintaisuutta. Lisäksi ehdotuksen vaikutukset kohdistuisivat juuri sellaisiin kohteisiin, jotka ovat jo valmiiksi heikossa taloudellisessa tilanteessa. Poikkeaminen vertailuvuokrarajoitteesta ei myöskään ratkaisisi muita asumisoikeusjärjestelmän ongelmia, kuten parantaisi kohteen vakuusarvoa tai rahoituksen saatavuutta. Näistä syistä esityksessä on päädytty malliin, jossa taloudellisesti tai toiminnallisesti kestämättömiin kohteisiin puututtaisiin rajoituksista vapauttamista koskevalla, rajatulla menettelyllä.\n\nJärjestysnumeroiden säilyttämistä asukasvalinnan perusteena puoltaisi se, että järjestysnumero on koettu selkeäksi ja hakijoita tasavertaisesti kohtelevaksi kriteeriksi. Asumisoikeusjärjestelmässä on tärkeää valtion tuella rakennettujen asuntojen kohdentuminen tasavertaisin kriteerein hakijoille. Järjestysnumeroiden säilyttämistä tukee myös se, että asumisoikeusasuntojen hakumenettely uudistettiin vasta hiljattain. Uudistuksen tavoitteena oli asukasvalinnan yhtenäistäminen, hakuprosessin selkeyttäminen ja väärinkäytösten ehkäisy valtakunnallisella, keskitetysti hallinnoidulla numerorekisterillä. Uudistuksessa siirryttiin määräaikaisiin järjestysnumeroihin, ja luovuttiin useiden numeroiden hakumahdollisuudesta. Viranomaisen ylläpitämä jonotusjärjestelmä on turvannut hakijoiden yhdenvertaisuutta, mutta jonotusjärjestelmästä luopumiseen liittyviä riskejä lieventävät Varken suorittama valvonta sekä se, että asukasvalinta on julkinen hallintotehtävä, jota asumisoikeusyhteisöt\nhoitavat virkavastuulla.\n\n5.2\n\nUlkomaiden lainsäädäntö ja muut ulkomailla käytetyt keinot\n\nTässä esityksessä ehdotettavat lakimuutokset liittyvät olemassa olevan asumisoikeusjärjestelmän kehittämiseen, joten ulkomaisten lainsäädäntöratkaisujen merkitys on asian kannalta vähäinen. Lisäksi eri maiden tukijärjestelmät ovat vaihtelevan tyyppisiä ja seurausta kunkin maan omasta kehityksestä, jolloin muiden maiden järjestelmien tarkastelu ei ole tässä esityksessä tarkoituksenmukaista.\n\n6\n\nLausuntopalaute\n\n6.1\n\nLausunnot\n\nEsitysluonnos oli lausuntokierroksella 23.3.–8.5.2026. Lausuntoa pyydettiin 42 vastaanottajalta, joista 23 antoi lausunnon. Lausunnon antaneet tahot edustivat monipuolisesti niitä tahoja, joilta lausuntoja oli pyydetty. Pyydettyjen lisäksi saatiin 62 lausuntoa, joista suuri osa oli yksityishenkilöiltä. Lausuntopalautteesta laadittu yhteenveto on julkaistu hankeikkunassa (YM042:00/2025).\n\nAsumisoikeusyhteisöistä lausunnon antoivat Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy, Avain Asumisoikeus Oy, ES-Laatuasumisoikeus Oy, Helsingin Asumisoikeus Oy - HASO, TA-Asumisoikeus Oy ja Varsinais-Suomen asumisoikeus Oy. Edunvalvontajärjestöistä Finanssiala ry, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry, Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat - KOVA ry, Kuluttajaliitto ry, Rakennusteollisuus RT ry, Suomen Ammattiliittojen Keskusjärjestö SAK ry, Suomen asumisoikeusasukkaat ry, Suomen Kiinteistöliitto ry, Suomen Kuntaliitto ry ja Vuokralaiset VKL ry. Kunnista lausunnon antoivat Helsinki, Kerava, Oulu, Tampere ja Vantaa. Asukastoimikunnista lausunnon antoivat Asuntosäätiön Punamäenpolku 1, HASO Livornonkatu 5, HASO Retkeilijänkatu 6, Gyldenärinkatu 1, Pumpulilinna ja Sokerilinnantie 2. Yhteistyöelimistä lausunnon antoivat Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy (Asofoorumi), Avain Asumisoikeus Oy, Helsingin Asumisoikeus Oy ja Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy.\nViranomaisista lausunnon antoivat kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV), konkurssiasiamiehen toimisto, oikeusministeriö, Valtiokonttori, valtioneuvoston oikeuskansleri ja valtiovarainministeriö. Lisäksi lausunnon antoivat KUUMA-seutu ja valtakunnallinen asumisoikeusasioiden neuvottelukunta sekä 46 yksityishenkilöä.\n\nEsityksen tavoitteet ja tarpeet\n\nSuurin osa yksityishenkilöistä vastusti esitystä kokonaisuudessaan. Muut lausunnonantajat suhtautuivat pääosin myönteisesti esityksen tavoitteeseen vahvistaa asumisoikeusjärjestelmän taloudellista kestävyyttä ja helpottaa tappiollisista taloista luopumista. Useissa lausunnoissa vahvistettiin esitysluonnoksen kuvaus asumisoikeusyhteisöjen toimintaympäristön heikkenemisestä. Lausunnoissa todettiin, että asuntomarkkinat ja asuntorakentaminen ovat olleet poikkeuksellisen suurissa muutoksissa viimeisten vuosien ajan, mikä on näkynyt asumisoikeusyhteisöissä muun muassa vastikekorotuspaineina sekä tyhjäkäynnin lisääntymisenä. Järjestelmän katsottiin tarvitsevan toimivia ja ennakoitavia keinoja tilanteisiin, joissa yksittäisen kohteen kysyntä heikkenee pysyvästi, rahoituksen saatavuus vaikeutuu tai kohde ei pysty enää kattamaan kustannuksiaan.\n\nUseat lausunnonantajat totesivat ehdotusten vaikuttavan merkittävästi asumisoikeuden haltijoiden asemaan. Lausunnoissa korostettiin asuntopoliittisten ratkaisujen pitkäjänteisyyden merkitystä sekä asumisoikeusasumisen säilyttämistä houkuttelevana vaihtoehtona. Erityisesti uusien asumisoikeussopimusten irtisanomista koskevan ehdotuksen katsottiin rikkovan asumisoikeusjärjestelmän lupausta asumisen pysyvyydestä ja vähentävän asumisoikeuden houkuttelevuutta.\n\nRajoituksista vapauttaminen asumisoikeustalon vajaakäyttötilanteessa\n\nValtaosa lausunnonantajista kannatti rajoituksista vapauttamista vajaakäyttötilanteessa koskevaa ehdotusta joko sellaisenaan tai muutettuna. Ehdotusta vastustivat erityisesti asukastoimikunnat ja yksityishenkilöt. Ehdotuksen toteuttamistapa jakoi kuitenkin näkemyksiä. Asumisoikeusyhteisöt, Valtiokonttori ja osa etujärjestöistä pitivät vapauttamisen edellytyksiä liian tiukkoina ja menettelyä raskaana. Niiden mukaan rajoituksista vapauttamisen tulisi olla mahdollista jo ennen tilanteen kriisiytymistä, ja menettelyä tulisi keventää ja nopeuttaa. Valtiovarainministeriö ja Valtiokonttori katsoivat, että erityisesti asumisoikeusmaksujen palauttamista koskeva edellytys saattaa muodostaa käytännön esteen vapauttamiselle tilanteissa, joissa kohde on jo taloudellisesti heikossa asemassa. Asuntosäätiö ja KOVA esittivät, että vapauttamisen tulisi olla mahdollista myös tilanteissa, joissa asumisoikeustalon perusparantamiseen ei ole saatavissa rahoitusta.\n\nYksityishenkilöt ja asukastoimikunnat puolestaan katsoivat, että vapauttamisen edellytyksiä tulisi täsmentää ja tiukentaa, jotta vapauttaminen säilyisi aidosti viimesijaisena keinona ja väärinkäytöksiltä vältyttäisiin. Lausunnoissa tuotiin esiin huoli siitä, että käyttöastetta voitaisiin keinotekoisesti heikentää rajoituksista vapauttamisen edellytysten täyttämiseksi. Oikeusministeriö korosti tarvetta varmistaa sääntelyn tarkkarajaisuus ja välttämättömyys, ja oikeuskanslerinvirasto katsoi, että esityksessä tulisi kuvata tarkemmin ne tekijät, jotka uhkaavat asumisoikeusyhteisöjen toimintaedellytyksiä.\n\nLausunnoissa arvioitiin laajasti myös asumisoikeuden haltijoiden asemaa vapauttamistilanteissa. Useat lausunnonantajat pitivät ehdotettuja suojakeinoja riittämättöminä. Omaksilunastusoikeuteen suhtauduttiin kriittisesti, koska sen katsottiin olevan monille asukkaille epärealistinen tai taloudellisesti riskialtis vaihtoehto. Oikeusministeriö katsoi, ettei vähemmistöosakkaan riskejä ollut kuvattu riittävästi, ja Valtiokonttori sekä valtiovarainministeriö kiinnittivät huomiota siihen, että omaksilunastaminen taloudellisesti heikossa kohteessa voi merkitä asukkaalle merkittävää taloudellista riskiä. KKV katsoi, että talon muuttaminen asunto-osakeyhtiöksi siirtää taloudellista riskiä asukkaille ja että omaksilunastamista, vuokrasuhdetta ja vaihtoehtoisia asumisratkaisuja koskevaa sääntelyä tulisi täydentää.\n\nUseissa lausunnoissa pidettiin omaksilunastamista parempana ratkaisuna sitä, että asukkaalle turvataan mahdollisuus jatkaa asumista vuokralaisena tai vastaavanlaisessa asumisoikeusasunnossa. Näihinkin vaihtoehtoihin todettiin kuitenkin liittyvän käytännön toteuttamiseen liittyviä haasteita. Lisäksi KKV, Kuluttajaliitto ja Vuokralaiset VKL ry korostivat, että asukkaiden kuulemista ja tiedonsaantia tulee vahvistaa sekä varmistaa, että heillä on riittävät tiedot arvioida omaa asemaansa muutostilanteissa.\n\nOmaksilunastushinnan määräytymistä koskevaa sääntelyä pidettiin useissa lausunnoissa riittämättömänä. Asukastoimikunnat ja yksityishenkilöt esittivät, että hinnassa tulisi ottaa huomioon asukkaiden maksamat pääomavastikkeet tai asumisaika. Lisäksi ehdotettiin riippumattoman asiantuntijan käyttämistä käyvän hinnan määrittämisessä. KKV:n mukaan sääntelyä tulisi täydentää myös sen osalta, millaiset laskelmat asukkaalle annettavassa tarjouksessa tulisi esittää omaksilunastushinnan muodostumisesta.\n\nYksityishenkilöiden lausunnoissa korostuivat asumisturva, yhdenvertaisuus ja luottamuksensuoja. Lausunnoissa suhtauduttiin varauksellisesti rajoituksista vapauttamisen laajentamiseen ja katsottiin, että asumisoikeusasuminen on perustunut pysyvyyteen, johon ei tulisi puuttua ilman erittäin painavia perusteita. Osa yksityishenkilöistä piti ongelmallisena sitä, että vajaakäyttö voisi johtaa asumisoikeuden päättymiseen asukkaasta riippumattomista syistä ja siirtää järjestelmään liittyviä taloudellisia ja oikeudellisia riskejä asumisoikeuden haltijoille.\n\nRajoituksista vapauttaminen asumisoikeusyhteisön konkurssissa\n\nRajoituksista vapauttaminen asumisoikeusyhteisön konkurssissa jakoi lausunnonantajien näkemyksiä. Ehdotusta vastustivat erityisesti asukastoimikunnat ja yksityishenkilöt, mutta myös useat muut lausunnonantajat esittivät ehdotukseen merkittäviä muutostarpeita.\n\nAsumisoikeusyhteisöt, KOVA ry, Finanssiala ry ja valtakunnallinen asumisoikeusasioiden neuvottelukunta (aso-neuvottelukunta) lausuivat, että rajoituksista vapauttamisen pitäisi tapahtua konkurssissa automaattisesti, jotta asumisoikeuskohteille voisi muodostua vakuusarvo. Lausuntojen mukaan viranomaisperusteinen harkinta voi heikentää menettelyn ennustettavuutta ja siten estää vakuusarvon syntymistä sekä vaikeuttaa rahoituksen saatavuutta.\n\nUseissa lausunnoissa kiinnitettiin huomiota sääntelyn oikeudellisiin epäselvyyksiin ja toteuttamiskelpoisuuteen. Oikeusministeriö ja Valtiokonttori pitivät rajoituksista vapauttamisen mahdollistamista konkurssissa sinänsä tarpeellisena, mutta katsoivat esityksessä kuvatun menettelyn olevan epäselvä ja osin ristiriitainen. Oikeusministeriö edellytti lisäksi nykytilan kattavampaa kuvaamista asumisoikeusyhteisön konkursseista.\n\nLausunnonantajat suhtautuivat pääosin myönteisesti ehdotuksen tavoitteeseen parantaa asumisoikeusmaksujen asemaa konkurssissa. Asukashallinnon toimielimet ja yksityishenkilöt korostivat, että asumisoikeusmaksujen palautuminen tulisi turvata mahdollisimman varmasti. Asumisoikeusmaksujen säätämistä massavelaksi ei kuitenkaan pidetty riittävänä tai ongelmattomana keinona. Konkurssiasiamiehen toimisto, oikeusministeriö ja valtiovarainministeriö kiinnittivät huomiota ehdotuksen suhteeseen konkurssioikeudelliseen maksunsaantijärjestykseen ja asumisoikeusmaksujen luonteeseen omana pääomana.\n\nValtiovarainministeriön mukaan maksunsaantijärjestyksestä poikkeamista ei voida hyväksyä, koska se loukkaisi velkojan ja takaajana valtion etuoikeutta realisointitilanteessa. Lisäksi valtiovarainministeriö totesi, ettei ole perusteltua asettaa asumisoikeusmaksusijoitukselle parempaa etuoikeutta kuin asunto-osakeyhtiössä huoneiston hallintaan oikeuttavalle asunto-osakkeelle, joka on sijoituksena ja vakuutena huonommassa etuoikeusasemassa kuin kiinteistöön kohdistuvat kiinnitysvakuudet. Myös Finanssiala ry, konkurssiasiamiehen toimisto ja oikeusministeriö huomauttivat, ettei vastaavista kompensaatioista säädetä muidenkaan asumismuotojen osalta.\n\nUusien asumisoikeussopimusten irtisanominen\n\nUusien asumisoikeussopimusten irtisanomisehtoa vastustettiin laajasti. Ehdotuksessa ei nähty juurikaan myönteisiä puolia, ja sitä kannatettiin vain yksittäisissä lausunnoissa.\n\nOsa lausunnonantajista ymmärsi irtisanomisehdon taustalla olevat tavoitteet. Lähes kaikki lausunnonantajat katsoivat kuitenkin, että irtisanomisehto heikentäisi asumisoikeusjärjestelmän keskeistä ominaisuutta eli asumisen pysyvyyttä. Lausuntojen mukaan irtisanomisehto muuttaisi asumisoikeusasumisen luonnetta lähemmäksi vuokra-asumista ja heikentäisi asumisoikeuden haltijoiden perusteltuja odotuksia. Lisäksi lausunnoissa todettiin, että irtisanomisehto vähentäisi luottamusta järjestelmään ja sen houkuttelevuutta uusien asukkaiden näkökulmasta. Helsingin kaupungin mukaan irtisanomisehto on myös tarpeeton, mikäli irtisanominen olisi vajaakäyttö- ja konkurssitilanteissa jo esityksen mukaisesti mahdollista.\n\nUseissa lausunnoissa vedottiin myös asukkaiden yhdenvertaisuuteen. Irtisanomisehdon soveltuminen vain uusiin sopimuksiin nähtiin ongelmallisena, koska se loisi erilaiseen asemaan asetettuja asumisoikeuden haltijoita. Tämän katsottiin heikentävän järjestelmän läpinäkyvyyttä ja oikeudenmukaisuutta.\n\nJärjestysnumeroista luopuminen\n\nJärjestysnumeroista luopuminen jakoi lausunnonantajien näkemyksiä. Ehdotusta kannattivat muun muassa asumisoikeusyhteisöt, KOVA ry, aso-neuvottelukunta, Vuokralaiset VKL ry, Kiinteistöliitto, Kuluttajaliitto ja Helsingin kaupunki. Muutosta pidettiin perusteltuna erityisesti hakuprosessin yksinkertaistamisen, hallinnollisen keventämisen ja hakemisen kynnyksen madaltamisen kannalta. Useissa lausunnoissa katsottiin, että asumisoikeusasuntojen hakeminen olisi hakijoille selkeämpää, jos se muistuttaisi nykyistä enemmän vuokra-asuntojen hakemista.\n\nLausunnoissa esitettiin kuitenkin myös huolia hakijoiden yhdenvertaisuuden ja asukasvalinnan läpinäkyvyyden turvaamisesta. Järjestysnumerojärjestelmää pidettiin selkeänä ja tasapuolisena valintaperusteena ja sen katsottiin ehkäisevän väärinkäytöksiä. Riskien nähtiin kohdistuvan erityisesti hakijoihin, jotka eivät käytä digitaalisia palveluja. Lausunnonantajat korostivat, että järjestysnumeroista luopuminen edellyttää riittävän täsmällistä sääntelyä ja viranomaisohjeistusta muun muassa hakemuksen saapumisajankohdan määräytymisestä, hakemusten käsittelystä sekä valintojen jälkikäteisestä valvonnasta.\n\nLausunnoissa korostettiin myös tilastotiedon säilyttämisen turvaamista, jos järjestysnumerorekisteri lakkautetaan. Vantaan kaupungin mukaan tietoa tarvitaan asuntomarkkinoiden seurantaa, asuinalueiden kehittämistä, asunto- ja maapolitiikan suunnittelua sekä toteuttamista varten. Myös aso-neuvottelukunta ja Vuokralaiset VKL ry totesivat, että valvonnan, tilastoinnin ja kuntien tiedonsaannin edellyttämien tietojen on muutoksessa säilyttävä käytännössä riittävinä.\n\nAvain Asumisoikeus Oy, Kiinteistöliitto ja Rakennusteollisuus RT ry pitivät järjestysnumeroista luopumiselle ehdotettua kahden vuoden siirtymäaikaa liian pitkänä. Myös aso-neuvottelukunta esitti harkittavaksi, olisiko lyhyempi siirtymäaika mahdollinen.\n\nLisäksi lausunnoissa kiinnitettiin huomiota asukasvalintatietojen tallentamista ja luovuttamista koskevaan sääntelyyn. KOVA ry katsoi, että vaikutusarviointia tulisi täydentää siltä osin kuin asumisoikeusyhteisöt vastaisivat jatkossa itse asukasvalintatietojen tallentamisesta. Oikeusministeriö puolestaan katsoi, että asumisoikeusyhteisöjen asemaa rekisterinpitäjinä sekä tietojen luovuttamista koskevan sääntelyn tarpeellisuutta ja sisältöä tulisi perusteluissa selkeyttää. Oikeusministeriö lausui lisäksi, että jatkovalmistelussa tulee arvioida erillisen asukasvalintatietojen tiedonluovutussäännöksen tarpeellisuus, koska asumisoikeuslaissa säädetään erikseen Varken tiedonsaantioikeudesta.\n\nMuut kommentit\n\nAsumisoikeussopimusten irtisanomisaikaa ja asumisoikeuden haltijoiden oikaisu- ja valitusoikeutta käsiteltiin lausunnoissa melko niukasti. Asiasta lausuneet yksityishenkilöt vastustivat ehdotettua kolmen kuukauden irtisanomisaikaa. Lausunnonantajien mukaan irtisanomisaika on kohtuuttoman lyhyt ottaen huomioon asumisoikeusasumisen pysyvän luonteen. Lausunnoissa pidettiin ongelmallisena, että kolmen kuukauden irtisanomisaika olisi lyhyempi kuin yli vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa sovellettava irtisanomisaika. KOVA ry katsoi kolmen kuukauden irtisanomisajan olevan riittävä ja perusteltu kummankin osapuolen näkökulmasta. KOVA ry kannatti myös asumisoikeuden haltijoiden oikaisu- ja valitusoikeutta.\n\nOikeuskanslerinvirasto ja oikeusministeriö huomauttivat, että esityksen arviota perustuslakivaliokunnan kannanotosta tulisi täydentää ja yksilöidä tarkemmin ne säännökset, joiden vuoksi perustuslakivaliokunnan lausunnon pyytäminen on oikeudellisesti perusteltua. Oikeusministeriö kritisoi esitystä myös laajemmin erityisesti lainsäädännön nykytilaa koskevan kuvauksen ja vaikutusarviointien puutteellisuudesta.\n\nMonissa lausunnoissa ehdotettiin uutta säännöstä, joka koskisi asumisoikeuslain 33 §:n 3 momentista eli niin sanotusta vertailuvuokrasäännöksestä vapautumista. Lausuntojen mukaan vertailuvuokrasäännös estää heikoimman kysynnän alueella kohteen todellisten kulujen perimisen ja pakottaa asumisoikeusyhteisöt käyttämään tasausta. Tämän seurauksena kysytympien kohteiden asukkaat joutuvat tasauksen kautta heikosti kysyttyjen kohteiden kustannusten maksajiksi.\n\n6.2\n\nLausuntojen perusteella tehdyt muutokset\n\nLausuntopalautteen perusteella rajoituksista vapauttamista asumisoikeusyhteisön konkurssissa ja uusien asumisoikeussopimusten irtisanomista koskevat ehdotukset on poistettu esityksestä kokonaan. Lisäksi rajoituksista vapauttamista vajaakäyttötilanteessa koskevaa ehdotusta on muutettu siten, että rajoituksista vapauttaminen olisi vajaakäyttötilanteen lisäksi mahdollista myös, jos talo on perusparannuksen tarpeessa, mutta sen korjaamiseen ei saada valtion tukemaa perusparannuslainaa. Samalla pykälän otsikkoa on muutettu.\n\nAsukkaiden kuulemis- ja tiedonsaantioikeuksien parantamiseksi 44 §:ään on lisätty asukastoimikunnan oikeuksia. Lisäksi 88 a §:ään on lisätty täsmennys, että asumisoikeuden haltijalle tarjottavan vuokrasopimuksen pitäisi olla toistaiseksi voimassa oleva, ja 88 b §:ään on säädetty vuokranantajalle oikeus irtisanoa tällainen vuokrasopimus päättymään aikaisintaan kahden vuoden kuluttua. Oikeusministeriön lausunnon perusteella 15 §:n 2 momentista on poistettu erillinen tietojen luovutussäännös Varkelle ja korvattu se informatiivisella viittauksella lain 103 §:ään.\n\nEsityksen perusteluja on myös lausuntopalautteen avulla täydennetty ja korjattu kauttaaltaan. Keskeisimmät muutokset liittyvät nykytilan kuvaukseen, vaikutusten arviointiin ja säännöskohtaisiin perusteluihin. Nykytilan kuvauksen esitystapaa on muutettu ja sisältöä täydennetty. Myös asumisoikeuden haltijoita koskevaa vaikutusten arviointia on lisätty erityisesti taloudellisten ja perus- ja ihmisoikeusvaikutusten osalta.\n\n7\n\nSäännöskohtaiset perustelut\n\n7 §.\n\nAsumisoikeussopimus.\n\nPykälään tehtäisiin järjestysnumeroista luopumisen edellyttämät muutokset eli\n\n4 kohtaa\n\nmuutettaisiin ja\n\n5 kohta\n\nkumottaisiin. Järjestysnumeroa ei enää merkittäisi asumisoikeussopimukseen.\n\n11 §\n.\n\nAsukasvalinnan yleiset periaatteet.\n\nPykälän viittaus järjestysnumeroiden mukaiseen järjestykseen ehdotetaan poistettavaksi, koska järjestysnumeroista asukasvalinnassa luovuttaisiin. Asumisoikeuden haltijat valittaisiin hakemusten saapumisjärjestyksessä, eli valituksi tulisi se, joka on jättänyt hakemuksen asunnosta ensimmäisenä. Asumisoikeusyhteisön pitäisi edelleen tarjota mahdollisuus myös paperiseen asuntohakemukseen.\n\n12 §.\n\nAsumisoikeuden haltijaa koskevat vaatimukset.\n\nPykälän\n\n3 momentista\n\nehdotetaan poistettavaksi viittaus järjestysnumeron hakijaan.\n\n14 §.\n\nPoikkeukset asumisoikeusasunnon tarve-edellytyksestä.\n\nPykälän\n\n2 momenttia\n\nmuutettaisiin siten, että pienimmän järjestysnumeron sijasta asumisoikeusasunnon saajan ratkaisisi hakemuksen saapumisjärjestys.\n\n15 §.\n\nAsukasvalintarekisteri ja asukasvalintatietojen luovuttaminen.\n\nEhdotettava pykälä sisältäisi säännökset asukasvalintarekisteristä ja tietojen luovuttamisesta. Ehdotettavat säännökset korvaisivat pykälän voimassa olevat säännökset järjestysnumerosta ja järjestysnumerorekisteristä, koska niistä luovuttaisiin.\n\nPykälässä säädettäisiin tiedoista, joita asumisoikeusyhteisön olisi tallennettava asumisoikeusasuntoa hakevasta henkilöstä tai perhekunnasta sekä asunnon saaneesta henkilöstä tai perhekunnasta ja asunnosta. Asumisoikeusyhteisöllä on aiemmin ollut velvollisuus tallentaa kyseiset tiedot järjestysnumerorekisteriin, mutta rekisterin lakkauttamisen myötä asumisoikeusyhteisö vastaisi tietojen tallentamisesta ja säilyttämisestä omassa järjestelmässään.\n\nAsukasvalinnassa tallennettavat tiedot muodostaisivat rekisterin. Henkilötietojen käsittelyssä noudatetaan Euroopan parlamentin ja neuvoston asetusta (EU) 2016/679 luonnollisten henkilöiden suojelusta henkilötietojen käsittelyssä sekä näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta (yleinen tietosuoja-asetus). Tietosuoja-asetusta täydentää tietosuojalaki\n\n(1050/2018)\n. Asukasvalinnassa tallennettavien tietojen rekisterinpitäjinä toimisivat asumisoikeusyhteisöt. Tietosuoja-asetuksen 5 artiklan 1 kohdan c alakohdan mukaan henkilötietojen on oltava asianmukaisia ja olennaisia ja rajoitettuja siihen, mikä on tarpeellista suhteessa niihin tarkoituksiin, joita varten niitä käsitellään (tietojen minimointi).\n\nAsumisoikeusyhteisöt käsittelisivät henkilötietoja Varken suorittamaa asukasvalintojen valvontaa varten. Valvonnasta säädetään asumisoikeuslain 103 §:ssä. Rekisteritietojen käsittelyn oikeusperusta on siis tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 1 kohdan c alakohta. Asetuksen 6 artiklan 3 kohdan mukaan käsittelyn ollessa tarpeen rekisterinpitäjän lakisääteisen velvoitteen noudattamiseksi, on käsittelyn perustasta säädettävä joko unionin oikeudessa tai rekisterinpitäjään sovellettavassa jäsenvaltion lainsäädännössä. Kyseinen käsittelyn oikeusperuste voi edelleen 3 kohdan mukaan sisältää erityisiä säännöksiä, joilla mukautetaan tietosuoja-asetuksen sääntöjen soveltamista, muun muassa: yleisiä edellytyksiä, jotka koskevat rekisterinpitäjän suorittaman tietojenkäsittelyn lainmukaisuutta; käsiteltävien tietojen tyyppiä; asianomaisia rekisteröityjä, yhteisöjä joille ja tarkoituksia joihin henkilötietoja voidaan luovuttaa; käyttötarkoitussidonnaisuutta; säilytysaikoja; sekä\nkäsittelytoimia ja -menettelyjä, mukaan lukien laillisen ja asianmukaisen tietojenkäsittelyn varmistamiseen tarkoitetut toimenpiteet.\n\nRekisteriin tallennettavia tietoja olisivat hakijaa ja haettavan asunnon ominaisuuksia koskevat tiedot, jotka kysyttäisiin hakijalta asuntohakemuksen yhteydessä. Tällaisia tietoja olisivat hakijan ja kanssahakijan henkilötunnukset ja nimet, hakijan kotiosoite, hakijan muu yhteystieto (puhelin ja sähköposti), hakijan ikä, hakijaruokakunnan koko, haettavan asunnon koko ja hakukunta. Kun asukasvalinta olisi tehty, tallennettaisiin asuntotyyppiä koskevat yleistiedot ja asunnon saanutta henkilöä tai perhekuntaa koskevat kuvailutiedot. Tallennettavia tietoja olisivat asukkaaksi hyväksymisen peruste, hyväksytyn tai hyväksyttyjen nimi ja henkilötunnus, hyväksytyn hakijaruokakunnan koko, hakijan ikä, asunnon koko, hyväksyttävä varallisuus, sijaintikunta ja asumisoikeuskohde. Arkaluonteisia henkilötietoja ei tallennettaisi.\n\nAsumisoikeuden hakijan yksilöimiseksi käytettäisiin henkilötunnusta, kuten tähänkin saakka. Henkilötunnuksen käsittely täyttäisi tietosuojalain 29 §:n vaatimukset, koska käsittelystä säädettäisiin laissa. Lisäksi rekisteröidyn yksiselitteinen yksilöiminen olisi tärkeää laissa säädetyn tehtävän eli asukasvalinnan suorittamisen kannalta. Henkilötunnusta käsiteltäessä on kiinnitettävä huomiota siihen, ettei henkilötunnusta merkitä tarpeettomasti henkilörekisterin perusteella tulostettuihin tai laadittuihin asiakirjoihin.\n\nEhdotetun\n\n2 momentin\n\nmukaisesti asumisoikeusyhteisön olisi kunnan pyynnöstä luovutettava rekisterin tietoja asuntopoliittisia tietotarpeita ja maankäytön suunnittelua varten. Kunnilla on moninaisia tietotarpeita liittyen asuinalueiden suunnitteluun, asumisoikeusasuntojen tarpeeseen ja yleisemmin asuntopolitiikkaan, ja tietotarpeet olisi turvattava tietojen luovuttamisen kautta. Kunnalle ei luovutettaisi henkilötietoja, vaan luovutettavat tiedot olisivat sellaisia, ettei niitä voida välillisesti tai välittömästi tunnistaa yhtä tai useampaa henkilöä koskeviksi.\n\nErillinen tietojen luovuttamista kunnille koskeva säännös on tarpeen sääntelyn selkeyden ja yhdenmukaisen soveltamisen varmistamiseksi, sillä viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain (621/1999, jäljempänä\n\njulkisuuslaki\n) soveltuminen asumisoikeusyhteisön hallussa oleviin asukasvalintatietoihin ei ole kaikissa tilanteissa yksiselitteistä. Julkisuuslain 4 §:n 2 momentin mukaan lakia sovelletaan julkista tehtävää hoitaviin yhteisöihin ja säätiöihin niiden käyttäessä julkista valtaa. Tämän vuoksi voi olla tulkinnanvaraista, miltä osin asukasvalintarekisteriin sisältyviä tietoja on pidettävä julkisuuslaissa tarkoitettuina viranomaisen asiakirjoina ja voidaanko kunnalle luovuttaa tietoja suoraan mainitun lain nojalla. Ehdotetulla säännöksellä selvennettäisiin asumisoikeusyhteisön oikeutta luovuttaa asukasvalintarekisteristä käyttötarkoituksen kannalta tarpeellisia tietoja kunnalle sekä varmistettaisiin, että tiedot\nluovutetaan ainoastaan anonymisoituina.\n\nLisäksi momentissa säädettäisiin selkeyden vuoksi, että tietojen luovuttamisesta Varkelle säädetään 103 §:ssä. Varken tehtävänä on myös asumista ja asuntomarkkinoita koskevien tietopalveluiden hoitaminen, ja se voi käyttää asukasvalintatietoja anonymisoituina esimerkiksi asukasvalinnasta tuotettavien julkisten tilastojen laadintaan. Jatkossa nämä tiedot olisi kerättävä erikseen.\n\n17 §.\n\nAsumisoikeuden haltijan valinta.\n\nPykälään tehtäisiin järjestysnumeroista luopumisen ja uuden rajoituksista vapauttamista koskevan pykälän edellyttämät muutokset. Pykälän\n\n1 momenttia\n\nmuutettaisiin siten, että pienimmän järjestysnumeron sijasta asumisoikeusasunnon saajan ratkaisisi hakemuksen saapumisjärjestys. Lisäksi pykälän\n\n2 momentin 1 kohtaan\n\nlisättäisiin viittaus uuteen ehdotettavaan pykälään 88 a §. Asumisoikeudestaan luopuvat asumisoikeuden haltijat olisivat kaikissa rajoituksista vapauttamista koskevissa tilanteissa etusijalla toisen asumisoikeusasunnon asukasvalinnassa. Etusijalla kompensoitaisiin asumisoikeuden haltijalle asumisoikeudesta luopumista.\n\nPykälän\n\n3 momentissa\n\nsäädetään etusijaryhmään kuuluvien hakijoiden keskinäisestä järjestyksestä asukasvalinnassa. Jos samaan huoneistoon olisi useampia hakijoita, jotka muuttavat rajoituksista vapautettavasta talosta tai saman taloyhtiön sisällä, valittaisiin asumisoikeuden haltijaksi edelleen se hakija, jonka asumisoikeussopimus on vanhin. Jos hakijoiden asumisoikeussopimukset on allekirjoitettu samana päivänä, etusija on ratkaistu järjestysnumeron perusteella. Jatkossa etusija ratkaistaisiin arpomalla.\n\nPykälän\n\n4 momentissa\n\nsäädettyyn asetuksenantovaltuuteen tehtäisiin järjestysnumeroista luopumisen ja hakemusten saapumisjärjestykseen siirtymisen edellyttämät muutokset.\n\n44 §.\n\nAsukastoimikunnan oikeudet asumisoikeuskohteessa\n. Asukastoimikunnan oikeuksiin ehdotetaan lisättäväksi kaksi uutta kohtaa. Muutokset liittyvät erityisesti ehdotettuun 88 a §:ään, jossa säädettäisiin asumisoikeustalon rajoituksista vapauttamisesta eräissä erityistilanteissa. Sääntelyn tarkoituksena on lisätä asumisoikeusyhteisön toiminnan läpinäkyvyyttä sekä varmistaa, että asukashallinnolla on käytettävissään riittävät tiedot talon käyttöasteen ja vuokrakäytön kehityksestä sekä rajoituksista vapauttamisen hakemisesta.\n\nEhdotetun\n\n11 kohdan\n\nmukaan asukastoimikunnalla olisi oikeus seurata talon käyttöasteen ja vuokrattujen asuntojen määrän kehitystä. Säännös täydentäisi asukastoimikunnan nykyisiä tiedonsaantioikeuksia. Käyttöasteen kehityksellä sekä vuokrattujen ja tyhjillään olevien asuntojen määrällä on olennainen merkitys arvioitaessa asumisoikeustalon taloudellista tilannetta, käyttövastikkeisiin kohdistuvia paineita sekä sitä, onko talossa mahdollisesti kehittymässä 88 a §:ssä tarkoitettu tilanne. Tiedot ovat tarpeen myös sen arvioimiseksi, onko asumisoikeusyhteisö ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin talon talouden tervehdyttämiseksi ja asumisoikeuskysynnän parantamiseksi ennen rajoituksista vapauttamisen hakemista.\n\nEhdotetun\n\n12 kohdan\n\nmukaan asukastoimikunnalla olisi oikeus käsitellä talon rajoituksista vapauttamisen hakemista, hakemuksen perusteita ja sen vaikutuksia sekä antaa asiasta lausunto. Rajoituksista vapauttaminen olisi asumisoikeuden haltijoiden asemaan merkittävästi vaikuttava toimenpide, koska se johtaisi asumisoikeussopimusten päättymiseen. Tämän vuoksi on tärkeää, että asia käsitellään asukashallinnossa ennen hakemuksen tekemistä ja että asukkailla on mahdollisuus saada riittävät tiedot suunnitellusta toimenpiteestä, sen perusteista ja vaikutuksista.\n\nAsukastoimikunnan käsiteltäväksi olisi tuotava ainakin tieto siitä, millä perusteella asumisoikeusyhteisö katsoo rajoituksista vapauttamisen edellytysten täyttyvän. Käsittelyssä olisi selostettava esimerkiksi talon käyttöasteen kehitystä, tyhjien ja vuokrattujen asuntojen määrää, talon taloudellista tilannetta, alijäämiä, käyttövastikkeiden ja vuokrien tasoa sekä niitä toimenpiteitä, joihin asumisoikeusyhteisö on ryhtynyt talon talouden tervehdyttämiseksi ja asuntojen kysynnän parantamiseksi. Jos hakemuksen perusteena olisi se, ettei talon perusparantamiseen ole hyväksytty valtion tukemaa perusparannuskorkotukilainaa, käsittelyssä olisi selostettava myös perusparannustarvetta, rahoituksen hakemista ja hylkäävän päätöksen perusteita.\n\nAsukastoimikunnan käsittelyssä olisi lisäksi tuotava esiin rajoituksista vapauttamisen keskeiset vaikutukset asumisoikeuden haltijoille. Näitä olisivat muun muassa asumisoikeussopimusten päättyminen, asumisoikeusmaksujen palauttaminen, oikeus huoneiston omaksilunastamiseen, mahdollisuus jatkaa asumista vuokralaisena, muun asumisoikeus- tai vuokra-asunnon tarjoaminen paikkakunnalla sekä muuttokustannusten korvaaminen. Asukkaiden tulisi saada tiedot riittävän ajoissa ja sellaisessa muodossa, että he voivat arvioida suunnitellun toimenpiteen vaikutuksia omaan asemaansa ja muodostaa perustellun käsityksen siitä, täyttyvätkö rajoituksista vapauttamisen edellytykset.\n\nUudet ehdotetut asukastoimikunnan oikeudet vahvistaisivat asumisoikeuden haltijoiden tiedonsaantia ja osallistumismahdollisuuksia erityisesti tilanteissa, joissa heidän pysyväksi tarkoitettuun asumisoikeuteensa voidaan puuttua. Samalla ne lisäisivät asumisoikeusyhteisön toiminnan ja päätöksenteon läpinäkyvyyttä sekä tukisivat sitä, että rajoituksista vapauttaminen olisi aidosti viimesijainen keino. Asukkaiden tosiasiallinen mahdollisuus arvioida rajoituksista vapauttamisen perusteita edellyttää, että heillä on käytössään riittävät ja ajantasaiset tiedot talon tilanteesta jo ennen hakemuksen tekemistä.\n\nAsukashallinnon tiedonsaantioikeudesta ja asumisoikeusyhteisön tiedottamisvelvollisuudesta säädetään asumisoikeuslain 50 §:ssä. Asukastoimikunnalla olisi säännöksen nojalla oikeus saada asumisoikeuskohdetta koskevat tiedot, jotka ovat tarpeen tässä pykälässä säädettyjen tehtävien hoitamiseksi. Tietojen antamisessa olisi kuitenkin otettava huomioon henkilötietojen suojaa, salassapitoa ja liikesalaisuuksia koskevat säännökset. Asukastoimikunnalle ei siten olisi tarpeen antaa yksittäisiä asukkaita tai vuokralaisia koskevia henkilötietoja, vaan seurannan ja lausunnon antamisen kannalta riittäviä olisivat kohdekohtaiset, talon tilannetta kuvaavat tiedot.\n\n70 §.\n\nVaroitus purkamisoikeuden käyttämisestä.\n\nPykälän 1 momentin toista virkettä ehdotetaan muutettavaksi tiedoksiantoa koskevan viittauksen osalta, koska esityksessä säädettäisiin uudet pykälät tiedoksiannosta. Kyseessä on informatiivinen viittaus.\n\n71 §.\n\nPurkamisilmoitus.\n\nPykälän 2 momenttia ehdotetaan muutettavaksi tiedoksiantoa koskevan viittauksen osalta, koska esityksessä säädettäisiin uudet pykälät tiedoksiannosta. Kyseessä on informatiivinen viittaus.\n\n88 a §.\n\nRajoituksista vapauttaminen eräissä erityistilanteissa.\n\nAsumisoikeustalojen rajoituksista vapauttamista helpotettaisiin mahdollistamalla luopuminen sellaisista asumisoikeustaloista, joiden huoneistoilla ei ole enää kysyntää asumisoikeusasuntoina tai joiden perusparantamiseen ei ole saatavissa valtion tukemaa rahoitusta. Muutoksella pyrittäisiin parantamaan asumisoikeusyhteisöjen toimintaedellytyksiä sekä vähentämään taloista aiheutuvia tappioita ja niistä asukkaille aiheutuvia kuluja.\n\nJos asumisoikeuskysynnältään huomattavasti heikentyneen talon kohdalla joudutaan odottamaan kaikkien asumisoikeuden haltijoiden pois muuttamista, prosessi voi olla huomattavan pitkä ja aiheuttaa merkittäviä tappioita yhtiölle ja kuluja maksettavaksi muiden asumisoikeuden haltijoiden käyttövastikkeissa. Vastaava riski liittyy myös taloihin, jotka ovat perusparannuksen tarpeessa, mutta joita ei voida korjata rahoituksen puuttuessa. Asumisoikeuden haltijoiden asumisturva säilytettäisiin rajoituksista vapauttamiseen liittyvillä ehdoilla.\n\nPykälän\n\n1 momentissa\n\nsäädettäisiin rajoituksista vapauttamisen edellytykset. Vapauttaminen olisi mahdollista, jos asumisoikeustalossa olisi asumisoikeuden haltijoita jäljellä kolmasosassa tai sitä pienemmässä määrässä talon huoneistoja. Vaihtoehtoisesti vapauttaminen olisi mahdollista, jos talo on perusparannuksen tarpeessa, mutta Varke ei hyväksy sen korjaamiseen korkotukilain 20 §:ssä tarkoitettua asumisoikeustalon perusparannuskorkotukilainaa.\n\nLisäksi vapauttamisen olisi täytettävä\n\n2 momentissa\n\nsäädetyt edellytykset. Asumisoikeuden haltijalle maksettaisiin 56 §:ssä säädetty asumisoikeusmaksun palautus ja lisäksi asumisoikeusyhteisö korvaisi kohtuulliset muuttokustannukset, jos asumisoikeuden haltija muuttaa toiseen asuntoon rajoituksista vapauttamisen vuoksi. Korvattavat kohtuulliset muuttokustannukset saataisiin kattaa käyttövastikkeilla.\n\nAsumisoikeusyhteisöllä olisi velvollisuus saattaa rajoituksista vapauttamisen hakeminen ja sen aiheuttamat seuraukset käsiteltäväksi asukashallintomenettelyssä. Asukastoimikunnan ja yhteistyöelimen oikeuksista rajoituksista vapauttamisen käsittelyyn säädettäisiin myös erikseen lain 44 ja 45 §:ssä. Varkella olisi harkintavalta rajoituksista vapauttamista koskevan luvan myöntämisessä ja myöntämisedellytysten täyttymisessä asumisoikeuden haltijoiden edun varmistamiseksi. Varke myöntäisi luvan vain tapauksissa, joissa edellytysten täyttyessä on aidosti asumisoikeusyhteisön ja sen asunnoissa asuvien asumisoikeuden haltijoiden yhteisen edun mukaista luopua kyseisestä asumisoikeustalosta. Varke arvioisi yhteisen edun mukaisuutta erityisesti taloudellisilla perusteilla, kuten esimerkiksi tyhjäkäytön vaikutuksilla käyttövastikkeisiin. Varke voisi tarvittaessa antaa yhteisölle ennakkoarvion vapauttamisen mahdollisuudesta, mutta se ei voisi antaa oikeudellisesti sitovaa\nratkaisua ennen kuin hakemus käsiteltäisiin virallisesti. Virallisen hakemuksen ehtona olisi, että asia on jo käsitelty asukashallinnossa.\n\nOmistajan olisi tarjottava asumisoikeuden haltijalle huoneistonsa omaksilunastusoikeutta. Jos asumisoikeuden haltija ei olisi halukas lunastamaan asuntoaan, hänelle tarjottaisiin mahdollisuutta jäädä asuntoon asumaan vuokralaisena, tai toista vastaavan kokoista tai lähinnä vastaavaa asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa paikkakunnalta. Asunnon ei tarvitsisi olla saman omistajan omistama, vaan sopiva asunto voisi löytyä myös muiden omistajien tarjonnasta. Paikkakunnalla tarkoitettaisiin tässä yhteydessä yleensä samaa kuntaa, jossa rajoituksista vapautettava talo sijaitsee. Paikkakunta ei kuitenkaan aina olisi sidoksissa kuntarajoihin, vaan arvioinnissa voidaan ottaa huomioon erityisesti alueen asuntojen kysyntä ja tarjonta, asuntojen hintataso, työssäkäynti- ja liikenneyhteydet sekä palveluiden saavutettavuus.\n\nAsumisoikeustalon katsottaisiin olevan huomattavissa taloudellisissa vaikeuksissa, jos se ei ole kahtena edellisenä vuotena pystynyt kattamaan käyttövastikkeilla ja vuokrilla pääoma- ja hoitomenoja. Lisäksi rajoituksista vapauttamisen ehtona olisi, että asumisoikeusyhteisö on huolehtinut täysimääräisesti omasta taloudellisesta ja muusta vastuustaan talon talouden tervehdyttämiseksi. Perittävän käyttövastikkeen ja vuokrien tason tulisi siis olla oikea suhteessa talon ja asuntojen käyttö- ja markkina-arvoon. Kustannusten tulee olla hyvän ja huolellisen taloudenpidon edellyttämiä. Perusparannuskorkotukilainahakemuksen on tullut olla laadittu huolellisesti, asianmukaisesti ja toteuttamiskelpoiseen hankkeeseen perustuen. Rajoituksista vapauttamista ei voitaisi myöntää tapauksissa, joissa omistaja on myötävaikuttanut omalta osaltaan alijäämän syntymiseen tai siihen, ettei perusparannuskorkotukilainaa ole voitu hyväksyä.\n\nOmistajan tulisi ryhtyä omalta osaltaan toimenpiteisiin ennen pykälässä tarkoitettua rajoituksista vapauttamista. Perittävän käyttövastikkeen ja vuokrien taso tulisi arvioida ja tehdä mahdolliset tarkistustoimenpiteet, kustannuksia karsia ja asuntoja markkinoida ensisijaisesti asumisoikeus- ja toissijaisesti vuokrakäyttöön. Toimenpiteiden tarkoituksena olisi tappiollisen toiminnan tervehdyttäminen. Toimenpiteinä arvioitaisiin myös peruskorjaustarpeita, elinkaaritaloudellista korjaamista ja korjausten kannattavuutta suhteessa asumisoikeusasuntojen kysyntään ja käyttövastiketasoon kyseessä olevalla sijainnilla. Lupa rajoituksista vapauttamiseen tulisi myöntää vain, jos omistajan toimenpitein taloutta ei saataisi tervehdytettyä.\n\nAsumisoikeuden haltijan omaksilunastusoikeus on mahdollista toteuttaa vain, jos kohde on asunto-osakeyhtiömuotoinen. Tämän vuoksi\n\n3 momentissa\n\nsäädettäisiin, että rajoituksista vapautettavan talon omistajan on järjestettävä talon omistus asunto-osakeyhtiömuotoon. Asunto-osakeyhtiön perustamiselle ei kuitenkaan asetettaisi erityisiä vaatimuksia. Asumisoikeusyhteisö vastaisi tarvittavista järjestelyistä, jotta osakkeet on mahdollista luovuttaa asumisoikeuden haltijoiden omistukseen asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Korkotukilaki tai asumisoikeuslaki eivät sinänsä estä, että käyttö- ja luovutusrajoitusten alainen asumisoikeustalo olisi asunto-osakeyhtiön omistuksessa. Siirto olisi näin ollen mahdollista tehdä jo ennen rajoituksista vapauttamista, jos Varke ja tarvittaessa myös Valtiokonttori hyväksyisivät siirron.\n\nAsunto-osakeyhtiölle olisi laadittava yhtiöjärjestys asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Yhtiöjärjestyksessä olisi määrättävä muun muassa yhtiön hallitsemista rakennuksista ja kiinteistöistä, osakehuoneistoista, niitä vastaavista osakeryhmistä sekä yhtiövastikkeen määräämisen perusteista. Yhtiöjärjestyksen määräyksillä olisi keskeinen merkitys asumisoikeuden haltijalle, joka harkitsee huoneiston omaksilunastamista, koska ne määrittävät sekä huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet että osakkaan maksuvelvollisuuden perusteet asunto-osakeyhtiössä. Tämän vuoksi asumisoikeusyhteisön olisi annettava asumisoikeuden haltijalle omaksilunastustarjouksen yhteydessä riittävät tiedot yhtiöjärjestyksen keskeisistä määräyksistä ja niiden vaikutuksista osakkaan asemaan.\n\nAsuntoa koskevan tarjouksen olisi perustuttava Varken hyväksymään käypään markkinahintaan tai huoneiston Varken vahvistaman alkuperäisen hankinta-arvon mukaiseen hintaan rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Näistä hinnoista valittaisiin matalampi. Tarjous olisi tehtävä ehdollisena siten, että kauppa toteutuu, jos Varke myöntää luvan rajoituksista vapauttamiselle. Omaksilunastuksessa olisi kyse asuntokaupasta ja siihen sovellettaisiin asuntokauppalakia.\n\nRajoituksista vapautettaviin taloihin sovellettaisiin jatkossa asunto-osakeyhtiölakia. Osakkeenomistajat maksaisivat yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan (AOYL 3:1 §). Asunnot, joita asumisoikeuden haltijat eivät lunasta, voivat olla vuokrakäytössä tai ne voidaan pyrkiä myymään. Jos myynnistä kertyisi voittoa, olisi se otettava huomioon asumisoikeusyhteisön seuraavien vuosien käyttövastikkeita määriteltäessä.\n\nOmaksilunastusoikeuden käyttö voi vaihdella kohteittain ja asukkaiden tilanteen mukaan. Mikäli vain pieni osa kohteen asunnoista tulisi lunastetuiksi, suurin osa asunto-osakkeista jäisi asumisoikeusyhteisön omistukseen, jolloin yhteisö säilyttäisi enemmistöosakkaan päätösvallan ja asukkaat muodostaisivat vähemmistön. Tämän vuoksi asumisoikeusyhteisön olisi tuotava selkeästi esille vähemmistöosakkaan asemaan liittyvät riskit asuntoja omaksilunastettaviksi tarjotessaan. Tällaisia riskejä ovat muun muassa rajallinen vaikutusvalta yhtiön päätöksenteossa sekä mahdollinen epävarmuus asuntojen jälleenmyyntiarvosta tilanteessa, jossa asumisoikeusyhteisö säilyttää merkittävän omistusosuuden talossa.\n\nVähemmistöosakkuuteen liittyviä riskejä lieventävät useat asunto-osakeyhtiölain säännökset, jotka turvaavat oikeuksia ja osallistumismahdollisuuksia yhtiön päätöksentekoon. Näitä ovat muun muassa osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaate (1:10 §), osakkeenomistajan kyselyoikeus yhtiökokouksessa (6:25 §), päätösten määräenemmistövaatimus (6:27 §) sekä erityisen tarkastuksen hakeminen (9:13 §).\n\nEhdotetun pykälän\n\n4 momentissa\n\nsäädettäisiin mahdollisen voiton jäämisestä asumisoikeusyhteisöön ja siitä, että voitto olisi otettava huomioon seuraavien vuosien käyttövastikkeita määritettäessä. Säännöksellä varmistettaisiin mahdollisen voiton käyttö asumisoikeuden haltijoiden eduksi näissä erityistilanteissa, joissa rajoituksista vapauttamisesta kertyisi voittoa.\n\nEhdotetun\n\n5 momentin\n\nmukaan valtioneuvoston asetuksella voitaisiin antaa tarkempia säännöksiä tässä pykälässä säädetyistä rajoituksista vapauttamisen myöntämisestä ja edellytyksistä. Rajoituksista vapauttamista koskevalla menettelyllä on suora liittymä asumisoikeuden haltijan perusoikeuksiin: omaisuudensuojaan ja julkiselle vallalle säädettyyn velvollisuuteen asumisen edistämiseen. Myöntämismenettelyyn liittyen saattaa nousta sääntelytarpeita, jolloin esimerkiksi Varkelle lupaa varten toimitettavista asumisoikeusyhteisön selvityksistä tai omistajayhteisöltä vaadittavasta menettelystä voitaisiin antaa lain perussäännöksiä täsmentäviä velvoittavia säännöksiä valtioneuvoston asetuksella. Myös laissa säädettyjä edellytyksiä luvan myöntämiselle voi olla tarpeen tarkentaa asetustasoisin säännöksin.\n\n88 b §.\n\nAsumisoikeussopimuksen päättyminen rajoituksista vapauttamisen johdosta eräissä erityistilanteissa.\n\nPykälässä säädettäisiin asumisoikeussopimuksen päättymisestä asumisoikeustalon rajoituksista vapauttamista koskevissa tilanteissa sekä päättymistä koskevasta ilmoituksesta. Asumisoikeussopimus päättyisi neljän kuukauden kuluttua sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana Varke on tehnyt rajoituksista vapauttamista koskevan myönteisen päätöksen. Jos Varke tekisi päätöksen ehdollisena, neljä kuukautta alkaisi kulua sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana Varke on todennut ehtojen täyttyneen.\n\nEhdotettu päättymisaika olisi sama kuin yli kahden vuoden vuokrasuhteissa noudatettava vuokranantajan neljän kuukauden irtisanomisaika. Vuokranantajan irtisanomisaikaa on lyhennetty lakimuutoksella, joka astuu voimaan ensimmäisenä päivänä lokakuuta 2026 (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain muuttamisesta 531/2026). Neljän kuukauden päättymisaika asumisoikeussopimuksille olisi perusteltu, koska aika alkaa kulua vasta Varken päätöksestä. Varken päätökseen mennessä prosessi on saattanut kestää useamman kuukauden, ja asia on jo käsitelty asukashallinnossa. Näin ollen asukkaat ovat saaneet jo hyvissä ajoin tiedon siitä, että talo saatetaan vapauttaa rajoituksista. Neljän kuukauden päättymisaika turvaisi asukkaille riittävän ajan sopeutua muutokseen ja järjestää asumisensa uudelleen ilman, että rajoituksista vapauttamisen toteutus viivästyisi kohtuuttomasti.\n\nPykälän\n\n2 momentin\n\nmukaan asumisoikeuden haltijalle olisi annettava kirjallinen ilmoitus asumisoikeussopimuksen päättymisestä ja siihen olisi liitettävä Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen päätös rajoituksista vapauttamisesta. Jos Varken päätös olisi tehty ehdollisena, ilmoitukseen olisi liitettävä Varken kirjallinen vahvistus ehtojen täyttymisestä. Ilmoituksessa olisi mainittava asumisoikeussopimuksen päättymisajankohta ja se olisi annettava tiedoksi ehdotetussa 111 a §:ssä säädettävällä tavalla.\n\nPykälän\n\n3 momentissa\n\nsäädettäisiin tilanteesta, jossa asumisoikeuden haltija on valinnut jatkaa asumistaan asunnossaan solmimalla toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen. Asumisoikeuden haltijan asumisturvan vahvistamiseksi edellytettäisiin, että vuokranantaja saisi irtisanoa vuokrasuhteen päättymään aikaisintaan kahden vuoden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta. Vuokralaisen oikeus vuokrasopimuksen irtisanomiseen määräytyisi normaalisti asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995, jäljempänä\n\nhuoneenvuokralaki\n) mukaisesti.\n\nIlman erillistä säännöstä vuokrasopimus olisi vuokranantajan puolelta irtisanottavissa huoneenvuokralain mukaisesti kolmen tai neljän kuukauden irtisanomisajalla. Vuokranantajan mahdollisuus päättää vuokrasuhde jo lyhyen ajan kuluttua sen alkamisesta ei olisi asumisoikeuden haltijan aseman kannalta perusteltua ottaen huomioon, että asukas on joutunut luopumaan pysyväksi tarkoitetusta asumisoikeudestaan. Säännöksellä turvattaisiin asukkaalle kohtuullinen siirtymäaika uuteen asumisratkaisuun. Kahden vuoden määräaika olisi vuokralaisen vähimmäissuojaa koskeva järjestely, eikä sen tarkoituksena olisi rajoittaa vuokrasuhteen jatkamista tätä pidempään. Asukas voisi siten jatkaa asumistaan asunnossa myös kahden vuoden määräajan jälkeen, mikäli vuokranantajalla ei ole tarvetta päättää vuokrasuhdetta esimerkiksi kiinteistön luovutusta tai muuta käyttöä varten.\n\n91 §.\n\nRajoitusten päättyminen.\n\nPykälän 1 momenttiin lisättäisiin viittaus ehdotettuun 88 a §:ään, joka koskee rajoituksista vapauttamista eräissä erityistilanteissa.\n\n105 §.\n\nSeuraamusmaksun määrääminen.\n\nPykälän\n\n1 momenttiin\n\nehdotetaan lisättäväksi uusi 5 kohta, jonka nojalla Valtiokonttorilla olisi oikeus määrätä asumisoikeusyhteisölle seuraamusmaksu lainkohdassa jo mainittujen perusteiden lisäksi myös sillä perusteella, että yhteisö on jättänyt noudattamatta ehdotetussa 88 a §:ssä rajoituksista vapauttamiselle säädettyjä edellytyksiä tai Varken rajoituksista vapauttamista koskevan päätöksen ehtoja.\n\nMahdollisuus seuraamusmaksun määräämiseen olisi tarpeen, koska ehdotetun 88 a §:n mukaiseen rajoituksista vapauttamiseen liittyisi asumisoikeuden haltijoiden aseman kannalta olennaisia edellytyksiä ja suojakeinoja. Rajoituksista vapauttamisen ehtojen tarkoituksena olisi turvata muun muassa asumisoikeuden haltijoiden tiedonsaantioikeudet, asumisoikeusmaksujen palautukset ja omaksilunastusoikeuden tai korvaavan asunnon tarjoaminen. Jos asumisoikeusyhteisö jättäisi noudattamatta näitä laissa säädettyjä tai Varken päätöksessä asetettuja ehtoja, viranomaisella olisi oltava käytössään tehokas puuttumiskeino.\n\n109 §.\n\nOikaisuvaatimus ja valitus.\n\nPykälään lisättäisiin uusi\n\n2 momentti\n, jossa säädettäisiin oikeudesta vaatia oikaisua Varken päätökseen, joka koskee rajoituksista vapauttamista eräissä erityistilanteissa. Oikeus oikaisuvaatimuksen tekemiseen olisi hallintolaissa\n\n(434/2003)\n\nsäädettyjen tahojen lisäksi asumisoikeuden haltijalla, joka asuu päätöksen kohteena olevassa asumisoikeustalossa.\n\nHallintolain 49 b §:ssä säädetään asianosaisen ja viranomaisen oikeudesta tehdä oikaisuvaatimus. Asianosaisella tarkoitetaan henkilöä tai tahoa, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa. Käytännössä on esiintynyt tulkinnanvaraisuutta siitä, ulottuuko asianosaisasema myös talojen asukkaisiin silloin, kun Varke tekee esimerkiksi vuokratalojen rajoituksista vapauttamista tai purkulupia koskevia päätöksiä. Vaikka tällaisilla päätöksillä voi olla asukkaille merkittäviä käytännön vaikutuksia, niiden on kuitenkin katsottu pääsääntöisesti olevan luonteeltaan välillisiä, minkä vuoksi asianosaisasemaa ei synny.\n\nRajoituksista vapauttaminen merkitsee kuitenkin puuttumista asumisoikeuden tarjoamaan pysyvään asumisturvaan, mikä korostaa asumisoikeuden haltijoiden oikeusturvan tarvetta. Oikeusturvan toteutuminen varmistettaisiin säätämällä asumisoikeuden haltijalle nimenomainen oikeus tehdä oikaisuvaatimus rajoituksista vapauttamista koskevaan Varken päätökseen. Oikaisuvaatimukseen annetusta päätöksestä olisi edelleen mahdollista hakea muutosta valittamalla hallintotuomioistuimeen siten kuin oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetussa laissa\n\n(808/2019)\n\nsäädetään.\n\nMuutoksenhakuoikeudesta seuraisi, ettei rajoituksista vapauttamista koskevaa päätöstä voitaisi panna täytäntöön ennen kuin Varken päätös on saanut lainvoiman. Tämä voi viivästyttää rajoituksista vapauttamisen toimeenpanoa ja pidentää aikaa, jonka taloudellisesti vaikeassa tilanteessa oleva talo säilyy asumisoikeuskäytössä. Viivästystä voidaan kuitenkin pitää hyväksyttävänä, koska rajoituksista vapauttamisella olisi merkittäviä vaikutuksia talossa asuvien asumisoikeuden haltijoiden asemaan. Päätöksen täytäntöönpano ennen muutoksenhaun ratkaisemista johtaisi vaikeasti palautettaviin muutoksiin, kuten asumisoikeussopimusten päättymiseen tai talon hallintamuodon muuttamiseen. Tämän vuoksi on tarkoituksenmukaista, että rajoituksista vapauttaminen voidaan panna täytäntöön vasta sen jälkeen, kun päätös on lainvoimainen.\n\n111 §.\n\nYleissäännökset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä.\n\nPykälä päivitettäisiin digitalisaation vaikutusten ja sähköisten viestintätapojen yleistymisen huomioon ottamiseksi. Samalla täsmennettäisiin tiedoksiantovelvollisuuden täyttymistä ja tiedoksisaannin ajankohtaa koskevaa sääntelyä. Ehdotetuissa 111 ja 111 a §:ssä otettaisiin soveltuvin osin huomioon huoneenvuokralain uudistetut tiedoksiantosäännökset, jotka tulevat voimaan 1.10.2026. Myös asumisoikeuslain voimassa oleva tiedoksiantosäännös on vastannut asiallisesti huoneenvuokralain tiedoksiantosäännöksiä.\n\nPykälässä säädettäisiin ilmoituksen lähettäjän tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä. Pykälää sovellettaisiin voimassa olevan lain tavoin muihin ilmoituksiin, paitsi niihin, joiden tiedoksiannosta säädetään erikseen. Näitä ovat 70 §:ssä tarkoitettu varoitus sekä 71 §:ssä ja ehdotetussa 88 b §:ssä tarkoitetut ilmoitukset.\n\nPykälän\n\n1 momentin\n\nmukaan ilmoitus voitaisiin nykyiseen tapaan antaa tiedoksi postitse kirjeellä vastaanottajan tavallisesti käyttämään postiosoitteeseen. Vastaanottajan tavallisesti käyttämällä postiosoitteella tarkoitettaisiin esimerkiksi asumisoikeussopimuksessa ilmoitettua postiosoitetta tai asumisoikeuden haltijan asumisoikeusasunnon postiosoitetta.\n\nIlmoitus voitaisiin myös nykyiseen tapaan antaa tiedoksi sähköisesti. Pykälän muotoilua kuitenkin tarkennettaisiin ja siinä säädettäisiin sähköisestä viestintäkanavasta. Sähköisen tiedoksiannon edellytyksenä olisi, että lähettäjä ja vastaanottaja ovat sopineet sähköisen viestintäkanavan käytöstä. Sopimiselle ei asetettaisi erityisiä muotovaatimuksia. Sähköisellä viestintäkanavalla tarkoitettaisiin esimerkiksi sähköpostia, sähköistä asiointipalvelua tai muuta sähköiseen viestintään käytettävää kanavaa.\n\nSähköisen tiedoksiannon käyttämisen edellytyksenä olisi lisäksi se, että lähettäjä ei tiedoksiantoa toimitettaessa tiennyt eikä sen olisi pitänytkään tietää, että vastaanottaja on ikääntymisen, vamman tai muun näihin rinnastettavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä sovittua sähköistä viestintäkanavaa. Muuna rinnastettavana syynä pidettäisiin esimerkiksi kuolemaa, edunvalvontaa taikka sellaista sairautta tai kognitiivista rajoitetta, joka tosiasiallisesti estää sähköisen viestintäkanavan käytön. Myös esimerkiksi pitkäaikaiseen sairaalahoitoon, vankilaan tai muuhun vastaavaan laitokseen joutuminen, jossa pääsy sähköisiin viestintäkanaviin on merkittävällä tavalla rajoitettu tai estetty kokonaan, voisi olla säännöksessä tarkoitettu muu syy.\n\nPykälän\n\n2 momentissa\n\nsäädettäisiin ensinnäkin siitä, että lähettäjä on täyttänyt tiedoksiantovelvollisuutensa, jos tämä on toimittanut tiedoksiannon 1 momentissa säädetyllä tavalla eikä kirje palaudu lähettäjälle tai sähköisen viestin lähettämisen yhteydessä ole ilmeistä, että vastaanottaja ei ole saanut sitä. Riitatilanteessa lähettäjän on edelleen kyettävä näyttämään toteen, että ilmoitus on lähetetty 1 momentissa säädetyllä tavalla, mutta hänen ei edellytetä näyttävän, että kirje taikka sähköinen ilmoitus tai viesti on tosiasiassa saavuttanut vastaanottajansa tai että vastaanottaja on ottanut siitä selon. Jos kirje kuitenkin palautuu tai sähköisen viestin toimittamisen epäonnistuminen on lähettäjälle selvästi havaittavissa, lähettäjän olisi ryhdyttävä lisätoimenpiteisiin tiedoksiantovelvollisuutensa täyttämiseksi.\n\nSähköisen viestin toimittamisen epäonnistumisen pitäisi ilmetä lähettäjälle viestintäpalvelun normaalissa käytössä näkyvästä virheilmoituksesta tai muusta helposti havaittavasta tiedosta. Lähettäjältä ei edellytettäisi teknisiä lisäselvityksiä tai tietojen hankkimista palveluntarjoajalta. Tiedoksiantovelvollisuus ei täyttyisi myöskään silloin, jos lähettäjä tietää, ettei sovittu sähköinen viestintäkanava enää ole vastaanottajan käytettävissä esimerkiksi vastaanottajan kuoleman, edunvalvonnan, ikääntymisen, vamman tai muun vastaavan syyn vuoksi taikka kanavan yleisesti tunnettujen teknisten ongelmien vuoksi. Tiedoksiannon päätyminen vastaanottajan roskapostikansioon ei sen sijaan merkitsisi tiedoksiannon epäonnistumista, jollei tämä ole ollut lähettäjän havaittavissa.\n\nPykälän\n\n3 momentissa\n\nsäädettäisiin ilmoitusten tiedoksiannosta tilanteessa, jossa asumisoikeussopimuksen velvoitteista vastaa kaksi tai useampi taho yhteisvastuullisesti. Ilmoitus saataisiin tällöin antaa tiedoksi yhdelle yhteisvastuullisista osapuolista. Kun ilmoitus on tehty, ilmoituksen vastaanottaneen olisi informoitava tästä kaikkia muita yhteisvastuullisia osapuolia. Osapuolet voisivat kuitenkin sopia asiasta toisin, eli osapuolet voisivat sopia myös siitä, että ilmoitukset on annettava tiedoksi kullekin yhteisvastuulliselle erikseen.\n\nPykälän\n\n4 momentin\n\nmukaan asumisoikeussopimuksen osapuolten on viipymättä ilmoitettava postiosoitteensa ja sähköisen yhteystietonsa muutoksista. Kumpikin osapuoli vastaa siten siitä, että toisella osapuolella on tiedossaan ajantasainen postiosoite tai sähköinen yhteystieto. Muutoksista mainituissa tiedoissa on ilmoitettava toiselle osapuolelle viipymättä. Tämän jälkeen osapuolen tulee käyttää uutta postiosoitetta tai yhteystietoa ilmoituksia lähettäessään. Esimerkiksi sovittua sähköistä viestintäkanavaa koskevat ilmoitetut yhteystiedot saattavat muuttua eri syistä. Sähköisen yhteystiedon muuttuminen ei kuitenkaan edellytä uutta sopimusta osapuolten välillä, vaan riittävää olisi, että osapuolet ilmoittavat viipymättä toisilleen muuttuneista yhteystiedoistaan. Tämän jälkeen osapuolen tulee käyttää uutta sähköistä yhteystietoa lähettäessään ilmoituksia sovitussa sähköisessä viestintäkanavassa.\n\n111 a §.\n\nErityissäännökset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä.\n\nPykälä olisi uusi. Pykälässä säädettäisiin tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä silloin, kun kyseessä on lain 70 §:ssä tarkoitettu varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä, 71 §:ssä tarkoitettu purkamisilmoitus tai ehdotetussa 88 b §:ssä tarkoitettu ilmoitus asumisoikeussopimuksen päättymisestä. Suhteessa ehdotettuun 111 §:ään ehdotetussa 111 a §:ssä asetettaisiin korotetut vaatimukset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämiselle. Toisaalta säännöksen tarkoituksena on helpottaa ja jouduttaa ilmoituksen tai varoituksen tiedoksiantoa.\n\nPykälän\n\n1 momentin\n\nmukaan momentissa tarkoitetut ilmoitukset ja varoitus on annettava tiedoksi todisteellisesti. Säännös vastaa asiallisesti sitä, mitä voimassa olevan lain 70 §:n 1 momentissa ja 71 §:n 2 momentissa on säädetty irtisanomis- ja purkamisilmoitusten tiedoksiannosta.\n\nTodisteellisuudelle ei asetettaisi erityisiä vaatimuksia, vaan pykälässä tarkoitettu ilmoitus tai varoitus voitaisiin antaa tai toimittaa todisteellisesti usealla eri tavalla. Ilmoitus tai varoitus katsottaisiin annetuksi tiedoksi todisteellisesti muun ohella silloin, kun sen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa. Todisteellisuusvaatimuksen täyttäisivät myös esimerkiksi vastaanottajan kuittaus ilmoituksen tai varoituksen saamisesta tai tiedoksiannon toimitus todistajan läsnä ollessa.\n\nPykälän\n\n2 momentissa\n\nsäädettäisiin vaihtoehtoisesta sähköisestä tavasta täyttää 1 momentissa tarkoitettua ilmoitusta tai varoitusta koskeva tiedoksiantovelvollisuus. Lähettäjä olisi täyttänyt tiedoksiantovelvollisuutensa myös silloin, kun hän on toimittanut sähköisen tiedoksiannon 111 §:n 1 momentissa säädetyllä tavalla ja lisäksi lähettänyt vastaanottajalle heräteviestin tiedoksiannon saatavilla olosta toisessa sähköisessä viestintäkanavassa.\n\nVarsinainen ilmoitus tai varoitus olisi toimitettava siinä sähköisessä viestintäkanavassa, jonka käytöstä lähettäjä ja vastaanottaja ovat 111 §:n 1 momentin mukaisesti sopineet. Varsinaisen tiedoksiannon lisäksi vastaanottajalle olisi lähetettävä toisessa sähköisessä viestintäkanavassa viesti tiedoksiannon saatavilla olosta eli heräteviesti. Varsinainen tiedoksianto ja heräteviesti olisi siten toimitettava eri sähköisissä viestintäkanavissa. Varsinainen tiedoksianto voitaisiin toimittaa esimerkiksi sähköpostitse ja heräteviesti tekstiviestinä.\n\nHeräteviestille ei asetettaisi tiettyä sisältövaatimusta, joskin siitä olisi ehdotetun 2 momentin mukaan käytävä ilmi vähintään se, että ilmoitus tai varoitus on saatavilla. Suositeltavaa kuitenkin olisi, että heräteviestissä kerrotaan, mitä asiaa se koskee, mihin sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan ilmoitus tai varoitus on lähetetty, milloin lähettäminen on tapahtunut ja kuka on lähettänyt ilmoituksen tai varoituksen ja heräteviestin. Heräteviestin lähettämisen katsottaisiin epäonnistuneen, jos lähettämisen yhteydessä on ilmeistä, ettei vastaanottaja ole saanut sitä.\n\nTiedoksisaannin ajankohdasta säädettäisiin 2 momentissa siten, että tiedoksisaannin katsottaisiin tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle, jollei muuta näytetä. Heräteviestiä ei yleensä voitaisi lähettää ennen sähköisen ilmoituksen tai varoituksen lähettämistä, sillä heräteviestistä olisi käytävä ilmi, että ilmoitus tai varoitus on vastaanottajan saatavilla. Tämän vuoksi tiedoksisaannin olettamasäännöksenä olisi se, että tiedoksisaannin katsottaisiin tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle. Kyseessä olisi siten olettamasäännös, ja tiedoksiannon ajankohta voitaisiin muulla näytöllä osoittaa toiseksi. Tarkennukseksi todettakoon, että jos vastaanottajalle olisi lähetetty useampi kuin yksi heräteviesti eikä muuta näytettäisi, tiedoksisaannin katsottaisiin tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun ensimmäinen heräteviesti lähetettiin.\n\nPykälän\n\n3 momentin\n\nmukaan asumisoikeussopimuksen osapuolten olisi viipymättä ilmoitettava muutoksista heräteviestin lähettämisessä tarvittaviin yhteystietoihin. Heräteviesti voitaisiin siten lähettää vastaanottajalle tämän ilmoittamaa viimeisintä yhteystietoa käyttäen.\n\n8\n\nLakia alemman asteinen sääntely\n\nHallituksen esityksessä ei ehdoteta säädettäväksi uutta alemman asteista sääntelyä, eikä asumisoikeuslain nojalla ole toistaiseksi annettu asetuksia. Ehdotettu 88 a § sisältäisi valtuuden säätää valtioneuvoston asetuksella tarkemmin rajoituksista vapauttamisen myöntämisessä sovellettavasta menettelystä ja edellytyksistä. Lisäksi asumisoikeuslain 17 §:ssä olevaan asetuksenantovaltuuteen tehtäisiin järjestysnumeroista luopumisen edellyttämät muutokset.\n\n9\n\nVoimaantulo\n\nEhdotetaan, että laki tulee voimaan 1.1.2027.\n\nEhdotettavien asukasvalintasäännösten muutosten myötä järjestysnumeroista ja järjestysnumerorekisteristä luovuttaisiin. Järjestysnumerot ovat voimassa kahden vuoden ajan ja niiden hakemisesta on peritty maksu. Järjestysnumeron hakijoiden taloudellisten menetysten ehkäisemiseksi ja uuden asukasvalintamenettelyn hallituksi toteuttamiseksi ehdotetaan, että asukasvalintaa koskevat ehdotetut säännökset tulisivat sovellettaviksi vasta 1.1.2029 alkaen. Järjestysnumerot haettaisiin edelleen järjestysnumerorekisteristä ja asukasvalinnat tehtäisiin järjestysnumeroiden perusteella vanhojen säännösten mukaisesti vuosien 2027 ja 2028 ajan.\n\n10\n\nToimeenpano ja seuranta\n\nYmpäristöministeriö ja Varke seuraavat ehdotetun lain toimeenpanon vaikutuksia. Varke käsittelisi rajoituksista vapauttamista koskevat hakemukset. Lisäksi Varken tehtävänä on valvoa valtion tukemien asumisoikeusasuntojen asukasvalintaa ja käsitellä sitä koskevia kanteluita. Tietoa toimeenpanon vaikutuksista kertyisi siis erityisesti Varken kautta.\n\n11\n\nSuhde perustuslakiin ja säätämisjärjestys\n\nEhdotettua sääntelyä on arvioitava ennen kaikkea perustuslain 15 §:ssä säädetyn omaisuuden suojan ja 19 §:n 4 momentissa säädetyn julkisen vallan tehtävän edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä kannalta. Lisäksi sääntelyä arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota perustuslain 6 §:n yhdenvertaisuuteen, 10 §:n yksityiselämän suojaan, 21 §:n oikeusturvaan, 80 §:n asetuksen antamiseen sekä 124 §:n hallintotehtävän antamiseen muulle kuin viranomaiselle.\n\nOmaisuuden suoja\n\nPerustuslain 15 §:n mukaan jokaisen omaisuus on turvattu. Perustuslakivaliokunta on katsonut, että asumisoikeus on perustuslain 15 §:ssä turvatun omaisuudensuojan piiriin kuuluva varallisuusarvoinen oikeus (PeVL 5/2021 vp, s. 2 ja PeVL 45/2002 vp, s. 2). Perustuslakivaliokunnan vakiintuneen käytännön mukaan omaisuuden perustuslainsuoja turvaa myös sopimussuhteiden pysyvyyttä (PeVL 102/2022 vp, s. 4 ja PeVL 15/2018 vp, s. 58). Varallisuusoikeudellisten oikeustoimien pysyvyyden suojan taustalla on ajatus oikeussubjektien perusteltujen odotusten suojaamisesta taloudellisissa asioissa. Perusteltujen odotusten suojaan on valiokunnan käytännössä katsottu kuuluvan oikeus luottaa sopimussuhteen kannalta olennaisia oikeuksia ja velvollisuuksia sääntelevän lainsäädännön pysyvyyteen niin, että tällaisia seikkoja ei voida säännellä tavalla, joka kohtuuttomasti heikentäisi sopimusosapuolten oikeusasemaa (PeVL 30/2016 vp, s. 3, PeVL 2/2014 vp, s. 2 ja PeVL 36/2010 vp, s. 2).\n\nPerustuslakivaliokunta on useaan otteeseen arvioinut perustuslain 15 §:n turvaamasta omaisuudensuojasta johdetun perusteltujen odotusten suojan kannalta sääntelyä, joka puuttuu yksityisoikeudelliseen sopimukseen tai varallisuusoikeudellisiin oikeussuhteisiin (PeVL 102/2022 vp, s. 4). Arvion lähtökohtana on kielto puuttua taannehtivasti tällaisten sopimusten ja oikeussuhteiden koskemattomuuteen. Puuttumiskielto ei kuitenkaan ole valiokunnan käytännössä muodostunut ehdottomaksi rajoitukseksi säännellä sopimussuhteen sisältöä (PeVL 2/2014 vp, s. 2 ja PeVL 36/2010 vp, s. 2).\n\nPerusteltujen odotusten ja luottamuksen suojan merkitys korostuu, kun kysymyksessä on lailla alun alkaen luotu erityisjärjestely, kuten asumisoikeus (PeVL 5/2021 vp, s. 2, PeVL 2/2014 vp, s. 2 ja PeVL 45/2002 vp, s. 3–4). Asumisoikeuteen puuttuvaa lainsäädäntöä arvioitaessa perusteltujen odotusten ja luottamuksen suojalla on siten lähtökohtaisesti korostunut merkitys. Sitä ei kuitenkaan ole pidetty esteenä esimerkiksi taannehtivalle puuttumiselle alkuperäisen asumisoikeussopimuksen sisältöön muuttamalla käyttövastikkeen määräytymisperusteita voimassa olevissa asumisoikeussopimuksissa, mikäli käyttövastikkeiden oikeudenmukainen jakautuminen asumiskohteessa tai kohtuullisen ja oikeudenmukaisen käyttövastiketason saavuttaminen kaikissa asumisoikeuskohteen asunnoissa sitä edellyttää (PeVL 5/2021 vp, s. 3).\n\nOmaisuudensuojan rajoittaminen on mahdollista vain perusoikeuksien yleisten rajoitusedellytysten perusteella ja niiden rajoissa. Perusoikeuksien yleisiin rajoitusedellytyksiin kuuluu vaatimus siitä, että rajoitusperusteiden tulee olla välttämättömiä hyväksyttävän tarkoituksen saavuttamiseksi. Tällainen peruste voi kytkeytyä jonkin toisen perusoikeuden toteutumisen turvaamiseen, mutta muunlaisetkin perusteet voivat olla hyväksyttäviä (PeVL 57/2018 vp, s. 2, PeVL 35/2014 vp, s. 3 ja PeVL 3/2014 vp, s. 2–3). Perusoikeuden rajoittamisen pitää olla painavan yhteiskunnallisen tarpeen vaatima, ja sen tulee perustua täsmälliseen ja tarkkarajaiseen laintasoiseen sääntelyyn. Rajoituksen tulee lisäksi olla suhteellisuusvaatimuksen mukainen, mikä edellyttää, että sen tavoite ei ole saavutettavissa perusoikeuteen vähemmän puuttuvin keinoilla.\n\nAsumisoikeuden haltijan kannalta ehdotetulla sääntelyllä puututtaisiin rajoittavasti asumisoikeuteen ja asumisoikeussopimukseen asumisoikeuslain nojalla sisältyviin oikeuksiin. Keskeisenä puuttumisen kohteena voidaan pitää asumisoikeuteen perustuvaa pysyvää asumisturvaa. Pysyvän asumisoikeuden voidaan perustuslakivaliokunnan arvion mukaan katsoa kuuluvan asumisoikeussopimuksen ydinsisältöön (PeVL 5/2021 vp, s. 2). Varallisuusoikeudellisiin sopimussuhteisiin puuttuminen edellyttää valiokunnan vakiintuneen käytännön mukaan, että rajoitus on välttämätön hyväksyttävän tarkoituksen saavuttamiseksi, perustuu täsmälliseen ja tarkkarajaiseen lainsäädäntöön ja on oikeasuhtainen suhteessa tavoiteltuun päämäärään. Mikäli varallisuusoikeudelliseen sopimussuhteeseen puuttuva lainsäädäntö ei kokonaisuudessaan ole sopimusosapuolten kannalta kohtuuton ja sillä on perusoikeusjärjestelmän kannalta hyväksyttävä tavoite, se ei oikeasuhtaisuuden vaatimuksen kannalta muodostu valtiosääntöoikeudellisesti\nongelmalliseksi perustuslain 15 §:ssä säädetystä omaisuudensuojasta johdettavan perusteltujen odotusten suojan näkökulmasta (PeVL 102/2022 vp, s. 4).\n\nRajoituksista vapauttamista eräissä erityistilanteissa koskevalla sääntelyllä ehdotetaan mahdollistettavaksi sellaisten asumisoikeustalojen siirtäminen pois asumisoikeuskäytöstä, joiden huoneistoille ei ole enää riittävää kysyntää ja joiden ylläpitäminen on muodostunut taloudellisesti kestämättömäksi. Rajoituksista vapauttaminen olisi mahdollista ensinnäkin tilanteessa, jossa talon huoneistoille ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina, ja asumisoikeuden haltijoita on jäljellä enintään kolmasosassa talon huoneistoista. Toiseksi vapauttaminen olisi mahdollista tilanteessa, jossa talo on perusparannuksen tarpeessa, mutta Varke ei hyväksy talon korjaamiseen valtion tukemaa perusparannuskorkotukilainaa. Lisäksi edellytettäisiin muun muassa, etteivät talon tulot kata sen hyväksyttäviä pääoma- ja hoitomenoja, vaikka omistaja olisi ryhtynyt talon taloutta tervehdyttäviin toimenpiteisiin. Ehdotuksen tarkoituksena on ehkäistä sellaisia taloudellisia riskejä, jotka voisivat\nvaarantaa asumisoikeusyhteisöjen maksuvalmiuden, asumisoikeusmaksujen palautukset, muiden asukkaiden asumismenojen kohtuullisuuden ja viime kädessä koko järjestelmän toimivuuden. Samalla turvattaisiin asukkaiden asema tarjoamalla heille omaksilunastusoikeus, oikeus jäädä asuntoon vuokralle tai oikeus muuhun vastaavaan asuntoon paikkakunnalla.\n\nPerustuslakivaliokunta arvioi asumisoikeuslain uudistuksen yhteydessä ehdotusta, joka koski asumisoikeustalon vapauttamista käyttö- ja luovutusrajoituksista asumisoikeustalon vajaakäyttötilanteessa (\nHE 189/2020 vp\n). Ehdotus vastasi keskeisiltä osin nyt ehdotettavaa rajoituksista vapauttamista. Valiokunta viittasi lausunnossaan (PeVL 5/2021 vp) ympäristöministeriön ja Aran selvityksiin, joiden mukaan taloudellisesti kannattamattomat kohteet edustivat tuolloin vain pientä osaa asumisoikeusasuntokannasta. Valiokunnan arvion mukaan esitettyjen tietojen perusteella oli ilmeistä, ettei asumisoikeusasuntojen vajaakäytön merkitys ollut ainakaan vielä asumisoikeusyhteisöjen toiminnan kannalta niin merkittävä, että niiden toiminta muodostuisi taloudellisesti mahdottomaksi, vaikka asumisoikeustaloja ei vapautettaisi rajoituksista. Rajoituksista vapauttamista koskeva ehdotus poistettiin tämän vuoksi lakiehdotuksesta.\n\nNyt ehdotettavaa sääntelyä on arvioitava muuttuneessa toimintaympäristössä (ks. edellä jaksot 2.2.1 ja 2.2.2). Vajaakäyttöehdon täyttävien kohteiden lukumäärä ei sinänsä ole perustuslakivaliokunnan lausunnon jälkeen olennaisesti kasvanut, mutta asumisoikeusyhteisöjen taloudelliset toimintaedellytykset ovat heikentyneet merkittävästi. Asumisoikeusasuntojen käyttöasteet ovat laskeneet ja käyttövastikkeet nousseet huomattavasti korkotason, kustannusten nousun sekä korjausvelan kasvun seurauksena. Lunastettujen asuntojen osuus on noussut selvästi valiokunnan aikaisemman lausunnon ajankohtaan verrattuna. Lunastetut asunnot heikentävät yhteisöjen vakavaraisuutta, koska niistä ei saada asumisoikeusmaksuja. Lisäksi uudistuotannon päättyminen ja takapainotteisten lainojen lyhennysten kasvu lisäävät taloudellista painetta. Taloudellisten haasteiden kasautuminen näkyy jo siinä, että osa asumisoikeusyhteisöistä on joutunut hakemaan korkotukilainoilleen maksujärjestelyjä\nmaksuvalmiutensa turvaamiseksi. Taloudellisesti kestämättömien kohteiden ylläpitäminen voi siten nykyisessä toimintaympäristössä heijastua aiempaa vakavammin myös muiden saman yhteisön asukkaiden asumismenoihin ja asumisoikeusmaksujen palautuksiin.\n\nEhdotettava sääntely poikkeaa perustuslakivaliokunnan aikaisemmin arvioimasta sääntelystä myös siinä, että rajoituksista vapauttamiselle ehdotetaan vajaakäyttötilanteen rinnalle vaihtoehtoista kriteeriä. Rajoituksista vapauttaminen olisi mahdollista myös silloin, kun asumisoikeustalo on perusparannuksen tarpeessa, mutta Varke ei hyväksy talon korjaamiseen valtion tukemaa perusparannuskorkotukilainaa. Perusparannuskorkotukilainan hyväksyminen edellyttää muun muassa asuntojen pitkäaikaista tarvetta ja sitä, etteivät käyttövastikkeet korjausten jälkeen nouse liian korkeiksi suhteessa alueen vuokratasoon. Lisäksi supistuvat korkotukilainavaltuudet lisäävät perusparannushankkeiden välistä priorisointitarvetta, ja Varke on jo tehnyt kielteisiä päätöksiä asumisoikeustalojen perusparannuslainahakemuksiin. Koska asumisoikeustalojen perusparantaminen on käytännössä valtion tukeman rahoituksen varassa, rahoituksen estyminen johtaa tilanteeseen, jossa tarpeellisia korjauksia\nei pystytä toteuttamaan talon ollessa asumisoikeuskäytössä. Tilanne on asumisoikeusyhteisön ja asukkaiden kannalta kestämätön. Rajoituksista vapautumisen jälkeen kohde voisi saada rahoitusta vapailta markkinoilta.\n\nEhdotettu puuttuminen asumisoikeuden pysyvyyteen on välttämätöntä hyväksyttävän ja painavan yhteiskunnallisen tarkoituksen saavuttamiseksi. Perustuslain 19 §:n 4 momentti asettaa julkiselle vallalle velvollisuuden edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja turvata asumisen omatoimista järjestämistä. Vajaakäyttöisten, tappiollisten tai korjausvelkaisten asumisoikeustalojen pitäminen pysyvästi asumisoikeuskäytössä vaarantaa asumisoikeusyhteisöjen maksuvalmiuden, mahdollisuuden suorittaa lain edellyttämiä asumisoikeusmaksujen palautuksia sekä yhteisöjen kyvyn ylläpitää muun asuntokannan kohtuullisia käyttövastikkeita. Rajoituksista vapauttamista ei voida saavuttaa vähemmän puuttuvin keinoin, koska omistajalla ei ole mahdollisuutta luopua talosta ilman kaikkien asumisoikeuden haltijoiden vapaaehtoista luopumista. Tämä voi käytännössä kestää vuosia ja johtaa tilanteeseen, jossa taloudellisesti kestämättömien kohteiden ylläpitäminen vaarantaa myös muiden talojen asukkaiden\nasumismenojen kohtuullisuuden ja koko järjestelmän toimivuuden. Sääntely on siten välttämätön keino ehkäistä taloudellisen kriisin laajeneminen laajemmalle sekä turvata asumisoikeusjärjestelmän jatkuvuus ja asukkaiden asumisturva.\n\nPerusoikeuden rajoittaminen eli rajoituksista vapauttaminen perustuisi täsmälliseen ja tarkkarajaiseen laintasoiseen sääntelyyn. Rajoituksista vapauttamiselle asetettaisiin tiukat laissa säädetyt kriteerit. Vapauttaminen olisi mahdollista vain kahdessa erityistilanteessa. Lisäksi edellytettäisiin, että talo olisi kahden edellisen vuoden aikana tehnyt alijäämää siten, ettei hyväksyttäviä hoito- ja pääomamenoja ole saatu katettua. Omistajan olisi myös tullut ryhtyä talon taloutta tervehdyttäviin toimenpiteisiin, eikä tilanne saisi johtua omistajan moitittavasta menettelystä. Päätösvalta rajoituksista vapauttamisesta kuuluisi Varkelle, joka soveltaisi laissa säädettyjä edellytyksiä viranomaisena hallinnon lainalaisuusperiaatteen mukaisesti. Asumisoikeusyhteisö ei voisi yksipuolisesti päättää rajoituksista vapauttamisesta. Perusoikeuden rajoitus rajattaisiin vain sellaisiin tilanteisiin, joissa taloudellinen tilanne tekee asumisoikeustoiminnan jatkamisen tosiasiallisesti\nmahdottomaksi.\n\nEhdotetun sääntelyn oikeasuhtaisuutta tukevat useat asumisoikeuden haltijan asemaa turvaavat järjestelyt. Asumisoikeuden haltijalle olisi tarjottava mahdollisuus lunastaa hallinnassaan olevan huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Ehdotettu omaksilunastusoikeus olisi aikaisempaan, perustuslakivaliokunnan arvioimaan ehdotukseen verrattuna vahvempi suojakeino, koska omaksilunastusoikeus tarjottaisiin asumisoikeuden haltijalle aina rajoituksista vapauttamisen yhteydessä. Omaksilunastushinta määräytyisi käyvän hinnan tai indeksillä tarkistetun alkuperäisen hankinta-arvon perusteella sen mukaan, kumpi on alempi. Erityisesti alueilla, joilla asuntojen markkinahinnat ovat nousseet voimakkaasti, lunastusoikeus indeksillä tarkistetulla alkuperäisellä hankinta-arvolla voisi merkitä asumisoikeuden haltijalle huomattavaa taloudellista etua ja mahdollisuutta jatkaa asumista samassa kodissa omistusasujana. Toisaalta omaksilunastukseen liittyy myös riskejä, joista asumisoikeusyhteisön\nolisi informoitava asumisoikeuden haltijaa tarjotessaan asuntoja lunastettaviksi.\n\nJos asumisoikeuden haltija ei halua tai pysty käyttämään omaksilunastusoikeutta, asumisoikeusyhteisön olisi tarjottava hänelle mahdollisuutta jatkaa asumista huoneistossa vuokralaisena tai muuta asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa paikkakunnalla. Samaan asuntoon vuokralaiseksi jäävän asukkaan asemaa turvattaisiin lisäksi siten, että vuokranantaja voisi irtisanoa vuokrasuhteen päättymään aikaisintaan kahden vuoden määräajan kuluttua. Asumisoikeuden menettämistä kompensoitaisiin myös asumisoikeusmaksun palautuksella sekä kohtuullisten muuttokustannusten korvaamisella, jos asumisoikeuden haltija muuttaa toiseen asuntoon rajoituksista vapauttamisen vuoksi. Oikeus asumisoikeusmaksun palautukseen on keskeinen osa asumisoikeussopimusta.\n\nSääntely sisältäisi myös useita oikeusturvamekanismeja, jotka estävät kohtuuttoman puuttumisen asumisoikeuden haltijan oikeuksiin. Asukkaiden kuulemis- ja tiedoksisaantioikeuksia parannettaisiin lisäämällä asukastoimikuntien oikeuksia. Myös rajoituksista vapauttamisen hakeminen ja sen vaikutukset olisi käsiteltävä asukashallinnossa ja asumisoikeuden haltijoille säädettäisiin nimenomainen oikaisu ja valitusoikeus Varken päätöksestä. Lisäksi erikseen säädettäisiin, että mahdollinen vapauttamisesta syntyvä voitto jäisi asumisoikeusyhteisölle ja olisi otettava huomioon käyttövastikkeita määritettäessä, mikä vahvistaa sääntelyn hyväksyttävyyttä asukkaiden kannalta.\n\nKokonaisuutena arvioiden ehdotettu sääntely merkitsee merkittävää puuttumista asumisoikeuden haltijan pysyvään asumisturvaan ja omaisuudensuojaan. Puuttuminen olisi kuitenkin rajattu tarkasti määriteltyihin erityistilanteisiin, joissa asumisoikeustalon pitäminen asumisoikeuskäytössä on muodostunut taloudellisesti tai toiminnallisesti kestämättömäksi. Sääntelylle on hyväksyttävä ja painava yhteiskunnallinen peruste, joka liittyy asumisoikeusjärjestelmän taloudellisen kestävyyden, muiden asukkaiden asumismenojen kohtuullisuuden ja asumisoikeusmaksujen palautuskyvyn turvaamiseen. Kun otetaan huomioon sääntelyn tarkkarajaiset soveltamisedellytykset, viranomaispäätökseen perustuva menettely, asukkaiden oikeusturvakeinot sekä asumisen jatkuvuutta ja taloudellista asemaa turvaavat järjestelyt, sääntelyä voidaan pitää oikeasuhtaisena suhteessa tavoiteltuun päämäärään.\n\nOikeus asuntoon\n\nPerustuslain 19 §:n 4 momentin mukaan julkisen vallan tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä. Kyse on perustuslaillisesta toimeksiannosta, joka ei lainvalmistelutöiden (\nHE 309/1993 vp\n, s. 72) mukaan turvaa oikeutta asuntoon subjektiivisena oikeutena. Oikeutta asuntoon ei ole turvattu subjektiivisena oikeutena myöskään tavallisessa lainsäädännössä. Poikkeuksia ovat tietyt erityisryhmät ja -tilanteet, joissa oikeus asumiseen turvataan yksiselitteisemmin (sosiaalihuoltolaki 21 §).\n\nOikeus asuntoon kytkeytyy muihin perusoikeussäännöksiin. Asumisen perusoikeus tai oikeus asuntoon on ensinnäkin tärkeä muiden perustuslain 19 §:ssä turvattujen sosiaalisten perusoikeuksien kannalta. Oikeus sosiaaliturvaan sisältää oikeuden välttämättömään toimeentuloon, huolenpitoon ja perustoimeentuloon. Julkisen vallan on myös turvattava jokaiselle riittävät sosiaali- ja terveyspalvelut ja edistettävä väestön terveyttä. Julkisen vallan on myös tuettava perheen ja muiden lapsen huolenpidosta vastaavien mahdollisuuksia turvata lapsen hyvinvointi ja yksilöllinen kasvu. Lisäksi asumisen perusoikeudella on yhteys perustuslain 7 §:ssä säädettyyn oikeuteen elämään. Perusoikeusuudistusta koskevassa mietinnössään perustuslakivaliokunta korosti kunnollisen asunnon erityismerkitystä perustavanlaatuisena elämän ja toimeentulon kysymyksenä (PeVM 25/1994 vp, s. 10). Julkinen valta toimeenpanee perustuslaissa säädettyä toimintavelvoitetta asumiseen liittyvien sosiaalitukien\nmuodossa sekä asuntotuotantoon kohdistuvilla tuilla (PeVL 14/2023 vp, PeVL 50/2024 vp ja PeVL 54/2024 vp).\n\nOikeus asuntoon kytkeytyy muihin perustuslaissa ja ihmisoikeussopimuksissa turvattuihin sosiaalisiin ja sivistyksellisiin oikeuksiin. Uudistetussa Euroopan sosiaalisessa peruskirjassa (SopS 80/2002) vahvistetaan jokaisen oikeus suojeluun köyhyyttä ja sosiaalista syrjäytymistä vastaan (30 artikla) sekä asuntoon (31 artikla). YK:n taloudellisia, sosiaalisia ja sivistyksellisiä oikeuksia koskevan yleissopimuksen (TSS-sopimus) mukaan sopimusvaltiot tunnustavat jokaiselle oikeuden saada itselleen ja perheelleen tyydyttävä elintaso, joka käsittää riittävän ravinnon, vaatetuksen ja sopivan asunnon, sekä oikeuden elinehtojen jatkuvaan parantamiseen (11 artikla).\n\nPerustuslain 19 §:n 4 momentilla ja kansainvälisillä ihmisoikeusvelvoitteilla on merkitystä erityisesti toteutettaessa haavoittuvassa asemassa olevien asumista. Valtion tukemilla asunnoilla on huomattava merkitys ihmisille, joilla on pienituloisuuden, vähävaraisuuden tai erityistarpeiden vuoksi vaikeuksia löytää asuntoa vapailta markkinoilta. Asumisoikeusjärjestelmä kuitenkin luotiin 1990-luvun alussa vastaamaan tilanteeseen, jossa omistusasunnon hankintakynnys oli noussut monen asukkaan ulottumattomiin. Järjestelmän ensisijaisena tarkoituksena ei siten ole ollut turvata kaikkein heikoimmassa asemassa olevien asumista. Asumisoikeuden saadakseen hakijan on kyettävä maksamaan asumisoikeusmaksu, ja asumisoikeuden haltijat ovat selvitysten mukaan keskituloisia. Näin ollen asumisoikeuden haltijoilla on lähtökohtaisesti mahdollisuus järjestää asumisensa myös muulla tavalla, jos asumisoikeuden haltijan asunto vapautetaan rajoituksista ehdotetun 88 a §:n nojalla.\n\nKuten edellä\n\nOmaisuuden suoja\n\n-jaksossa on kuitenkin kuvattu, rajoituksista vapauttamista koskevalla ehdotuksella pyritään ehkäisemään tilanne, jossa asumisoikeusyhteisön taloudelliset vaikeudet laajenisivat ja voisivat pahimmillaan johtaa vakaviin maksuvaikeuksiin tai konkurssiin. Tällaisessa tilanteessa kaikkien yhteisön asumisoikeuden haltijoiden asumisturva sekä oikeus asumisoikeusmaksun palautukseen voisivat vaarantua. Näin ollen ehdotus tukee 19 §:n 4 momentissa säädetyn julkisen vallan edistämisvelvollisuuden toteutumista.\n\nYhdenvertaisuus\n\nPerustuslain 6 §:n 1 momentin mukaan ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä. Pykälän 2 momentin mukaan ketään ei saa ilman hyväksyttävää perustetta asettaa eri asemaan sukupuolen, iän, alkuperän, kielen, uskonnon, vakaumuksen, mielipiteen, terveydentilan, vammaisuuden tai muun henkilöön liittyvän syyn perusteella.\n\nEhdotus luopua järjestysnumeroista asumisoikeusasuntojen asukasvalinnassa on merkityksellinen yhdenvertaisuuden kannalta. Nykyisessä järjestelmässä asumisoikeusasunnon hakijan on haettava maksullinen järjestysnumero järjestysnumerorekisteristä, ja asukasvalinnassa ratkaisevaa on pääsääntöisesti pienin järjestysnumero. Ehdotuksen mukaan asukasvalinta perustuisi jatkossa hakemusten saapumisjärjestykseen. Muutos yksinkertaistaisi hakumenettelyä ja poistaisi hakijalta velvollisuuden hakea erillistä maksullista järjestysnumeroa. Tämä voi parantaa hakumenettelyn saavutettavuutta ja madaltaa kynnystä hakea asumisoikeusasuntoa erityisesti niiden hakijoiden osalta, joille erillinen rekisteröityminen, maksullinen järjestysnumero tai monivaiheinen hakumenettely ovat muodostaneet esteen tai kynnyksen asumisoikeusasunnon hakemiseen.\n\nJärjestysnumeroista luopuminen ei poistaisi asukasvalinnan yhdenvertaisuusvaatimuksia. Hakemusten saapumisjärjestys olisi hakijoiden kannalta selkeä ja ennakoitava valintaperuste. Yhdenvertaisuuden tosiasiallinen toteutuminen edellyttää kuitenkin, että tieto vapautuvista asumisoikeusasunnoista on hakijoiden saatavilla avoimesti ja oikea-aikaisesti, että hakemusten jättämistä koskevat menettelyt ovat selkeitä ja että hakemusten saapumisajankohta voidaan jälkikäteen todentaa. Lisäksi on merkityksellistä, että asumisoikeusyhteisön olisi edelleen tarjottava mahdollisuus myös paperiseen hakemukseen. Tämä turvaisi niiden hakijoiden asemaa, joiden digitaaliset valmiudet, ikä, terveydentila, vammaisuus, kielitaito tai muu henkilökohtainen tilanne voivat muutoin heikentää tosiasiallisia mahdollisuuksia hakea asuntoa yhdenvertaisesti.\n\nYksityisyyden suoja ja henkilötietojen käsittely\n\nPerustuslain 10 §:n mukaan henkilötietojen suojasta on säädettävä lailla. Perustuslakivaliokunta on aiemmassa käytännössään edellyttänyt, että lain tasolla tulee säännellä muun muassa rekisteröinnin tavoite, rekisteröitävien tietojen sisältö, käyttötarkoitukset ja luovutettavuus, säilytysajat sekä rekisteröidyn oikeusturva, ja että sääntelyn tulee olla kattavaa ja yksityiskohtaista (PeVL 14/1998 vp, s. 2, PeVL 1/2018 vp, s. 2). EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen voimaantulon jälkeen valiokunta on kuitenkin korostanut, että asetus muodostaa velvoittavana ja suoraan sovellettavana säädöksenä pääsäännön henkilötietojen suojan toteuttamiselle, ja että unionin oikeus on ensisijaista kansalliseen oikeuteen nähden (PeVL 2/2018 vp, s. 4–8, PeVL 31/2017 vp, s. 3 ja PeVL 51/2014 vp, s. 2/II).\n\nUudemmassa käytännössään valiokunta on todennut, että henkilötietojen suojaa koskevat täsmällisyyden ja tarkkarajaisuuden vaatimukset voidaan osin täyttää suoraan tietosuoja-asetuksella tai kansallisella yleislailla (PeVL 5/2017 vp, s. 9, PeVL 38/2016 vp, s. 4). Valiokunta on myös kiinnittänyt huomiota henkilötietojen käsittelyä koskevan sääntelyn raskauteen ja katsonut, ettei henkilötietojen suojan toteuttaminen voi jatkossa perustua aiemman kaltaiseen yksityiskohtaiseen erityissääntelyyn (PeVL 49/2017 vp, s. 3, PeVL 31/2017 vp, s. 4 ja PeVL 71/2014 vp, s. 3). Tietosuoja-asetuksen soveltamisen alettua valiokunta on arvioinut perustelluksi tarkistaa aiempaa kantaansa ja katsoo, että tietosuoja-asetuksen yksityiskohtainen sääntely muodostaa yleensä riittävän perustan myös perustuslain 10 §:ssä turvatun henkilötietojen suojan kannalta, eikä erityislainsäädäntöön ole valtiosääntöisiä syitä sisällyttää kattavaa ja yksityiskohtaista sääntelyä asetuksen soveltamisalalla\n(PeVL 2/2018 vp, s. 5).\n\nEsityksessä ehdotetaan luovuttavaksi järjestysnumerorekisteristä. Järjestysnumerorekisterin rekisterinpitäjänä on toiminut Varke, ja rekisteriin tallennetaan järjestysnumeron hakijoiden sekä asumisoikeuden haltijoiden henkilötietoja. Rekisterin tietoja on hyödynnetty Varken valvonta- ja tietopalvelutehtävissä, ja anonymisoituja tietoja on voitu luovuttaa kunnille asuntopoliittisia tietotarpeita ja maankäytön suunnittelua varten.\n\nJärjestysnumerorekisteristä luopumisen yhteydessä vastaavat henkilötiedot ehdotetaan tallennettaviksi asumisoikeusyhteisöjen ylläpitämään asukasvalintarekisteriin. Rekisterinpito ei merkittävästi muuta asumisoikeusyhteisöjen tehtäviä, koska ne ovat jo nykyisin tarvinneet kyseiset tiedot myös omiin tarkoituksiinsa ja ovat siten toimineet henkilötietojen osalta rekisterinpitäjinä. Muutoksesta kuitenkin seuraisi, että valvontaa varten tarvittavien tietojen osalta rekisterinpitäjänä toimisi jatkossa viranomaisen sijasta yksityinen taho.\n\nUutta asukasvalintarekisteriä koskeva sääntely ehdotetussa asumisoikeuslain 15 §:ssä on laadittu tietosuoja-asetuksen 6 artiklan 3 kohdan liikkumavaraa käyttäen ja ehdotettuja säännöksiä rekisterinpitäjästä voidaan pitää välttämättöminä henkilötietojen suojan toteuttamiseksi. Ehdotettu oikeusperustan sääntely on oikeasuhtaista tavoiteltuun päämäärään nähden. Muutoin noudatetaan ensisijaisen tietosuoja-asetuksen ja tietosuojalain säännöksiä. Säännöskohtaisissa perusteluissa on kuvattu rekisteriin tallennettavia tietoja.\n\nOikeusturva\n\nPerustuslain 21 §:n 1 momentin mukaan jokaisella on oikeus saada asiansa käsitellyksi asianmukaisesti ja ilman aiheetonta viivytystä lain mukaan toimivaltaisessa viranomaisessa sekä oikeus saada oikeuksiaan ja velvollisuuksiaan koskeva päätös tuomioistuimen tai muun riippumattoman lainkäyttöelimen käsiteltäväksi. Pykälän 2 momentin mukaan käsittelyn julkisuus sekä oikeus tulla kuulluksi, saada perusteltu päätös ja hakea muutosta samoin kuin muut oikeudenmukaisen oikeudenkäynnin ja hyvän hallinnon takeet turvataan lailla.\n\nVoimassa olevassa sääntelyssä on ollut osin tulkinnanvaraista, onko asumisoikeuden haltijaa pidettävä asianosaisena sellaisissa viranomaispäätöksissä, jotka koskevat ensisijaisesti talon omistajalle myönnettävää lupaa tai vapautusta, mutta joilla on merkittäviä käytännön vaikutuksia asukkaiden asemaan. Tämän vuoksi ehdotetun lain 109 §:ssä säädettäisiin nimenomaisesti asumisoikeuden haltijan oikeudesta vaatia oikaisua Varken päätökseen, joka koskee hänen asuintalonsa vapauttamista rajoituksista ehdotetun 88 a §:n nojalla. Oikaisuvaatimukseen annetusta päätöksestä olisi edelleen mahdollista valittaa hallintotuomioistuimeen siten kuin oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetussa laissa säädetään.\n\nNimenomainen muutoksenhakuoikeus vahvistaisi asumisoikeuden haltijoiden oikeusturvaa tilanteessa, jossa heidän pysyväksi tarkoitettuun asumisoikeuteensa puututtaisiin. Muutoksenhakuoikeudesta seuraisi, ettei rajoituksista vapauttamista koskevaa päätöstä voitaisi panna täytäntöön ennen kuin päätös on saanut lainvoiman. Tämä voi viivästyttää rajoituksista vapauttamisen toimeenpanoa ja pidentää taloudellisesti vaikeassa tilanteessa olevan talon säilymistä asumisoikeuskäytössä. Viivästystä voidaan kuitenkin pitää perusteltuna, koska rajoituksista vapauttamisella olisi merkittäviä ja osin vaikeasti palautettavia vaikutuksia asumisoikeuden haltijoiden asemaan. Täytäntöönpanon sitominen päätöksen lainvoimaisuuteen varmistaisi, että asia ratkaistaan lopullisesti ennen asumisoikeussopimusten päättymiseen tai talon hallintamuodon muutokseen johtavien toimenpiteiden toteuttamista.\n\nAsetuksen antaminen\n\nPerustuslain 80 §:n mukaan tasavallan presidentti, valtioneuvosto ja ministeriö voivat antaa asetuksia perustuslaissa tai muussa laissa säädetyn valtuuden nojalla. Pykälän mukaan lailla on kuitenkin säädettävä yksilön oikeuksien ja velvollisuuksien perusteista sekä asioista, jotka perustuslain mukaan muuten kuuluvat lain alaan. Perustuslakivaliokunnan käytännön mukaan asetuksen antamiseen ja lainsäädäntövallan delegoimiseen liittyvien valtuutusten tulee olla riittävän täsmällisiä ja tarkkarajaisia ja laista tulee käydä selvästi ilmi, mistä on tarkoitus säätää asetuksella.\n\nEhdotettu 88 a § sisältää valtuuden säätää valtioneuvoston asetuksella rajoituksista vapauttamisen myöntämisessä sovellettavasta menettelystä ja edellytyksistä. Asetuksenantovaltuus on lakiehdotuksessa sidottu asiaa koskeviin lain perussäännöksiin ja perustuslain 80 § on otettu huomioon muotoiltaessa ehdotettuja asetuksenantovaltuuksia. Perussäännökset ja valtuussäännökset on pyritty kirjoittamaan mahdollisimman täsmällisesti ja tarkkarajaisesti.\n\nHallintotehtävän antaminen muulle kuin viranomaiselle\n\nPerustuslain 124 §:n mukaan julkinen hallintotehtävä voidaan antaa muulle kuin viranomaiselle vain lailla tai lain nojalla. Edellytyksenä on myös, että se on tarpeen tehtävän tarkoituksenmukaiseksi hoitamiseksi eikä vaaranna perusoikeuksia, oikeusturvaa tai muita hyvän hallinnon vaatimuksia. Merkittävää julkisen vallan käyttöä sisältäviä tehtäviä voidaan antaa vain viranomaiselle.\n\nPerustuslakivaliokunta katsoi asumisoikeuslakia koskevassa lausunnossaan (PeVL 5/2021 vp), että asumisoikeusasuntojen asukasvalinta on julkinen hallintotehtävä ja sääntelyä on siten tarkasteltava perustuslain 124 §:n kannalta. Perustuslakivaliokunnan lausunnon mukaan asumisoikeusasuntojen asukasvalinnassa ei ole kyse merkittävästä julkisen vallan käytöstä, mutta asukasvalintamenettelyssä on noudatettava hallinnon yleislakeja ja asukasvalinta-asioita käsittelevät toimivat virkavastuulla. Asumisoikeusasuntojen asukasvalinnan siirtämistä kunnilta asumisoikeusyhteisöille voitiin pitää tarpeellisena tehtävän tarkoituksenmukaiseksi hoitamiseksi ottaen huomioon järjestelyn hyödyt asunnon hakijoiden kannalta asukasvalinnan ripeytyessä.\n\nEsityksessä säädettäisiin asumisoikeusyhteisölle velvollisuus pitää asukasvalintarekisteriä, johon tallennettaisiin tiedot asumisoikeuden hakijasta ja asumisoikeuden saaneesta ruokakunnasta. Asumisoikeusyhteisöt ovat aikaisemmin tallentaneet vastaavat tiedot Varken järjestysnumerorekisteriin, joka tässä esityksessä ehdotetaan lakkautettavaksi. Ehdotetulla muutoksella ei kuitenkaan olisi käytännössä kyse siitä, että sillä siirrettäisiin julkisen hallintotehtävän hoitaminen muulle kuin viranomaiselle, koska asumisoikeusyhteisöt ovat jo hoitaneet muut asukasvalintaan liittyvät tehtävät. Asukasvalintarekisterin ylläpito olisi osa asukasvalintaa ja sitä hoidettaisiin virkavastuulla, josta säädetään asumisoikeuslain 102 §:ssä.\n\nEdellä mainituilla perusteilla lakiehdotukset voidaan käsitellä tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä.\n\nHallitus pitää kuitenkin suotavana, että perustuslakivaliokunta antaisi asiasta lausunnon. Perustuslakivaliokunnan lausunto olisi perusteltua erityisesti perustuslain 15 §:n omaisuuden suojan ja 19 §:n 4 momentin välisen punninnan arvioimiseksi tilanteessa, jossa taloudelliset olosuhteet ovat muuttuneet verrattuna perustuslakivaliokunnan aikaisempaan linjaukseen.\n\nEdellä esitetyn perusteella annetaan eduskunnan hyväksyttäväksi seuraava lakiehdotus:\n\nLakiehdotus\n\n1\n\nLaki asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta\n\nEduskunnan päätöksen mukaisesti\n\nkumotaan\n\nasumisoikeusasunnoista annetun lain\n\n(393/2021)\n\n7 §:n 5 kohta,\n\nmuutetaan\n\n7 §:n 4 kohta, 11 §, 12 §:n 3 momentti, 14 §:n 2 momentti, 15 ja 17 §, 44 §:n 10 kohta, 70 §:n 1 momentti, 71 §:n 2 momentti, 91 §:n 1 momentti, 105 §:n 1 momentin 3 ja 4 kohta sekä 111 §, sellaisina kuin niistä ovat 15 § ja 105 §:n 1 momentin 3 ja 4 kohta laissa 1006/2024 sekä 17 § osaksi laissa 1006/2024, sekä\n\n7 §\n\nlisätään 44 §:ään uusi 11 ja 12 kohta, lakiin uusi 88 a ja 88 b §, 105 §:n 1 momenttiin, sellaisena kuin se on laissa 1006/2024, uusi 5 kohta, 109 §:ään, sellaisena kuin se on laissa 1006/2024, uusi 2 momentti sekä lakiin uusi 111 a § seuraavasti:\n\nAsumisoikeussopimus\n\nAsumisoikeussopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti. Suullinen sopimus ja suullinen sopimusehto eivät sido asumisoikeuden haltijaa. Asumisoikeussopimuksesta on käytävä ilmi ainakin:\n\n4) huoneistosta hallintasuhteen alkaessa suoritettavan käyttövastikkeen suuruus ja sen määräytymisperusteet.\n\n11 §\n\nAsukasvalinnan yleiset periaatteet\n\nValittaessa asukkaita valtion tukemiin asumisoikeusasuntoihin on noudatettava, mitä tässä luvussa säädetään. Asumisoikeusyhteisö valitsee asumisoikeuden haltijat asumisoikeusasunnon tarpeessa olevista hakijoista hakemusten saapumisjärjestyksessä.\n\n12 §\n\nAsumisoikeuden haltijaa koskevat vaatimukset\n\nAsumisoikeuden hakijan on asuntoa hakiessaan oltava vähintään 18-vuotias. Asumisoikeusasunto tai -asuntoryhmä voidaan suunnata erikseen ilmoitettuun ikäryhmään tai muuhun erityisryhmään kuuluville henkilöille, jos tästä on asianmukaisesti ja julkisesti ilmoitettu julistettaessa asumisoikeudet haettaviksi.\n\n14 §\n\nPoikkeukset asumisoikeusasunnon tarve-edellytyksestä\n\nEdellä 1 momentissa tarkoitetussa tilanteessa asumisoikeuden haltijaksi on hyväksyttävä se, jonka hakemus on saapunut ensimmäisenä.\n\n15 §\n\nAsukasvalintarekisteri ja asukasvalintatietojen luovuttaminen\n\nAsumisoikeusyhteisön on pidettävä asukasvalintaa koskevista tiedoista rekisteriä (\nasukasvalintarekisteri\n). Rekisteriin saa tallentaa asuntoa hakevan henkilön tai perhekunnan nimet, henkilötunnukset ja yhteystiedot, tieto hakemuksen saapumisajankohdasta sekä hakijoiden ilmoittamat tiedot haettavasta asunnosta. Rekisteriin saa tallentaa myös tiedot asunnon saaneesta henkilöstä tai perhekunnasta ja asunnosta.\n\nAsukasvalintarekisterin tietoja on luovutettava pyynnöstä anonymisoituina kunnalle asuntopoliittisia tietotarpeita ja maankäytön suunnittelua varten. Tietojen luovuttamisesta Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselle säädetään 103 §:ssä.\n\n17 §\n\nAsumisoikeuden haltijan valinta\n\nAsumisoikeusyhteisön on valittava asumisoikeuden haltijaksi 12–14 §:ssä säädetyt edellytykset täyttävistä hakijoista se, jonka hakemus on saapunut ensimmäisenä.\n\nHakemuksen saapumisjärjestyksestä ja tarveharkinnasta poiketen etusijalla asukasvalinnassa ovat tässä järjestyksessä:\n\n1) asumisoikeuden haltija, joka luopuu asumisoikeudesta 88 tai 88 a §:ssä säädetyn menettelyn vuoksi;\n\n2) asumisoikeusasuntoa keskenään vaihtavat asumisoikeuden haltijat;\n\n3) asumisoikeuden haltijat, jotka asuvat samassa asumisoikeuskohteessa, missä haun kohteena oleva asumisoikeusasunto sijaitsee.\n\nEdellä 2 momentissa tarkoitettujen etusijalla olevien hakijoiden valinnassa ei sovelleta 13 §:ssä säädettyä asumisoikeusasunnon tarve-edellytystä. Jos samaa huoneistoa hakee useampi kuin yksi hakija samasta mainitun momentin 1 tai 3 kohdassa tarkoitettujen hakijoiden muodostamasta etusijaryhmästä, on valittava se hakija, jonka asumisoikeussopimus on vanhin. Jos sopimukset on allekirjoitettu samana päivänä, ratkaistaan etusija arpomalla.\n\nValtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä tässä pykälässä säädetystä asumisoikeuden haltijan valinnasta hakemuksen saapumisjärjestyksen perusteella ja etusijalle asettamisesta.\n\n44 §\n\nAsukastoimikunnan oikeudet asumisoikeuskohteessa\n\nAsukastoimikunnalla on yhtä asumisoikeuskohdetta koskevissa asioissa oikeus:\n\n10) tehdä esityksiä 45 §:ssä tarkoitetulle asumisoikeusyhteisön ja asumisoikeuden haltijoiden väliselle yhteistyöelimelle asumisoikeuskohteen asukashallinnossa esiin nousevista ja muista käsiteltävistä asioista;\n\n11) seurata talon käyttöasteen ja vuokrattujen asuntojen määrän kehitystä;\n\n12) käsitellä talon rajoituksista vapauttamisen hakemista, hakemuksen perusteita ja sen vaikutuksia sekä antaa asiasta lausunto.\n\n70 §\n\nVaroitus purkamisoikeuden käyttämisestä\n\nAsumisoikeusyhteisö ei saa purkaa asumisoikeussopimusta 69 §:n 1 momentin 3–6 kohdassa tarkoitetulla perusteella, ellei se ole antanut asumisoikeuden haltijalle kirjallista varoitusta. Varoituksen tiedoksiannosta säädetään 111 a §:ssä.\n\n71 §\n\nPurkamisilmoitus\n\nPurkamisilmoituksen tiedoksiannosta säädetään 111 a §:ssä.\n\n88 a §\n\nRajoituksista vapauttaminen eräissä erityistilanteissa\n\nSen lisäksi, mitä 88 §:ssä säädetään, Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi asettamillaan ehdoilla vapauttaa asumisoikeustalon tämän lain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista, jos:\n\n1) talon huoneistoille ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina ja tästä syystä talossa on jäljellä asumisoikeuden haltijoita kolmasosassa tai sitä pienemmässä määrässä talon huoneistoja; tai\n\n2) talo on perusparannuksen tarpeessa, eikä Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus hyväksy talon korjaamiseen vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 20 §:ssä tarkoitettua asumisoikeustalon perusparannuskorkotukilainaa.\n\nRajoituksista vapauttaminen edellyttää 1 momentissa tarkoitetuissa tilanteissa 88 §:ssä säädetyn lisäksi, että:\n\n1) asumisoikeusyhteisö palauttaa asumisoikeusmaksut tarkistuksineen 56 §:ssä säädetyn mukaisesti jäljellä oleville asumisoikeuden haltijoille, ja jos asumisoikeuden haltija muuttaa toiseen asuntoon rajoituksista vapauttamisen vuoksi, asumisoikeusyhteisö korvaa kohtuulliset muuttokustannukset;\n\n2) rajoituksista vapauttamisen hakeminen ja sen aiheuttamat seuraukset asumisoikeuden haltijoiden kannalta on käsitelty asukashallintomenettelyssä asumisoikeuskohteessa sekä yhteistyöelimessä;\n\n3) asumisoikeusyhteisö tarjoaa asumisoikeuden haltijalle:\n\na) oikeuden lunastaa huoneisto omaksi; tai\n\nb) oikeuden jatkaa asumista huoneistossa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen perusteella tai muun asumisoikeus- tai vuokra-asunnon paikkakunnalla, jos tämä ei halua käyttää a kohdassa tarkoitettua oikeuttaan;\n\n4) talon huoneistoista perittävillä käyttövastikkeilla tai vuokrilla ei ole voitu kahtena edellisenä vuotena kattaa talon hyväksyttäviä vuotuisia pääoma- ja hoitomenoja;\n\n5) 1 momentissa tarkoitetun tilanteen syynä ei ole asumisoikeusyhteisön moitittava tahallinen tai huolimaton toiminta taikka laiminlyönti; sekä\n\n6) asumisoikeusyhteisö on ennen rajoituksista vapauttamista ryhtynyt talon taloutta tervehdyttäviin toimenpiteisiin.\n\nRajoituksista vapautettavan talon omistajan on järjestettävä talon omistus asunto-osakeyhtiömuotoon ja tarjottava asumisoikeuden haltijalle lunastettaviksi tämän hallinnassa olevan huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Osakkeet on tarjottava lunastettaviksi Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen hyväksymään käypään hintaan tai huoneiston Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen vahvistaman alkuperäisen hankinta-arvon mukaiseen hintaan rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna, sen mukaan kumpi hinnoista on alempi. Omaksilunastushinnasta vähennetään mahdollinen huoneiston velkaosuus, jos se jää rasittamaan osakkeita. Asunto-osakeyhtiö ei saa periä yhtiövastiketta yhtiölle mahdollisesti jäävän, muun kuin valtion tukeman, talon rakentamista ja perusparantamista varten myönnetyn lainan kuluihin ja lyhennyksiin sellaiselta osakkaalta, joka on lunastanut osakkeet, ellei lunastaja ole ottanut lainaosuutta vastattavakseen osana kauppahintaa. Jos asumisoikeuden\nhaltija lunastaa asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet omikseen, 56 §:n mukainen asumisoikeusmaksun palautus tarkistuksineen vähennetään maksettavasta omaksilunastushinnasta ja kuitataan maksetuksi takaisin osana asumisoikeusasuntoa koskevaa omaksilunastushintaa. Kauppasopimukseen on otettava ehto, josta kuittaus käy ilmi.\n\nRajoituksista vapauttamisen seurauksena mahdollisesti kertyvän voiton on jäätävä asumisoikeusyhteisölle ja se on otettava huomioon asumisoikeusyhteisössä seuraavien vuosien käyttövastikkeita määriteltäessä.\n\nValtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä tässä pykälässä säädetyistä rajoituksista vapauttamisen myöntämisessä sovellettavasta menettelystä ja edellytyksistä.\n\n88 b §\n\nAsumisoikeussopimuksen päättyminen rajoituksista vapauttamisen johdosta eräissä erityistilanteissa\n\nEdellä 88 a §:ssä tarkoitetuissa tilanteissa asumisoikeussopimus päättyy neljän kuukauden kuluttua sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus on hyväksynyt rajoituksista vapauttamisen tai, jos rajoituksista vapauttaminen on ollut ehdollinen, todennut ehtojen täyttyneen.\n\nAsumisoikeuden haltijalle on annettava kirjallinen ilmoitus asumisoikeussopimuksen päättymisestä ja siihen on liitettävä Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen päätös rajoituksista vapauttamisesta tai, jos rajoituksista vapauttaminen on ollut ehdollinen, Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen kirjallinen vahvistus ehtojen täyttymisestä. Ilmoituksessa on mainittava asumisoikeussopimuksen päättymisajankohta. Ilmoituksen tiedoksiannosta säädetään 111 a §:ssä.\n\nJos asumisoikeuden haltija käyttää oikeuttaan jatkaa asumista huoneistossa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen perusteella, vuokranantaja saa irtisanoa vuokrasuhteen päättymään aikaisintaan kahden vuoden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta.\n\n91 §\n\nRajoitusten päättyminen\n\nKun valtion tukema asumisoikeustalo tai sen asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet on vapautettu tämän lain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista 88 tai 88 a §:n mukaisesti ja 89 §:ssä tarkoitetut merkinnät on asianmukaisesti poistettu, lakkaa myös tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten soveltaminen taloon ja sen asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin.\n\n105 §\n\nSeuraamusmaksun määrääminen\n\nJos 104 §:ssä tarkoitetun uhkasakkomenettelyn ei arvioida soveltuvan laiminlyöntiin tai säännösten vastaiseen menettelyyn, Valtiokonttori voi Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen ilmoituksen perusteella tai oma-aloitteisesti määrätä seuraamusmaksun valtion tukeman asumisoikeustalon omistavalle asumisoikeusyhteisölle, joka:\n\n3) perii käyttövastikkeissa muita kustannuksia kuin mitä 34 §:ssä säädetään omakustannusperiaatteeseen sisältyvistä kustannuksista tai laiminlyö kilpailuttaa hankinnat 37 §:ssä säädetyn mukaisesti;\n\n4) laiminlyö olennaisesti antaa asukashallinnolle merkittäviä tietoja 50 §:n mukaisesti; tai\n\n5) jättää noudattamatta rajoituksista vapauttamisesta 88 a §:ssä säädettyjä edellytyksiä tai Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen rajoituksista vapauttamista koskevan päätöksen ehtoja.\n\n109 §\n\nOikaisuvaatimus ja valitus\n\nValtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen 88 a §:ssä tarkoitettuun päätökseen saa vaatia oikaisua myös asumisoikeuden haltija, joka asuu päätöksen kohteena olevassa asumisoikeustalossa.\n\n111 §\n\nYleissäännökset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä\n\nTässä laissa tarkoitetut ilmoitukset voidaan antaa tiedoksi postitse kirjeellä vastaanottajan tavallisesti käyttämään postiosoitteeseen tai lähettämällä ne sähköisessä viestintäkanavassa, jos lähettäjä ja vastaanottaja ovat sopineet sähköisen viestintäkanavan käytöstä. Sähköisen viestintäkanavan käyttäminen edellyttää lisäksi, että lähettäjä ei tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää, että vastaanottaja on ikääntymisen, vamman tai muun näihin rinnastettavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä sovittua sähköistä viestintäkanavaa.\n\nLähettäjä on täyttänyt tiedoksiantovelvollisuutensa, jos ilmoitus on annettu tiedoksi 1 momentissa säädetyllä tavalla eikä kirje palaudu lähettäjälle tai sähköisen viestin lähettämisen yhteydessä ole ilmeistä, ettei vastaanottaja ole saanut sitä. Jollei muuta näytetä, tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen seitsemäntenä päivänä sen jälkeen, kun ilmoitus on annettu postin kuljetettavaksi, ja sovittua sähköistä viestintäkanavaa käytettäessä kolmantena päivänä sen jälkeen, kun ilmoitus on lähetetty.\n\nJollei toisin ole sovittu, ilmoitus, joka koskee kahta tai useampaa asumisoikeussopimuksen osapuolta yhteisesti, saadaan antaa tiedoksi yhdelle yhteisvastuullisista osapuolista. Ilmoituksen vastaanottaneen on annettava tieto ilmoituksesta muille yhteisvastuullisille osapuolille.\n\nAsumisoikeussopimuksen osapuolen on ilmoitettava viipymättä toiselle osapuolelle postiosoitettaan ja sähköistä yhteystietoaan koskevista muutoksista.\n\n111 a §\n\nErityissäännökset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä\n\nTämän lain 70 §:ssä tarkoitettu varoitus sekä 71 ja 88 b §:ssä tarkoitetut ilmoitukset on annettava tiedoksi todisteellisesti. Ilmoitus tai varoitus katsotaan annetuksi tiedoksi todisteellisesti myös silloin, kun sen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta säädetään.\n\nLähettäjä on täyttänyt 1 momentissa tarkoitettua ilmoitusta tai varoitusta koskevan tiedoksiantovelvollisuutensa myös silloin, kun tämä on toimittanut sähköisen tiedoksiannon 111 §:n 1 ja 2 momentissa säädetyllä tavalla sekä lisäksi lähettänyt vastaanottajalle heräteviestin tiedoksiannon saatavilla olosta toisessa sähköisessä viestintäkanavassa, jota tiedoksiannon vastaanottajan on perusteltua olettaa käyttävän. Edellytyksenä on lisäksi, että heräteviestin lähettämisen yhteydessä ei ole ilmeistä, että vastaanottaja ei ole saanut sitä. Jollei muuta näytetä, ilmoituksen ja varoituksen tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle.\n\nAsumisoikeussopimuksen osapuolen on viipymättä ilmoitettava heräteviestin lähettämiseksi tarvittavaa yhteystietoa koskevista muutoksista.\n\nTämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20.\n\nAsukasvalintaan sovelletaan tämän lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä 31 päivään joulukuuta 2028.\n\nHelsingissä\n\n3.9.2026\n\nPääministeri\n\nPetteri Orpo\n\nYmpäristö- ja ilmastoministeri\n\nSari Multala","changes":[{"id":643,"doc_id":12987,"v_from":13608,"v_to":13844,"detected_at":"2026-09-12 01:22:24","added":1195,"removed":1091,"summary":"--- \n+++ \n-## Regeringens proposition till riksdagen med förslag till lag om ändring av lagen om\n-\n-bostadsrättsbostäder\n-\n-## PROPOSITIONENS HUVUDSAKLIGA INNEHÅLL\n-\n-I denna proposition föreslås det att lagen om bostadsrättsbostäder ändras.\n-\n-Det föreslås att befrielse av bostadsrättshus från begränsningar möjliggörs i situationer av hög vakansgrad och i situationer när ett hus är i behov av ombyggnad, men det för renovering av huset inte beviljas statligt stött ombyggnadslån. Det föreslås även att ordningsnumren vid valet av boende slopas, och bostadsrättsinnehavarna väljs i den ordning som ansökningarna kommit in. Dessutom föreslås det att bestämmelserna om delgivning preciseras.\n-\n-Propositionens mål är att stärka bostadsrättssystemets ekonomiska hållbarhet och påskynda avyttringen av förlustbringande hus, så att de kostnader som orsakas av huset inte belastar den sammanslutning som äger bostadsrättshuset och bostadsrättshavarna. Boendetryggheten för bostadsrättshavarna säkerställs enligt förslaget genom att bostadsrättshavarna erbjuds rätt att lösa in bostaden och möjlighet till hyres- eller bostadsrättsavtal. Syftet med slopandet av ordningsnumren är att förenkla ansökningsprocessen för bostadsrättsbostäder och sänka tröskeln för att ansöka om en bostadsrättsbostad.\n-\n-Den föreslagna lagen avses träda i kraft den 1 januari 2027. De ändringar som gäller val av boende avses dock träda i kraft den 1 januari 2029.\n-\n-—————\n-\n-RP 156/2026 rd\n-\n-## INNEHÅLL\n-\n-PROPOSITIONENS HUVUDSAKLIGA INNEHÅLL .............................................................1 MOTIVERING ............................................................................................................................3 1 Bakgrund och beredning ...........................................................................................................3 1.1 Bakgrund .......................................................................................................................3 1.2 Beredning ......................................................................................................................3 2 Nuläge och bedömning av nuläget ...........................................................................................4 2.1 Nationell lagstiftning och praxis ...................................................................................4 2.1.1 Bostadsrättssystemet ..................................................................................................4 2.1.2 Befrielse från begränsningar i bostadsrättshus ..........................................................5 2.1.3 Ordningsnummer och register över ordningsnummer ...............................................6 2.2 Bedömning av nuläget ..................................................................................................6 2.2.1 Förändringar i verksamhetsmiljön för sammanslutningar som äger bostadsrättshus 6 2.2.2 Tillgången till finansiering för grundlig renovering ..................................................8 2.2.3 Ordningsnummersystemets funktion .........................................................................9 3 Målsättning .............................................................................................................................10 4 Förslagen och deras konsekvenser .........................................................................................10 4.1 De viktigaste förslagen ...............................................................................................10 4.2 De huvudsakliga konsekvenserna ...............................................................................11 4.2.1 Ekonomiska konsekvenser .......................................................................................11 4.2.1.1 Bostadsrättshavare och sökande ...........................................................................11 4.2.1.2 Sammanslutningar som äger bostadsrättshus .............................................."}],"passport":{"data":{"act":{"jurisdiction":"Финляндия","title_official":"Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta (HE 156/2026)","title_short":"HE 156/2026, uudistus asumisoikeuslakiin","level":"законопроект","date_adopted":"2026-09-03","date_in_force":"01.01.2027","date_version":"","phased":"изменения по выбору жильцов — с 01.01.2029; прочие нормы — с 01.01.2027","status":"законопроект: на рассмотрении","sunset":"","regulator":"Ympäristöministeriö; Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus (Varke) как надзорный орган/согласующий","related":"asumisoikeuslaki (393/2021); korkotukilaki (604/2001); valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001); asumisoikeusyhdistyksistä annettu laki (1072/1994); kuluttajansuojalaki (38/1978); asuntokauppalaki (843/1994); asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009)"},"goal":{"problem":"рост издержек и снижение использования части фонда прав пользования жильём; ограниченная доступность государственного финансирования капитального ремонта; избыточная бюрократия при выборе жильцов.","goal":"повысить финансовую устойчивость системы прав пользования жильём, ускорить выход из убыточных объектов, упростить выбор жильцов и обеспечить права жителей через выкуп или альтернативное жильё.","targets":"","scope":"объекты жилищного фонда «прав пользования» (asumisoikeus), их операторы и жители; процедуры уведомлений.","exclusions":"не указаны явно в представленном фрагменте."},"subjects_note":{"protected":"лица с ограниченными возможностями перехода к иному жилищу (низкодоходные семьи, пожилые, домохозяйства, привязанные к району работой/учебой/доступностью услуг)."},"subjects":[{"role":"оператор","who":"asumisoikeusyhteisöt (операторы жилого фонда прав пользования)","criteria":"владение фондом жилья правового пользования; подчинение требованиям asumisoikeuslaki и решений Varke","count":"нет данных"}],"norms":[{"address":"проект изменений asumisoikeuslaki (конкретизация статей оглавлением не приведена)","addressee":"оператор","essence":"Оператор вправе ходатайствовать о снятии ограничений целевого использования здания при недозагрузке либо необходимости капремонта без доступного госкредита.","type":"право","mechanism":"ограничение модели","cost_channel":"административные","cost_kind":"разовые","trigger":"до начала деятельности / по событию (заявление оператора)","sanction":"","refs":"переход объекта в обычную housing company-правовую форму под AOYL (1599/2009)","form":"смешанная","in_force":"01.01.2027","ru_analog":"требует проверки"},{"address":"проект изменений asumisoikeuslaki","addressee":"оператор","essence":"При освобождении от ограничений оператор обязан предложить жителю выкуп квартиры по рыночной цене или индексированной первоначальной стоимости (что ниже), а также возможность остаться арендатором или получить иное comparable right‑of‑tenancy/rental dwelling locally.","type":"обязанность","mechanism":"распределение риска","cost_channel":"прямые платежи","cost_kind":"по событию","trigger":"по событию (решение об освобождении от ограничений)","sanction":"","refs":"потребительская защита (kuluttajansuojalaki 38/1978), правила купли-продажи недвижимости (asuntokauppalaki 843/1994 s. 6 ch. 20 §)","form":"смешанная","in_force":"01.01.2027","ru_analog":"требует проверки"},{"address":"проект изменений asumisoikeuslaki","addressee":"оператор","essence":"Освобождение от ограничений допускается только после заслушивания жителей и решения уполномоченного органа.","type":"обязанность","mechanism":"барьер входа","cost_channel":"административные","cost_kind":"разовые","trigger":"до принятия решения об изменении режима объекта","sanction":"отказ в согласовании освобождения","refs":"участие Varke","form":"смешанная","in_force":"01.01.2027","ru_analog":"требует проверки"},{"address":"проект изменений asumisoikeuslaki","addressee":"оператор","essence":"Отказаться от порядковых номеров при выборе жильцов и выбирать заявителей по дате поступления заявок, соблюдая приоритет для лиц с действующим старейшим договором найма среди имеющих первоочередное право.","type":"обязанность","mechanism":"операционные издержки","cost_channel":"административные","cost_kind":"регулярные","trigger":"постоянно","sanction":"","refs":"требования прозрачности процедур выбора","form":"цифровая","in_force":"01.01.2029","ru_analog":"требует проверки"},{"address":"проект изменений asumisoikeuslaki","addressee":"оператор","essence":"Обеспечить электронное уведомление согласно уточнённым правилам доставки и подтверждения получения, сохраняя почтовую доставку по запросу.","type":"обязанность","mechanism":"информирование","cost_channel":"административные","cost_kind":"регулярные","trigger":"постоянно","sanction":"","refs":"общие принципы надлежащего уведомления","form":"цифровая","in_force":"01.01.2027","ru_analog":"сопоставимо частично (электронное взаимодействие госорганов и организаций регулируется отдельно; полная идентичность отсутствует)"},{"address":"проект изменений asumisoikeuslaki","addressee":"разработчик/оператор","essence":"Сохранять двухлетний переходный период для порядка выбора по номерам; проинформировать заявителей о сокращённом сроке действия новых номеров.","type":"обязанность","mechanism":"информирование","cost_channel":"административные","cost_kind":"разовые","trigger":"до начала деятельности / при сборе данных","sanction":"","refs":"реестровый учёт отменяется поэтапно","form":"цифровая","in_force":"01.01.2027 (переходный режим действует до 31.12.2028)","ru_analog":"требует проверки"}]},"made_by":"GigaChat-3-Ultra","made_at":"2026-09-16 07:53:50","edited_at":null,"edited_by":null}}